سوف يبقي الإسكان بنك الاحتياطي الفيدرالي صادقًا

احصل على تحديثات الرهون العقارية المجانية

سوف نرسل لك أ ميفت ديلي دايجست البريد الإلكتروني تقريب الأحدث الرهون العقارية أخبار كل صباح.

صباح الخير. وهنا سؤال: هل نحن متأخرون في الدورة الاقتصادية القديمة، أم مبكرون في دورة جديدة؟ وهناك إجماع متزايد على أننا نتجه نحو هبوط سلس، أو أننا في منتصفه. ولكن ماذا يأتي بعد ذلك؟ هل هي عادة ظواهر الدورة المتأخرة (ارتفاع حالات التخلف عن السداد، وتفوق أداء أسهم النمو) أو ظواهر الدورة المبكرة عادة (تحسين نمو الأرباح، وتفوق أداء أسهم القيمة)؟ أرسل لي رأيك: [email protected].

أسعار المنازل ترتفع فقط

إن معدلات الرهن العقاري الثابت لمدة ثلاثين عاماً أصبحت الآن أعلى من 7 في المائة، ولم تصل إلى هذا الارتفاع منذ عام 2001. ومع ذلك فإن أسعار المنازل ترتفع مرة أخرى:

هذا مخطط رائع ومثير للدهشة. وأدت أسرع زيادات في أسعار الرهن العقاري منذ عقود إلى سبعة أشهر فقط من انخفاض أسعار المنازل. ومنذ فبراير/شباط، بدأوا في الارتفاع. وقد تم مسح الانخفاض في العام الماضي.

والسبب هو محدودية العرض. وعلى مدى أكثر من عقد من الزمان من أعمال البناء الضئيلة، أصبحت الولايات المتحدة تعاني من نقص مزمن في المعروض من المساكن. وتخلق معدلات الرهن العقاري المرتفعة أيضًا تأثيرًا مقيدًا، حيث لا يرغب أحد (خاصة روب أرمسترونج) في التخلي عن سعر الفائدة الثابت الذي يبلغ 3 في المائة. ووفقا لبعض المقاييس، يقترب العرض من مستوى قياسي منخفض. ومع ذلك، فحتى الضغوط التي تفرضها القروض العقارية الباهظة الثمن على الطلب ليست كافية لدفع أسعار المنازل إلى الانخفاض لفترة طويلة. ويوضح الرسم البياني أدناه المقياس. إن مخزون المنازل الحالي، الذي يشكل الجزء الأكبر من المعروض من المساكن، نادر:

وهذه الديناميكيات معروفة نسبياً. في مذكرة حديثة، ذهب لاري كوفسكي، وبراندون رولي، وكروفورد كروكس من بريدجووتر إلى أبعد من ذلك. وهم يزعمون أن اختلال التوازن بين العرض والطلب في قطاع الإسكان قد يجبر بنك الاحتياطي الفيدرالي على الحفاظ على أسعار فائدة أعلى لفترة أطول. رسم تخطيطي لحجتهم:

• لقد سحقت الأسعار الطلب على المساكن. وفي الأشهر الخمسة عشر الأولى من دورة زيادة الأسعار هذه، تقلص اقتراض الرهن العقاري كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 3 في المائة. وهذا يعد ضخمًا، وهو أكبر انخفاض تم تسجيله على الإطلاق في وقت مبكر من دورة المشي لمسافات طويلة. وكان الانخفاض الأكبر السابق في عام 1999، عندما انخفض اقتراض الرهن العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 0.5 في المائة في الأشهر الخمسة عشر الأولى من رفع أسعار الفائدة.

• لكن الانخفاض الهائل في الطلب على المساكن لم يؤثر إلا بالكاد على أسعار المساكن، وذلك بسبب قلة العرض، كما يوضح الرسمان البيانيان أعلاه.

