لا تزال الحياة الحضرية في الولايات المتحدة تفقد بريقها ، بعد ثلاث سنوات كاملة من إغلاق Covid-19 لمراكز المدن. لكن إيجارات الشقق لم تنخفض – حتى الآن.
في حين أن احتمال استمرار رحلة المدينة قد أدى إلى انخفاض تقييم العقارات المكتبية ، إلا أن الإيجارات في الولايات المتحدة لا تزال مرتفعة ، مع زيادة بنسبة 8.8 في المائة عن العام الماضي ، وفقًا لبيانات التضخم الصادرة عن مكتب الإحصاء. (ارتفع متوسط الإيجار في مانهاتن إلى مستوى قياسي جديد في مارس ، عبر Elliman).
يتوقع بعض محللي وول ستريت الآن أن يتخلى المزيد من الأمريكيين عن إيجارات شقق المدينة من أجل مراعي أكثر اخضرارًا ، وإما الشراء أو الاستئجار في مكان آخر. منطق المحللين مدعوم بحجة بسيطة: عندما يبدأ جيل الألفية إنشاء العائلات ، يجب أن يستمروا في اتباع المسار المشهود للخروج من مراكز المدن إلى الضواحي والضواحي ، بحثًا عن حياة أرخص وأكثر اتساعًا ، إلى جانب رعاية أطفال يسهل الوصول إليها.
جادل فريق جي بي مورجان الإستراتيجي بقيادة جويس تشانج في مذكرة 28 أبريل أن هذه الاتجاهات ستدفع الأمريكيين الأصغر سنًا إلى شراء منازل:
نتوقع زيادة في الطلب من مشتري المنازل لأول مرة حيث يبدأ جيل الألفية في تكوين أسر بأعداد أكبر. وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، يبلغ متوسط العمر لمشتري المنازل لأول مرة 33 عامًا ، ووفقًا لمركز السيطرة على الأمراض ، من 2021 إلى 2026 ، فإن عدد الأشخاص الذين يبلغون من العمر 30 عامًا سوف يبلغ في المتوسط 4.0 مليار ، أي 18 ٪ أعلى من 3.4 مليون شخص بلغوا الثلاثين من العمر من 1998 إلى 2005. تؤكد بيانات مكتب الإحصاء الأمريكي ارتفاعًا في ملكية المنازل بين أولئك الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و 34 عامًا ، في حين أن النسبة المئوية لمن تتراوح أعمارهم بين 18 و 34 عامًا والذين يعيشون مع آبائهم قد استقرت. نتوقع تدفق مشتري المنازل لأول مرة من تكوين الأسرة الألفية لتوفير رياح خلفية رئيسية للطلب على الإسكان.
يمكن للمرء أن يقدم حججًا مضادة لتثبيط الحماس حول قصة “جيل الألفية ينقذ سوق الإسكان” ، بالطبع.
لكن معظمهم يدعم فقط حجة جي بي مورجان بأن أسواق الإسكان في الولايات المتحدة ستكون معزولة إلى حد ما إذا (أو ربما عندما) حل الركود.
أولاً ، لا تزال أسعار الفائدة على الرهون العقارية ذات السعر الثابت مرتفعة للغاية ، كما ترون من بيانات Freddie Mac الأسبوعية ، حتى لو لم تعد ترتفع كثيرًا. يُظهر الخط الأزرق أدناه أسعار الفائدة لمدة 30 عامًا ، ويظهر الخط الأخضر لمدة 15 عامًا:
ثانيًا ، أزمة المعروض من المساكن لا تزال حقيقية! من جيه بي مورجان:
لا يزال نقص المخزون موضوعًا ذا صلة مع انخفاض القوائم الجديدة بنسبة 22٪ على أساس سنوي. يضرب عدد أقل من المنازل السوق ، مما يحد من الخيارات المتاحة للمشترين لأول مرة وأولئك الذين يتطلعون إلى الترقية أو الاستفادة من الأسهم المتراكمة من ارتفاع تقييمات العقارات. أدى الوباء إلى موجة من الهجرة إلى الضواحي والمحليات حيث انجذب مشتري المنازل إلى انخفاض تكاليف المعيشة. أدى هذا بشكل فعال إلى دفع العرض المستقبلي إلى الأمام لتلبية الطلب على المدى القريب ، مما يساهم في تشديد مخزون المساكن.
