لمدة ست سنوات ، كانت مدينة مونتريال مقامة على قطعة أرض شاسعة يمكن أن تساعد في تخفيف النقص في المساكن ، لكن المطورين من القطاع الخاص ، الذين تحتاجهم المدينة لتحقيق رؤيتها لـ “حي بيئي” ميسور التكلفة ، لم يعبروا حتى الآن عن الكثير اهتمام.
مونتريال لديها خطة طموحة للموقع ، مسار سباق خيول سابق تحول إلى أرض قاحلة خالية أكثر من ضعف مساحة الحي الصيني في وسط المدينة. لكن طموحات مونتريال باهظة الثمن ، كما يقول بيير بويفين ، الرئيس التنفيذي لشركة الاستثمار كلاريدج ، الذي شارك في قيادة مجموعة عينتها المدينة لصياغة نموذج تطوير جديد للعقار.
وقال إن إطار التطوير الأولي الذي دفعته إدارة العمدة فاليري بلانت جعل من المستحيل جني الأرباح. “بسعر السوق الحالي للأراضي وتكاليف البناء واللوائح المتعلقة بالإسكان المدعوم ، فإن النموذج الاقتصادي لا يصمد.”
بينما يسيطر نقص المساكن على المدينة ، يقول النقاد إن أهداف مونتريال للقدرة على تحمل التكاليف وعدم وجود خطة واضحة لتوسيع البنية التحتية العامة أعاقت التقدم الحقيقي في الموقع ، المعروف باسم ميدان سباق الخيل. إنه أحد الأمثلة على الكيفية التي تكافح بها المدن الكندية لمساعدة السكان ذوي الدخل المنخفض والدفاع عن القيم الاجتماعية مع تلبية الحاجة إلى زيادة المعروض من المساكن.
تدعو خطة مونتريال لمضمار سباق الخيل إلى عام 2025 في إنشاء “حي إيكولوجي” جديد محايد للكربون وموجه نحو العبور. حتى الآن ، منحت إدارة Plante عقد تطوير واحد فقط ، وهو صفقة مع منظمة غير ربحية لبناء مجمع سكني ميسور التكلفة بنسبة 100 في المائة ، يمثل ما يصل إلى 250 من 6000 وحدة تريد المدينة بناءها في الموقع.
لم تتلق دعوة خريف 2022 لتقديم عروض لتطوير طرد ثانٍ أي طلبات من مجتمع الأعمال. حددت المدينة عرضًا أدنى بقيمة 10 ملايين دولار لشراء الأرض ونصّت على أن تظل 60 في المائة من الوحدات السكنية في الموقع “ميسورة التكلفة” – أو أقل من متوسط سعر السوق – لمدة 30 عامًا.
هذا ببساطة أمر مبالغ فيه ، وفقًا لمعهد مونتريال الاقتصادي ، وهو مؤسسة فكرية محافظة. “عندما تضيف التكلفة العالية للتضاريس؟ وقال المتحدث باسم رينود بروسارد ، والعدد الضئيل جدًا من وحدات السوق التي يتم بناؤها ، من الصعب جدًا على المطورين إيجاد طريقة لكسب المال منها “.
“لذا فهم غير مهتمين. وكانت النتيجة أنه بدلاً من وجود منطقة نابضة بالحياة تضم 6000 وحدة ، فإن ما لدينا الآن هو قطعة أرض شاغرة بدون خطة للتطوير “.
يشير بروسارد إلى منطقة التطوير القريبة المعروفة باسم Le Triangle كمثال مضاد ، حيث ارتفعت آلاف الوحدات السكنية بسرعة نسبية ، كما قال ، لأن الموقع أقل رهنًا بلوائح المدينة للإسكان الأقل من السوق.
يقول مارفن روتران ، عضو مجلس مدينة مونتريال السابق ، والذي مثل لمدة 39 عامًا المنطقة التي تضم الآن ميدان سباق الخيل ، إنه يشك أيضًا في أن “الرؤية المثالية” للمدينة لمجتمع جديد ستجذب المطورين. ويلقي باللوم على إدارة بلانت في إثارة الذعر للقطاع الخاص بأهداف إسكان باهظة التكلفة وفشلها في دفع خطة البنية التحتية العامة.
