رفعت صناديق التحوط رهاناتها ضد قطاع العقارات في السويد حيث يتوقع المستثمرون أن أسعار الفائدة المرتفعة ستؤثر على أسعار العقارات المحلية وتكشف ضعفها أمام الإقراض المصرفي الأكثر تشددًا.
اشتدت مخاوف المتداولين بعد أن أعربت S&P يوم الاثنين عن مخاوفها بشأن مستقبل SBB ، أحد أكبر اللاعبين في السوق ، والذي يحتاج إلى إعادة تمويل الديون قصيرة الأجل التي تستحق في العام المقبل.
خفضت وكالة التصنيف الائتماني تصنيف المالك السويدي إلى منطقة غير المرغوب فيها ولفتت الانتباه إلى نفوذها المرتفع وسيولة السوق المشددة. لكن يخشى المستثمرون أن شكوك ستاندرد آند بورز هي نذير لصناعة تتصارع مع تأثير ارتفاع أسعار الفائدة وتهدئة أسعار العقارات.
قال جيمس ماكمورو ، اقتصادي العقارات التجارية في أوروبا في كابيتال إيكونوميكس: “كلما نظرنا عن كثب إلى السويد ، بدا أن الأمور أسوأ تظهر”.
على مدى عقد من الزمان ، استفادت شركات العقارات التجارية العالمية من ارتفاع قيم العقارات وأسعار الفائدة المنخفضة لزيادة الديون. لكن كثيرين سيحتاجون إلى إعادة تمويل قروضهم مثلما لامست أسعار الفائدة أعلى مستوياتها منذ ما قبل الأزمة المالية لعام 2008.
وضع المحللون والتجار أنظارهم على الدولة الاسكندنافية بسبب اعتماد الصناعة على الديون قصيرة الأجل. ارتفعت المراكز القصيرة لصناديق التحوط في قطاع العقارات السويدي هذا العام ، لتصل إلى أعلى مستوى لها منذ أكثر من عقد ، وفقًا لمزود البيانات Breakout Point.
امتدت عمليات البيع في SBB إلى منافسي العقارات السكنية والتجارية المحلية ، بما في ذلك Fabege و Fastighets و Corem ، والتي تم استهدافها بشكل متزايد من قبل البائعين على المكشوف هذا العام. يوم الثلاثاء ، كانت خمسة من أسوأ 10 أسهم أداء في مؤشر Stoxx 600 على مستوى المنطقة الأوروبية شركات عقارات سويدية.
أشار تشارلز بويسييه ، رئيس قسم العقارات الأوروبية في UBS للأبحاث ، إلى أنه “كقطاع (عقارات) كان يستفيد بقوة كبيرة في السنوات العشر إلى الخمس عشرة الماضية. هذه ليست السويد فقط ، ولكن ألمانيا وأسواق أخرى “.
من المتوقع أيضًا أن ترتفع عائدات العقارات – التي تتحرك عكسًا مع الأسعار – مع ارتفاع معدلات وتكلفة الديون. استنادًا إلى التكلفة الحالية للديون المتاحة في السوق ، يمكن أن ترتفع العائدات على مكاتب ستوكهولم “الرئيسية” هذا العام إلى 4.7 في المائة من 3.5 في المائة ، كما قال مارك أنسوورث ، رئيس اقتصاديات العقارات في أكسفورد إيكونوميكس ، مما يعني ضمناً 25 في المائة. سنت في الأسعار.
تعتمد مجموعات العقارات السويدية أيضًا بشكل أكبر على التمويل المصرفي. تراجعت العديد من أسهم البنوك الإقليمية الأمريكية منذ انهيار بنك وادي السيليكون في مارس ، في حين أظهر مسح الإقراض المصرفي لمنطقة اليورو في أبريل / نيسان أن الوتيرة التي يشدد بها المقرضون معاييرهم الائتمانية كانت عند أعلى مستوياتها منذ أزمة الديون السيادية في القارة في عام 2011.
