تلقي تحديثات العقارات التجارية المجانية
سنرسل لك ملف myFT ديلي دايجست التقريب البريد الإلكتروني لأحدث العقارات التجارية أخبار كل صباح.
وافق أكبر مالك للمكاتب في مدينة نيويورك على بيع حصة في برج بارز يمنحه تقييمًا بقيمة ملياري دولار ، وهو انخفاض متواضع عن سعره السابق الذي أتى كإغاثة لسوق العقارات التجارية الذي تكتنفه الوظائف الشاغرة.
ستبيع SL Green الحصة البالغة 49.9 في المائة في مبنى 245 Park Avenue في مانهاتن إلى Mori Trust اليابانية ، لتزويد صندوق الاستثمار العقاري بأموال تمس الحاجة إليها.
الصفقة التي تم الإعلان عنها يوم الإثنين هي واحدة من أكبر المعاملات المكتبية في مدينة نيويورك منذ أن بدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي في رفع أسعار الفائدة في مارس 2022 ، مما عجل بتراجع قطاع المكاتب بسبب العمل عن بعد.
كانت SL Green ضحية خاصة: فقد تراجعت أسهمها من أكثر من 80 دولارًا في آذار (مارس) الماضي إلى ما دون 20 دولارًا في وقت سابق من هذا العام. يوم الاثنين ، قفزت 19.8 في المائة إلى 28.22 دولار.
قال هاريسون سيتومر ، كبير مسؤولي الاستثمار في SL Green ، إن عقاراتها في Park Avenue لا تزال تفرض إيجارات قوية على الرغم من اضطراب السوق الأوسع. كما توقع المزيد من الصفقات في المستقبل القريب ، حيث يبحث المستثمرون الأجانب مثل موري عن صفقات في أكبر سوق للمكاتب في العالم.
وقال “كان هناك تحول ملحوظ في الزخم للمجموعات التي ترغب في العثور على منتج في نيويورك” ، مستشهدا بالاستفسارات المتزايدة من الشركاء المحتملين. “المستثمرون ذوو رأس المال الجيد سيستمرون في رؤية الفرص في نيويورك.”
شعر مديرو العقارات التنفيذيون الآخرون بالتشجيع من التقييم ، الذي اقترب من 2.2 مليار دولار التي دفعتها مجموعة HNA الصينية مقابل 245 بارك في عام 2017 عندما كان السوق يقترب من ذروته. كما اعتبروه دليلاً على أن اختيار العقارات المكتبية في نيويورك لا يزال يروق للمستثمرين الأجانب.
وكتبت روث كولب هابر من وارتون بروبرتي أدفيزورز: “الشائعات حول زوال نيويورك مبالغ فيها إلى حد كبير” ، واصفة الصفقة بأنها “تطور إيجابي لا لبس فيه”.
قال بريان ماكدونيل ، الذي يقود أعمال الديون العقارية في إدارة الأصول PGIM ، إن هناك حاجة إلى مزيد من المعاملات للمساعدة في تحديد الأسعار في سوق مرتبك. كما توقع أن يقوم مطورو آخرون باستكشاف معاملات مماثلة لجمع الأموال في بيئة مليئة بالتحديات.
وقال: “أعتقد أن الكثير من هؤلاء المشغلين الكبار الذين لديهم ثقل في مناصبهم يحاولون إيجاد طرق لدعم السيولة”. “SL Green ليس وحده.”
تم بناء مبنى 245 Park في عام 1967 ويستضيف الشركات بما في ذلك مديري الاستثمار Ares Capital و Angelo Gordon. في حين أنها تفتخر بعنوان رئيسي عبر الشارع من محطة غراند سنترال ، فقد تم التخلص من المستأجرين المهمين في السنوات الأخيرة وكانت بحاجة إلى التجديد.
أعلنت SL Green عن خطة لتجديد ، بما في ذلك ردهات جديدة ووسائل راحة ، عندما اشترت المبنى بعد الإفلاس العام الماضي بعد نزاع مع HNA ، الشريك السابق لها. كجزء من هذه الصفقة ، افترضت SL Green 1.76 مليار دولار في شكل قروض عقارية وقروض ميزانين مرتبطة بالعقار ، والتي تستحق في عام 2027.
تتناقض صفقة يوم الاثنين مع الكآبة التي تخيم على أبراج المكاتب وأصحابها منذ جائحة Covid-19 ، مما أدى إلى تسريع الاتجاه نحو العمل عن بعد. في العديد من المدن الأمريكية ، تراوح معدل إشغال المكاتب حول 50 في المائة ، مما دفع المستأجرين إلى تفريغ المساحات في سوق الإيجار من الباطن ، كما دفع الملاك إلى تقليل الإيجارات.
لقد تحدت المباني الأحدث والأكثر تقدمًا ، مثل مبنى SL Green’s One Vanderbilt ، تلك الاتجاهات واستمرت في فرض إيجارات قياسية. ومع ذلك ، فقد فقدت المباني القديمة شعبية ، حيث أعادها بعض أصحابها إلى المقرضين.
وجدت دراسة حديثة أجرتها شركة السمسار JLL أن مباني المكاتب في نيويورك قد خسرت 76 مليار دولار من أسعار مبيعاتها الأخيرة.
وقد أدى عدم اليقين بشأن آفاق المكاتب وارتفاع الأسعار إلى إضعاف النشاط الاستثماري. انخفض حجم المعاملات المكتبية في مناطق الأعمال المركزية بالولايات المتحدة بنسبة 70 في المائة في مايو مقارنة بشهر مايو 2020 ، وفقًا لـ MSCI Real Capital Analytics.
