احصل على تحديثات مجانية للأسواق
سنرسل لك ملف myFT ديلي دايجست التقريب البريد الإلكتروني لأحدث الأسواق أخبار كل صباح.
صباح الخير. يستمر هذا الاقتصاد في إثارة المفاجآت. انتعشت الطلبات الجديدة على السلع المعمرة بنسبة 1.7 في المائة في أيار (مايو) ، في تحدٍ لاستطلاعات التصنيع القاتمة وأعلى بكثير من التضخم. قفزت عائدات عامين على الأخبار. هل هناك أي شيء يمنع بنك الاحتياطي الفيدرالي من رفع أسعار الفائدة بعد الآن؟ راسلنا: [email protected] و [email protected].
العقارات التجارية: محتواة حاليا
أين نحن في دوامة هبوط العقارات التجارية؟ من الصعب القول. CRE معتم. إن أحجام المعاملات منخفضة للغاية لدرجة أنه من الصعب أن نعرف على وجه اليقين ما هي قيمة المباني. تستغرق أسعار الفائدة المرتفعة وقتًا لإحداث تأثير. تجري مفاوضات الإيجار خلف أبواب مغلقة. سلطت قصتان أخيرتان في Financial Times الضوء على الصعوبة. الأول ، من يوم الأحد ، بدا رهيباً:
قدر أحد السماسرة أن نسبة 10 في المائة فقط من المباني المكتبية في نيويورك لم تكن في مأزق – سواء من حيث مستوى الدين أو الإشغال. قال هذا الشخص: “أعتقد أننا على الحافة الأمامية للمبيعات القسرية”. . .
المكاتب ليست القطاع الوحيد الواقع تحت الضغط. بعض العقارات المؤجرة – التي يُنظر إليها على أنها رهان آمن خلال جائحة الفيروس التاجي – تكافح أيضًا.
في هيوستن ، اشترت Applesway Investment Group أربعة مجمعات سكنية مؤرخة بحوالي 230 مليون دولار في شكل دين معوم ابتداءً من عام 2021 ، على أمل أن تتمكن من زيادة الإيجارات. لكنها لم تستطع تغطية مدفوعاتها بعد ارتفاع أسعار الفائدة. تم حظر Lender Arbor Realty Trust على العقارات في أبريل.
الآخر ، الذي نُشر يوم الإثنين ، بملاحظة تبعث على الأمل:
وافق أكبر مالك للمكاتب في مدينة نيويورك على بيع حصة في برج بارز يعطي (المبنى) تقييمًا بقيمة 2 مليار دولار ، وهو تخفيض متواضع من سعره السابق الذي أتى كإغاثة لسوق العقارات التجارية الذي تعاني منه الوظائف الشاغرة.
ستبيع SL Green حصة 49.9 في المائة في مبنى 245 Park Avenue في مانهاتن إلى Mori Trust اليابانية. . .
قال هاريسون سيتومر ، كبير مسؤولي الاستثمار في SL Green ، إن عقاراتها في Park Avenue لا تزال تفرض إيجارات قوية على الرغم من اضطراب السوق الأوسع. . .
وقال “كان هناك تحول ملحوظ في الزخم للمجموعات التي ترغب في العثور على منتج في نيويورك” ، مستشهدا بالاستفسارات المتزايدة من الشركاء المحتملين.
اكتسبت أسهم SL Green ، التي فقدت ثلثي قيمتها منذ بداية الوباء ، ما يقرب من 30 في المائة هذا الأسبوع على خلفية الأخبار. كما حصل مكتب Reits في مدينة كبيرة أخرى مثل Boston Properties و Vornado على دفعة متعاطفة أيضًا.
قد لا يكون بيع 245 Park نموذجيًا. يقع مكان الإقامة ، على بعد خطوات من محطة Grand Central ، في موقع متميز للغاية. ويبدو أن تشتت الأداء – في أسعار الأصول والإيجارات والوظائف الشاغرة والتأخر في السداد – بين قمة السوق والوسط أو القاع في تزايد. بالنسبة للمكاتب من الفئة C ، فإن أسوأ أنواع التجديد باهظ التكلفة ولن تؤدي تخفيضات الإيجار وحدها إلى تحفيز الطلب ، كما يشير كيران رايشورا ، الخبير الاقتصادي العقاري في Capital Economics. تقدر شركة JLL ، وهي شركة سمسرة ، أن 30 في المائة من مباني المكاتب تمثل 90 في المائة من إجمالي الوظائف الشاغرة في سوق الولايات المتحدة ، وهو نوع من مبدأ باريتو لوحدات المكاتب.
