يعاني المستأجرون وأصحاب المنازل من التضخم بشكل مختلف ، وفقًا لبيانات جديدة من بنك أوف أمريكا – وليس من المستغرب أن يتأثر المستأجرون.
باستخدام البيانات الداخلية لبنك أمريكا لتحديد أصحاب المنازل والمستأجرين عن طريق المدفوعات المتعلقة بالإسكان في الحسابات المصرفية – مدفوعات الرهن العقاري ، أو رسوم اتحاد أصحاب المنازل أو مدفوعات الإيجار – وجد المحللون أن إسفينًا قد انفتح بين إنفاق المستأجرين وأصحاب المنازل. يرى المستأجرون ضعف نمو الإنفاق خارج الإسكان.
هناك شيئان يسببان الانقسام في الإنفاق.
أولاً ، بينما لم ترتفع معظم المدفوعات الشهرية لأصحاب المنازل ، ارتفعت تكلفة الإيجار. قفز تضخم الإيجارات من حوالي 2٪ على أساس سنوي في عام 2021 إلى 8.8٪ على أساس سنوي في مارس 2023 ، وفقًا لمؤشر أسعار المستهلك ، على الرغم من أنه كان معتدلاً بشكل طفيف في الأشهر الأخيرة.
وفي الوقت نفسه ، فإن غالبية مالكي المنازل في الولايات المتحدة الذين لديهم أرصدة رهن عقاري مستحقة لديهم أسعار فائدة ثابتة تم تأمينها عند مستويات منخفضة للغاية قبل سلسلة من الزيادات الأخيرة في أسعار الفائدة من مجلس الاحتياطي الفيدرالي.
أدى ارتفاع معدلات التضخم وارتفاع أسعار الفائدة إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري من متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 2.65 ٪ في يناير 2021 – وهو أدنى متوسط معدل أسبوعي منذ بداية سجلات فريدي ماك التي تعود إلى عام 1971 – إلى 6.81٪ الأسبوع الماضي ، وفقًا لـ Freddie Mac.
ويقول المحللون إن هذه الأسر التي تملك منازل لم تشعر بعد بالتأثير المباشر لارتفاع الأسعار. فقط حفنة من إجمالي مالكي المنازل الذين حصلوا على رهن عقاري بعد أوائل عام 2022 أو أولئك الذين لديهم معدلات رهن عقاري عائمة (عدد صغير جدًا) يشعرون بالضيق.
ثانيًا ، حتى لو كانت مدفوعات الرهن العقاري النموذجية أعلى من مدفوعات الإيجار الشهرية النموذجية ، نظرًا لأن دخل المستأجرين يميل إلى أن يكون أقل من أصحاب المنازل ، فإن عددًا أكبر من المستأجرين يضعون نصيبًا أكبر من دخلهم في الإيجار مقارنةً بمدفوعات الرهن العقاري. هذا يقود المستأجرين إلى التراجع عن إنفاقهم التقديري أكثر من مالكي المنازل ، وفقًا لبنك أمريكا.
أصبح المزيد من المستأجرين “مثقلين بالتكلفة” ، مما يعني أن الأسر تدفع أكثر من 30٪ منها الدخل نحو الإسكان ، والذي يعتبر عمومًا نصيبًا سليمًا ماليًا.
أثرت تكاليف السكن المرتفعة على المستأجرين بشكل أكبر. ما يقرب من نصف المستأجرين – ما يقدر بنحو 49 ٪ – مثقلون بالتكلفة ، وفقًا لتقرير حديث صادر عن المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد. بين عامي 2019 و 2021 (أحدث البيانات المتاحة) ، ارتفع عدد المستأجرين المثقلين بالتكلفة بمقدار 1.2 مليون ليصل إلى 21.6 مليون أسرة. من بين هؤلاء ، 11.6 مليون شخص يعانون من أعباء باهظة التكلفة ، مما يعني أنهم أنفقوا أكثر من 50 ٪ من دخلهم على الإسكان. على الرغم من أن نسبة الأسر المستأجرة التي تعاني من أعباء التكلفة قد انخفضت بشكل مطرد على مدى العقد الماضي ، انعكس الاتجاه خلال الوباء.
في حين أن حصة أصحاب المنازل الذين كانوا مثقلين بالتكلفة ارتفعت أيضًا خلال نفس الوقت – حيث زادت بمقدار 2.3 مليون إلى 19 مليون مالك منزل ، بما في ذلك 8.7 مليون أسرة كانت مثقلة بأعباء التكلفة في عام 2021 – 23٪ فقط من جميع أصحاب المنازل مثقلون بالتكلفة ، المركز المشترك وجدت لتقرير دراسات الإسكان.
هذا يعني أنه من المحتمل أن يكون لديهم المزيد من المال للإنفاق التقديري.
قال تقرير بنك أوف أمريكا إن معدل الإنفاق الإجمالي من الحسابات على أساس سنوي ، لا يشمل الإيجار ، كان أضعف للمستأجرين منذ بداية عام 2022 ، والذي يتزامن مع ارتفاع تضخم الإيجارات. وفقًا للتقرير ، انخفض إنفاق المستأجرين على أساس سنوي في يونيو بنسبة 1.4٪. لكن بالنسبة لأصحاب المنازل ، فقد ارتفع بنسبة 0.8 ٪ خلال نفس الفترة.
وأظهر التقرير أن هذا الاتجاه واضح في قطاع الإنفاق أيضًا. أظهر أصحاب المنازل قوة إنفاق نسبية في جميع القطاعات الرئيسية باستثناء الأثاث. (من المحتمل أن يكون الضعف في الإنفاق على الأثاث مرتبطًا بضعف مبيعات المنازل ، كما لاحظ المحللون ، مما سيؤثر على مالكي المنازل بشكل أكبر نظرًا لأنهم أقل عرضة لتبديل منازلهم وحاجة أقل إلى أثاث جديد).
المطاعم هي القطاع الوحيد الذي لا يزال فيه أصحاب المنازل والمستأجرون يظهرون زيادة في الإنفاق عن العام الماضي ، ويتفوق أصحاب المنازل بشكل كبير على المستأجرين.
حتى التحكم في الدخل – وهو أمر ضروري لأن المستأجرين يميلون إلى الحصول على دخل أقل من أصحاب المنازل – يُظهر المستأجرون قوة إنفاق أقل من أصحاب المنازل في نفس مجموعة الدخل في معظم فئات الإنفاق. يميل التفاوت إلى أن يكون أكبر في الفئات ذات الدخل المنخفض مع وجود فرق بين المالكين والمستأجرين أقل شهرة بالنسبة للمجموعة ذات الدخل المرتفع ، أولئك الذين يكسبون أكثر من 125000 دولار.
ومع ذلك ، بالنظر إلى المستقبل ، فإن هذا الوتد بين إنفاق المستأجرين وأصحاب المنازل قد يتقلص ، كما يشير التقرير.
مع زيادة حصة مالكي المنازل الذين اشتروا منزلًا بتكاليف رهن عقاري أعلى وتراجع تضخم الإيجار مع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض ارتفاع أسعار الفائدة ، يقول المحللون إن بعض التقارب بين معدلات نمو الإنفاق للمجموعتين أمر محتمل.