تشير بيانات بلومبيرج إلى أن حوالي 40 مليار دولار من ديون السندات المجمعة لمجموعات العقارات السويدية ستستحق على مدى السنوات الخمس المقبلة ، مع استحقاق 10 مليارات دولار في عام 2023. كما أن حوالي 70 في المائة من إصدار سندات العقارات السويدية معدل معوم ، مقارنة بـ 2 في المائة فقط في منطقة اليورو.
قال ماكمورو من كابيتال إيكونوميكس: “هذه العوامل مجتمعة تجعل شركات العقارات السويدية وشركات العقارات السويدية معرضة بشكل خاص لمعدلات الفائدة المرتفعة” ، على الرغم من أن النظرة المستقبلية للاقتصاد السويدي “لا تبدو أسوأ بشكل كبير من جيرانها في الدول الاسكندنافية أو منطقة اليورو”.
قال سيمون هارفي ، رئيس تحليل العملات الأجنبية في Monex Europe ، إن المستثمرين يولون اهتمامًا وثيقًا للمشاكل التي تختمر في صناعة العقارات في السويد ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن حساسية الدولة تجاه أسعار الفائدة المرتفعة تعني أن تأثيرات السياسة النقدية الأكثر تشددًا من المرجح أن تظهر في وقت مبكر. من أي مكان آخر. رفع بنك ريكسبانك أسعار الفائدة من صفر في المائة إلى 3.5 في المائة خلال العام الماضي.
وقال: “من المحتمل أن تكون السويد كناريًا في منجم الفحم (للاقتصادات الأوروبية الأخرى) وهذا هو السبب في أن الأسواق تأخذ في الحسبان”.
ومع ذلك ، قلل Boissier من UBS من أهمية المخاطرة. وجد البنك أنه عبر الشركات العقارية الكبرى المدرجة في أوروبا ككل ، فإن 16 في المائة فقط من الديون تستحق استحقاقها قبل نهاية العام المقبل ، مما يجعل حدوث “أزمة سيولة” واسعة النطاق أمرًا مستبعدًا.
في السويد ، تجمعت مخاوف المستثمرين حول SBB ، التي اضطرت إلى إلغاء توزيعات الأرباح وإصدار حقوق بعد أن خفضت S&P تصنيف ديونها. انخفضت أسهمها بنسبة 40 في المائة هذا الأسبوع ، إلى أدنى مستوى لها في خمس سنوات ، و 90 في المائة منذ بداية العام الماضي. في فبراير 2022 ، أعلنت شركة Fraser Perring’s Viceroy Research أنها تقوم ببيع الأسهم على المكشوف ، واصفة SBB بأنها “تراكم مدفوع بالديون للأصول الخاضعة للسيطرة الإيجارية”. وقالت SBB إن التقرير القصير احتوى على “العديد من الأخطاء المادية ، وافتراضات مضللة و (قدم) ادعاءات لا أساس لها”.
رفعت صناديق التحوط رهاناتها على أسهم الشركة من 18.3 في المائة من الأسهم القائمة في بداية العام إلى 24.1 في المائة ، وفقًا لمجموعة البيانات S&P Global Market Intelligence. من بين الصناديق التي تراهن على الشركة مارشال وايس وجلادستون كابيتال وبيرباك كابيتال ، وفقًا لـ Breakout Point.
لكن من المتوقع أن يتعرض المنافسون المحليون لـ SBB للضغط أيضًا. قالت شركة أكسفورد إيكونومكس أنسوورث ، إن متوسط نسبة القروض إلى القيمة للشركات العقارية السويدية المسجلة يبلغ 45 في المائة تقريبًا ، وهو ثالث أعلى نسبة في أوروبا بعد النرويج وإيطاليا.
“(لكن) سيكون هناك توزيع حول هذا المتوسط ، لذا ربما ما نراه هو أن تلك الأسهم ذات النفوذ الأعلى بدأت في مواجهة تحديات إعادة التمويل.”