قال روتران إن الإدارة “تشعر أنها يمكن أن تملي على المروجين ، والمروجون يظهرون لهم ظهورهم فقط”.
واقع الحال هو أن المدينة مفصولة. إنها لا تعرف كيف تحل هذه المشاكل “.
ومشاكل مونتريال آخذة في الازدياد. في عام 2022 ، سجلت المؤسسة الكندية للإسكان والرهن العقاري أكبر زيادة سنوية في منطقة مونتريال في متوسط إيجار غرفتي نوم في عقدين: 5.4 في المائة. تراجعت نسبة الشقق الشاغرة ، التي تضخمت من 1.5 في المائة في عام 2019 إلى 3 في المائة في عام 2021 ، إلى 2 في المائة في العام التالي. على الصعيد الوطني ، كان متوسط معدل شغور الشقق 3.2٪ بين عامي 1990 و 2021.
وتتوقع الوكالة استمرار زيادة الإيجارات مع فشل عدد الشقق الجديدة في المدينة وضواحيها في تلبية الطلب. على الرغم من الانخفاض المتوقع في أسعار المساكن في عام 2023 ، فإن التراجع في بناء المساكن الجديدة يعني أن سوق العقارات في منطقة مونتريال يتراجع عن المستويات التي يحتاجها “لاستعادة القدرة على تحمل التكاليف” ، حسبما ذكرت CHMC في توقعاتها للإسكان الربيعي.
وأشارت إلى اتجاهات مماثلة في تورنتو ، حيث كافح المسؤولون أيضًا لتسهيل تطوير الأراضي المملوكة للمدينة. فشلت خطة 2019 – المسماة “الإسكان الآن” – لتحويل قطع الأراضي العامة إلى مجمعات سكنية مختلطة بأسعار معقولة وبأسعار السوق في تسليم الوحدات خلال سنواتها الأربع الأولى ، حيث من المقرر أن يبدأ البناء في أول 21 قطعة أرض فقط في شهر يوليو من هذا العام.
في غضون ذلك ، تصر مونتريال على أن أهداف الإسكان الميسورة التكلفة ليست هي المشكلة في ميدان سباق الخيل. لكن بينوا دوريس ، عضو اللجنة التنفيذية في مونتريال والمسؤول عن الإسكان ، يعترف بأن المطورين يريدون خطة أكثر اكتمالا للمنطقة.
بعد فشل الدعوة الثانية لتقديم العروض ، عقدت مونتريال مجموعة عمل Boivin ، المكونة من مسؤولين عموميين وقادة أعمال ، لتحديد ظروف التطوير الجديدة التي من شأنها جذب المطورين من القطاع الخاص وإرضاء ما تسميه المدينة “أهدافها الاجتماعية”. من المتوقع أن تقدم المجموعة خطة بحلول بداية عام 2024.
قال دوريس إنه متأكد من أن المجموعة ستحترم أهداف مونتريال للإسكان الميسور التكلفة.
وقال: “لقد اعتبرت المجموعة رؤية مدينة مونتريال أمراً مفروغاً منه”. لن تخبرنا المجموعة أننا بحاجة إلى مساكن أقل تكلفة. في الوقت الحالي ، يقول الجميع إننا بحاجة إلى الكثير من المساكن ، والكثير من المساكن ذات الأسعار المعقولة ، والكثير من المساكن الاجتماعية “.
يوافق Boivin على أنه لا ينبغي للمدينة خفض أهداف الإسكان الميسورة التكلفة ، لكنه قال إن الخطة الناجحة ستحتاج إلى التزامات من الحكومات ومجتمع التنمية لتمويل برامج دعم الإسكان وبناء البنية التحتية.
قال: “سنحاول جاهدًا كسر القالب وإنشاء نموذج جديد لهذه المشكلة”. “وإلا فلن يتم حلها.”
ونسخ 2023 الصحافة الكندية
