يواجه المقترضون الأثرياء في المملكة المتحدة الذين لديهم قروض عقارية كبيرة بفائدة فقط قفزة كبيرة في المدفوعات – مما يجعلهم يدفعون آلاف الجنيهات شهريًا أكثر – حيث يأتون من صفقات بسعر فائدة ثابت في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة.
تم تدريب تركيز ما أطلق عليه أعضاء البرلمان “قنبلة الرهن العقاري الموقوتة” في البلاد على الأسر التي تضررت بالفعل بشدة من أزمة تكلفة المعيشة ، وخاصة على العائلات الأصغر سنًا التي تميل إلى الحصول على قروض أكبر مستحقة.
ولكن من المتوقع أيضًا أن تزيد مدفوعات الرهون العقارية ذات الفائدة فقط ، والتي يفضلها المقترضون الأثرياء نسبيًا ، بآلاف الجنيهات كل شهر لأن حساسية المنتجات لتحركات الأسعار تؤدي إلى تقلبات في التكاليف الشهرية أكبر بكثير من سداد رأس المال. اتفاق.
قرر بنك إنجلترا رفع أسعار الفائدة نصف نقطة الشهر الماضي إلى 5 في المائة ، وهو الارتفاع الثالث عشر على التوالي. ومن المتوقع أن ترفع أسعار الفائدة إلى 6 في المائة العام المقبل في محاولة لخفض التضخم المرتفع بعناد.
قال كارلوس مينديز ، مصرفي في إنفستيك ، وهو بنك خاص يبلغ متوسط دخل عملائه البالغ 7000 جنيه إسترليني: “عندما كانت معدلات الرهن العقاري رخيصة ، كان لدينا عملاء يقولون” أقرضني قدر المستطاع لأطول فترة ممكنة “. 700000 وصافي قيمة الأصول الشخصية 11 مليون جنيه إسترليني.
تحظى الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط بشعبية لدى المقترضين الأثرياء مثل المصرفيين والمديرين التنفيذيين للأسهم الخاصة ، الذين يتلقون جزءًا من رواتبهم في شكل مكافآت أو أسهم سنوية. وذلك لأن المنتجات تحافظ على دفعات شهرية منخفضة وتسمح للمقترضين بتمديد أنفسهم أكثر ، حيث أن المدفوعات تقلل الفائدة وليس إجمالي رأس المال.
لكن بيانات بنك إنجلترا تُظهر أنه بحلول نهاية عام 2026 ، سيشهد حوالي 215 ألف مقترض رهن عقاري ارتفاعًا في مدفوعاتهم بمقدار 1000 جنيه إسترليني أو أكثر شهريًا – 56000 منها عبارة عن قروض عقارية بفائدة فقط و 60 ألفًا عبارة عن مزيج من سداد رأس المال والفائدة فقط ، وفقًا لذلك. للبنك المركزي.
على سبيل المثال ، في يوليو 2020 ، كان الرهن العقاري لمدة عامين متاحًا بنسبة 1.69 في المائة من HSBC ، مما يعني أن المقترض الذي لديه رهن عقاري بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني ووديعة بنسبة 25 في المائة كان سيدفع 5070 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.
في يوليو 2023 ، عرض HSBC صفقة مماثلة لإعادة الرهن بنسبة 5.79 في المائة. تجاهل الرسوم لمرة واحدة ، والتي تعادل 17،370 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا لنفس المقترض. سترتفع التكاليف الشهرية من 423 جنيهًا إسترلينيًا إلى 1448 جنيهًا إسترلينيًا ، أي أكثر من ثلاثة أضعاف.
قال مينديز من Investec إنه في مواجهة صدمات السداد القادمة ، يستخدم العملاء الآن المكافآت السنوية أو مبيعات العقارات لسداد جزء من قروضهم وتخفيف أي صدمة سداد.
يقول أحد كبار المصرفيين برهن عقاري بفائدة فقط 1.14 مليون جنيه إسترليني إنه يتوقع أن ترتفع مدفوعاته من 1200 جنيه إسترليني شهريًا إلى 7000 جنيه إسترليني في وقت لاحق من هذا العام ، ولذلك يخطط لسداد جزء من رأس المال بدلاً من ذلك.
في أعقاب ارتفاع الأسعار ، بدأ العملاء في تغيير سلوكهم.
قال دين إيسنارد ، مدير Magni Finance ، وهو قرض عقاري: “كان لدي عميل واحد كان يبني منزله الخاص وكان لديه جميع أذونات التخطيط وكان مستعدًا للانطلاق ، ولكن اضطررت إلى الانسحاب من ذلك عندما ارتفعت الأسعار إلى ما يقرب من 6 في المائة”. وسيط متخصص في القروض العقارية التي تزيد عن 500000 جنيه إسترليني.
لا تفصل البنوك البريطانية علنًا عدد عملائها على الرهون العقارية ذات الفائدة فقط. كان هناك 702 ألف قرض عقاري قائم على الفائدة فقط في نهاية عام 2022 ، وفقًا لـ UK Finance. في الربع الأول من عام 2023 ، كانت 8 في المائة من الرهون العقارية السكنية المتقدمة حديثًا بفائدة فقط ، مقارنة بـ 87 في المائة على شروط سداد الفائدة ورأس المال ، وفقًا لبيانات بنك إنجلترا.
