إذا كنت تفكر في خيارات الرهن العقاري الخاصة بك عند وضع خطط شراء المنزل ، فإن أحد الخيارات التي يجب مراعاتها هو الرهن العقاري القابل للتعديل ، أو ARM ، والذي يمكن أن يوفر مزايا وعيوب لمشتري المساكن المحتملين.
“قابل للتعديل–يقول جريج ماكبرايد ، كبير المحللين الماليين في Bankrate ، إن معدل الرهن العقاري له معدل فائدة غير ثابت ، ولكنه عرضة للتغيير على فترات منتظمة خلال فترة القرض.
عند تقييم خياراتك ، أين ما يقول الخبراء أنه يجب مراعاته:
ماهي المزايا؟
وفقًا لهولدن لويس ، خبير المنزل والرهن العقاري في NerdWallet ، عادةً ما يكون سعر الفائدة التمهيدي لـ ARM أقل من معدل الرهن العقاري القابل للمقارنة ذي السعر الثابت. يعني انخفاض معدل الفائدة أن الأقساط الشهرية أقل لمبلغ معين للقرض ، مما يجعل أسعار المنازل في المتناول. وهذا يعني أيضًا أنه يمكن للمشترين استخدام ARM للتمدد ، وشراء منزل لا يمكنهم تحمله بقرض بسعر فائدة ثابت.
الأشياء الأربعة التي يجب عليك المساومة عليها عند شراء منزل
ما هي مخاطر ARM؟
يقول لويس لـ FOX Business أن أكبر خطر في ARM هو أن سعر الفائدة قد يرتفع إلى ما بعد النقطة التي تكون فيها المدفوعات الشهرية ميسورة بسهولة.
“تبدأ ARM بمعدل فائدة تمهيدي ، ويمكن لمعظم ARM أن يرتفع بمقدار خمس نقاط أعلى من المعدل التمهيدي. لذلك يمكن أن يبدأ ARM بمعدل تمهيدي قدره 6٪ ، مع إمكانية زيادة خمس نقاط مئوية إلى 11٪. من الصعب الحكم على مدى احتمالية وصول ARM إلى أعلى سعر فائدة ممكن “.
هل ARM هو الخيار الصحيح لك؟
قد يكون ARM خيارًا مناسبًا ، كما يقول لويس ، عندما تشتري منزلًا لن تمتلكه لفترة طويلة.
يوضح لويس: “على سبيل المثال ، إذا كنت تعتقد أنك ستنتقل في غضون خمس أو ست سنوات ، فقد تختار الحصول على ARM لمدة 5 سنوات ، بمعدل تمهيدي يستمر لمدة خمس سنوات”.
استحوذ الخبراء على قاعدة الرهن العقاري الجديدة في بايدن التي تعاقب المشترين بائتمان جيد: “ وصفة للكوارث ”
السيناريو الآخر الذي قد يكون مناسبًا لـ ARM هو للمشترين الذين يتوقعون ارتفاع دخلهم بشكل كبير.
يقول لويس: “المثال الكلاسيكي هو شخص في برنامج إقامة طبية سيرتفع دخله كثيرًا في غضون سنوات قليلة بعد إكمال برنامج إقامته”. ويضيف أن الرياضيين المحترفين وأصحاب الأعمال الاستعراضية قد يتوقعون زيادات كبيرة في الدخل أيضًا.
وأخيرًا ، قد يختار الشخص الذي يتوقع مكاسب مالية غير متوقعة ARM بهدف سداد الرهن العقاري عندما يحدث انخفاض الأموال ، كما يقول لويس.
كيف يؤثر السوق على أسعار الفائدة القابلة للتعديل؟ هل التضخم يؤثر عليها؟
ترتبط ARMs بمؤشر يسمى سعر التمويل الليلي الآمن أو SOFR.
يوضح لويس أن “مؤشر SOFR يستجيب لقوى سوق لا تعد ولا تحصى ، بما في ذلك معدل التضخم ومعدل الأموال الفيدرالية”. يقول لويس إن متوسط SOFR لمدة 30 يومًا ، والذي تم تصنيف معدلات ARM إليه ، ارتفع بنحو 4.77 نقطة مئوية منذ بداية عام 2022 ، وارتفع معدل الأموال الفيدرالية 4.75 نقطة مئوية في نفس الوقت.
يقول REDFIN إن قوائم المنازل الجديدة تتخطى 22٪ في أبريل
هل يهم طول مدة القرض؟
يقول لويس إن معدل الفائدة التمهيدي لـ ARM لمدة 5 سنوات يستمر لمدة خمس سنوات ، و ARM لمدة 7 سنوات و 10 سنوات ARM لهما معدلات تمهيدية تدوم سبع و 10 سنوات ، على التوالي.
ويوضح قائلاً: “كلما زاد عدد السنوات ، ارتفع المعدل”. “يأخذ المقترضون هذا في الاعتبار. على سبيل المثال ، إذا أراد شخص ما تجنب تعديلات الأسعار وخططوا للعيش في المنزل لمدة سبع سنوات ، فإنهم يفضلون ARM لمدة 7 سنوات على ARM لمدة 5 سنوات.”
هل ARM مناسب لك؟
كما لوحظ ، هناك إيجابيات وسلبيات اختيار ARM. يجب أن يكون المُقرض قادرًا على الإجابة على أسئلتك ومخاوفك ويقودك خلال عملية الإقراض. لكن معرفة الإيجابيات والسلبيات أمر مهم لاتخاذ قرار مستنير.
يوضح توني كلينتوك ، مدير مبيعات التجزئة الوطني في US Bank Home Lending ومقره في نيوجيرسي: “تتمثل المخاطر الرئيسية لقرض ARM في عدم اليقين بشأن مكان الأسعار في وقت التعديل”. “يمكن تعديل السعر سنويًا بعد جزء السعر الثابت ، لكن له حدود على التعديلات السنوية وتعديلات العمر ، مما يحد إلى حد ما من التعرض”.
ويقول إن معظم المقرضين يعرضون حدًا أقصى سنويًا بنسبة 2٪ وسقفًا مدى الحياة بنسبة 5٪ مع كون السعر الأولي هو نقطة البداية.
انقر هنا للحصول على تطبيق FOX للأعمال
ولكن ، يمكن أن يوفر المعدل التمهيدي المنخفض مزايا للمقترض.
يقول ماكبرايد: “مع الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل ، يتحمل المقترض بعض مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة ، ويتحمل المقرض أو المستثمر الذي يمتلك القرض مخاطر أقل”. “يميل السعر الأولي إلى أن يكون أقل مما سيكون عليه مع الرهن العقاري ذي السعر الثابت حيث يتحمل المقرض أو المستثمر كل مخاطر السعر ولا يتحمل المقترض أيًا منها.”