يشير الاستراتيجيون أيضًا إلى أن متوسط عمر مخزون الإسكان في الولايات المتحدة كان يرتفع منذ عقود:
مرة أخرى ، هذا ليس بالأمر السيئ لقيم المنزل. يكتب البنك:
قد يكون أسوأ ما في التراجع السكني قد حدث بالفعل حيث سقط سوق الإسكان في حالة ركود العام الماضي كما تم قياسه عبر مبيعات المنازل وبدء المساكن. إن النظرة المستقبلية لقطاع الإسكان الحساس للفائدة ترتبط ارتباطًا وثيقًا ببيئة السياسة العامة. بشكل عام ، انخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 22٪ مقارنة بالعام الماضي مع زيادة معدلات الرهن العقاري. ومع ذلك ، فاقت مبيعات المنازل الجديدة في الولايات المتحدة التوقعات وقفزت بنسبة 9.6٪ في مارس. تنضم بيانات شهر مارس إلى مؤشرات الإسكان الحديثة الأخرى في إشارة إلى أن استقرار معدلات الرهن العقاري يدعم انتعاشًا متواضعًا في الطلب على الإسكان. كما فاجأت أسعار المساكن لشهر فبراير الاتجاه الصعودي ، حيث ارتفعت FHFA و S&P CoreLogic بنسبة 0.5٪ و 0.1٪ على التوالي.
يقودنا هذا إلى مكالمة محلل جديدة بناءً على رحلة المدينة. يجادل محللو بنك أوف أمريكا يوم الاثنين بأن نقص الإسكان في الولايات المتحدة ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة لن تدعم الإسكان السكني فحسب ، بل ستدعم أيضًا من الضواحى الإيجارات.
كان الخوف من الركود هو مصدر القلق الأكبر. . . إذا ضعف الطلب ، فإننا نتوقع (1) تفوق الضواحي في المناطق الحضرية و (2) سيتفوق أداء السواحل على حزام الشمس. الأساس المنطقي: العرض.
تشير التركيبة السكانية إلى أننا وصلنا إلى ذروة الطلب على الشقق الحضرية أو تجاوزناها.
لذا فهم متفائلون في صناديق الاستثمار العقارية السكنية التي تمتلك وتدير المزيد من العقارات في الضواحي (على الأقل خارج Sun Belt ، حيث تنخفض الإيجارات). قام محللو البنك بترقية AvalonBay إلى “Buy” يوم الإثنين ، لأنه يمتلك 68 في المائة من تعرضه في أسواق الضواحي.
المحللون متفائلون أيضًا بشأن UDR بسبب تعرضه الأكبر لأسواق الضواحي. إن Invitation Homes و American Homes 4 Rent / AMH مدرجة في قائمة “الشراء” أيضًا ، من الواضح ، لأن هذه الأعمال تتمحور حول إيجارات منزل عائلة واحدة.
الشيء الوحيد المفقود في هذه الصورة هو طفرة المواليد الوبائية بعيد المنال ، حيث انتعشت معدلات المواليد قليلاً من أدنى مستوياتها في حقبة الوباء. ولكن في حين أن عدد المنازل التي تضم أطفالًا دون سن 18 عامًا ظل أقل من مستويات عام 2019 ، وفقًا لمكتب الإحصاء ، جديد أدى تكوين الأسرة إلى رفع إجمالي عدد الأسر الأمريكية إلى مستوى مرتفع جديد في عام 2022.
لذلك من المنطقي التفكير في أن إيجارات الضواحي يمكن أن تكون تذكرة للأمريكيين الأصغر سنًا الذين يتطلعون إلى الانتقال خارج مراكز المدن الكبرى ، خاصة مع معدلات الرهن العقاري التي تزيد عن 6 في المائة والتضخم القوي في المساكن. وكما جادل بنك جيه بي مورجان ، ينبغي أن يقدم ذلك الدعم لأسعار المساكن في حالة الانكماش الاقتصادي.
أو لوضعها في حديث بسيط عبر الإنترنت: يظل امتلاك Boomers للفوز رابحًا.