انخفضت نسبة الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط منذ الأزمة المالية بسبب تشديد لوائح الإقراض ، والتي أدخلت اختبارات صارمة على القدرة على تحمل التكاليف. في الربع الأول من عام 2008 ، شكلت الفائدة فقط أقل بقليل من 44 في المائة من الرهون العقارية السكنية الجديدة – وهي الآن 11.5 في المائة من جميع الرهون العقارية.
إن إضافة الرهون العقارية “الجزئية” ، والتي تجمع بين جزء من الفائدة فقط وقرض سداد ، تجعل حصة الرهون العقارية ذات عنصر الفائدة فقط أقل بقليل من 16 في المائة.
تقول البنوك أنه منذ عام 2008 ، تميل القروض العقارية للفائدة فقط إلى أن تكون مقصورة على العملاء الأكثر ازدهارًا. عادة ما يتم تقديم الرهون العقارية الضخمة التي تزيد عن مليون جنيه إسترليني من البنوك الخاصة التي تلبي احتياجات الأثرياء ، مثل Coutts ، المملوكة لشركة NatWest.
كما تطبق الصفقات ذات الفائدة فقط معايير أكثر صرامة على الأهلية من سداد الرهون العقارية. قد يطالب المقرضون بحد أدنى من الدخل ، ويحد من طول المدة إلى 25 عامًا ويصرون على أن الرهن العقاري ينتهي قبل التقاعد وأن المقترضين يجب أن يكون لديهم خطة لسداد مبلغ رأس المال.
إذا كانوا يخططون لسدادها عن طريق بيع المنزل ، فعادة ما يضع المقرضون حدودًا أقل لحجم القرض كحصة من قيمة العقار.
قال ديفيد هولينجورث ، مدير شركة L&C Mortgages ، وهي شركة سمسرة: “كل هذه الأشياء تميل بشكل طبيعي إلى الفائدة فقط تجاه المقترضين ذوي الملاءة المالية العالية”.
في الحقبة الأخيرة من معدلات الفائدة المنخفضة ، غالبًا ما كان من المنطقي للمقترضين الأثرياء الاقتراض بثمن بخس ثم استخدام ثروتهم في أماكن أخرى للحصول على عوائد من محافظ الأسهم أو السندات التي تتجاوز تكلفة الاقتراض.
قالت ميشيل وايت ، الرئيس المشارك للمكتب الخاص في إنفستيك ويلث: “يتعلق الأمر بأن تكون ذكيًا ومتطورًا مع ميزانياتهم الشخصية”.
قال آرون ستروت ، مدير المنتجات والاتصالات في شركة سمسار الرهن العقاري Trinity Financial Group: “يفضل بعض الأشخاص تقليل مدفوعاتهم الشهرية ، وبالتالي يذهبون إلى معدلات الفائدة فقط ويستثمرون أموالهم بدلاً من ذلك في العقارات أو سوق الأوراق المالية”.
يقول Esnard من Magni Finance إن الرهون العقارية ذات الفائدة فقط يمكن أن تساعد المهنيين الميسورين الذين قد يتلقون مكافآت سنوية لكنهم يحتاجون إلى مدفوعات شهرية أقل.
في الأشهر الثمانية عشر الماضية ، اقترح المزيد من البنوك وجمعيات البناء ، بدعم من المنظمين والحكومة في “ميثاق الرهن العقاري” ، أن على المقترضين العاديين الذين يكافحون لدفع فواتير الرهن العقاري المرتفعة التفكير في التحول المؤقت لمدة ستة أشهر إلى الرهون العقارية ذات الفائدة فقط – أو تمديد مدة القرض – للإغاثة المالية قصيرة الأجل.
قال سماسرة إن هذا قد يؤدي إلى زيادة قصيرة الأجل في المقترضين الذين يعتمدون على الفائدة فقط ، لكنهم حذروا من أن الارتفاع الدائم غير مرجح بسبب معايير الأهلية الأكثر صرامة المطبقة على القروض بفائدة فقط ، والتي ستبدأ بعد الأشهر الستة الأولى.
التحول إلى الفائدة فقط يقطع المدفوعات الشهرية بشكل كبير. على رهن عقاري قيمته 200 ألف جنيه إسترليني بمعدل فائدة 5.5 في المائة على مدار 25 عامًا ، فإن الفاتورة الشهرية بموجب رهن تسديد الفائدة ورهن سداد رأس المال ستكون 1،228 جنيهًا إسترلينيًا. في صفقة الفائدة فقط ، سينخفض ذلك إلى 917 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر ، وفقًا للسمسار L&C Mortgages. ومع ذلك ، في حالة سداد الرهن العقاري على مدار 25 عامًا ، سيدفع المقترض 169 ألف جنيه إسترليني كفائدة ، مقارنة بـ 275 ألف جنيه إسترليني على ترتيب الفائدة فقط.
يقول المصرفيون الذين يتعاملون مع عملاء من أصحاب الثروات العالية إن الكثيرين منهم على استعداد جيد لصدمة الدفع القادمة. قال مينديز من Investec: “لا نرى سيناريو مع اتصال الكثير من العملاء بنا في محنة”.
وأضاف إيسنارد: “حان وقت الذعر”.