يظهر التشعب في السوق في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري ، حيث ارتفعت الفروق الثلاثية B (درجة الاستثمار المنخفضة) بشكل صاروخي بالقرب من أعلى مستويات Covid ، حتى مع بقاء الفروق الثلاثية A ضيقة. يريد المستثمرون خصمًا كبيرًا للاحتفاظ بأصول منخفضة الجودة:
لحسن الحظ ، شريحة السوق التي تقع في المتاعب صغيرة. وفقًا لأبحاث Ned Davis Research ، فإن Triple-A CMBS ، التي لم تشهد تفشي فروق أسعارها ، تشكل 87 في المائة من السوق. في عالم CRE على نطاق أوسع ، يكون عدد الخصائص المعرضة للخطر (افتراضيًا أو قريبًا جدًا منها) متواضعًا بالنسبة إلى إجمالي السوق. ارتفعت أصول CRE المتعثرة التي تتبعها MSCI Real Assets بنسبة 10 في المائة في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023 ، إلى 64 مليار دولار تراكمي. بالنسبة للحجم ، تمتلك البنوك الأمريكية 2.9 تريليون دولار من قروض الاستثمار العقاري (وتحتفظ غير البنوك أيضًا بالكثير من ديون الاستثمار العقاري).
في حين أن الأعداد صغيرة الآن ، إلا أنها سترتفع ، على الأقل إلى حد ما. تصنف MSCI 155 مليار دولار أخرى من العقارات التجارية على أنها “ضائقة محتملة” ، والتي تشمل الأصول المتأخرة في السداد أو السداد.
بالنسبة لمباني المكاتب ، فإن أعداد الاستغاثة آخذة في الارتفاع بسرعة. في حين أن معظم معدلات التأخر في السداد لديون الممتلكات المعبأة في CMBS أعلى إلى حد ما مما كانت عليه قبل الوباء ، إلا أنها تبدو مستقرة على نطاق واسع. في المقابل ، هناك اتجاه صعودي واضح في مباني المكاتب. شاهد الخط الأزرق الفاتح هنا:
باختصار: سوق CRE متشعب للغاية. لا تزال أفضل العقارات تجذب مستأجرين جيدين ومستثمرين راغبين. ومع ذلك ، في المباني القديمة الأقل استحسانًا ، تتصاعد علامات الشدة. لحسن الحظ ، تم احتواء المشكلة حتى الآن في شريحة صغيرة من إجمالي السوق.
ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن الضغط ظل محتواً جزئياً بسبب الخلفية الاقتصادية القوية. معدل البطالة منخفض تاريخيًا بنسبة 3.7 في المائة ، ونمو الأجور قوي ، وأرباح الشركات لا تزال مرتفعة جدًا مقارنة بالتاريخ. إذا ساءت سوق العمل ، وانخفضت الدخول ، فسوف تنخفض إيرادات الإيجارات وسيصبح الوفاء بسداد الديون أكثر صعوبة. يوضح هذا الرسم البياني من Moody’s مدى حساسية إيرادات CRE لظروف سوق العمل. لاحظ التقلبات المنسقة بين انخفاض إيرادات التوظيف والإيجارات:
ربما يكون المزيد من الضيق أمرًا لا مفر منه ، وذلك فقط بسبب استمرار دورة إعادة التمويل ويبدو أن الأسعار ستظل مرتفعة لفترة من الوقت. لكن الركود سيحول مشكلة محتواة إلى مشكلة منتشرة ، وسوق منقسمة إلى سوق في أزمة. (وو & ارمسترونج)
قراءة جيدة
كيف يتم إنفاق مكاسب التشفير (نصيحة القبعة تايلر كوين).