• ولا يبدو من المرجح أن تؤدي المبيعات المتعثرة أو بناء المساكن إلى تعزيز العرض في أي وقت قريب. ومع مرونة الاقتصاد وميزانيات الأسر في حالة جيدة، فإن قِلة من أصحاب المساكن ينبغي أن يضطروا إلى البيع القسري. والبناء يحدث ببطء شديد. ويعتقد كوفسكي ورولي وكروكس أن العرض يقل بنحو 3 إلى 5 ملايين وحدة سكنية عن الطلب. لكن البناء الجديد، الذي يبلغ نحو 1.5 مليون وحدة سنويا، لا يواكب سوى تكوين الأسر الجديدة، لذا فهو لن يحل النقص. مخططات بريدجووتر:

• لقد أصبح قدر كبير من التأثير المثبط للطلب الذي خلفته أسعار الفائدة المرتفعة محسوساً بالفعل. والواقع أن الزيادة السريعة في أسعار الفائدة “أغلقت أنبوب الاقتراض من الرهن العقاري”، الأمر الذي أدى إلى انخفاض طفيف في أسعار المساكن في العام الماضي. ومع ذلك فقد حدث ذلك بالفعل. وحتى لو ارتفعت أسعار الفائدة بشكل أكبر، فإن التدفق الطبيعي للطلب على المساكن، على سبيل المثال، من الأسر المتنامية أو حالات الطلاق، يضع حداً أدنى للأسعار والنشاط.

• لذا فإن خفض أسعار الفائدة يهدد بعودة التضخم من خلال الطلب على الإسكان. ومن خلال إعادة فتح أنبوب الاقتراض العقاري، فمن المحتمل أن تؤدي أسعار الفائدة المنخفضة إلى رفع الطلب والأسعار. ونظراً لأهمية الإسكان بالنسبة للنمو والتضخم (تذكروا أن الإيجارات تشكل ثلث مؤشر أسعار المستهلك)، فإن المعدلات الأعلى لفترة أطول “سوف تحتاج إلى أن تكون الآلية اللازمة لكبح جماح الإسكان”.

ويبدو لنا أن هذا التشخيص لسوق الإسكان صحيح. لكننا متشككون بعض الشيء في أن ربط الإسكان بخفض أسعار الفائدة متشدد للغاية، وذلك لسببين.

أولاً، على الرغم من أن تأثير تثبيت السعر قوي، إلا أنه ذو جانبين. تعمل أسعار الفائدة المقيدة لأصحاب المنازل على إبقاء العرض بعيدًا عن السوق الآن، لكن تخفيضات الأسعار من شأنها أن تقلل من المقايضة بالنسبة لأصحاب المنازل. على الهامش، من المفترض أن يؤدي ذلك إلى جلب المزيد من المعروض من المنازل القائمة إلى السوق. ويصبح السؤال بعد ذلك: ما هو التأثير الصافي بين زيادة الطلب نتيجة لانخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري وزيادة العرض نتيجة لتقلص تأثير الانغلاق؟ من الصعب القول قبل الحقيقة. ويعتقد كيران رايشورا، خبير الاقتصاد العقاري في شركة كابيتال إيكونوميكس، أن هذا سيكون إيجابيا بعض الشيء بالنسبة لأسعار المساكن والنشاط، ولكن ربما ليس الارتفاع الكبير الذي تتوقعه بريدجووتر.

الرسم البياني أدناه، الذي نشر في وقت سابق من هذا العام في صحيفة وول ستريت جورنال، يجعل هذه النقطة ملموسة. يُظهر عدد أصحاب المنازل المحصورين بمستويات أسعار مختلفة. إن انخفاض معدلات الرهن العقاري بشكل عام من 7 في المائة إلى 6 في المائة ربما لن يكون ذا أهمية بالنسبة لشخص لديه رهن عقاري بنسبة 2 في المائة. لكن من الممكن أن يؤثر ذلك على شخص يمتلك واحداً من عشرة ملايين رهن عقاري بين 4 و5 في المائة:

ثانياً، العلاقة بين سوق الإسكان والتضخم المقاس غير مباشرة. يقيس مؤشر أسعار المستهلكين التضخم في المساكن من خلال الإيجارات. وبمرور الوقت، تنتقل أسعار المساكن المرتفعة إلى الإيجارات من خلال “تأثير أسعار الأصول”: فمع ارتفاع أسعار المساكن، فإن أصحاب المساكن الذين يؤجرون ممتلكاتهم سوف يرفعون الإيجارات في نهاية المطاف للحفاظ على عائدات الإيجار ثابتة. ولكن على المدى القريب، هناك سبب للتفاؤل بشأن سوق الإيجار، والذي لا يتعلق فقط بالإسكان. وصل بناء الشقق إلى مستوى قياسي، وارتفعت الوظائف الشاغرة وعاد نمو الإيجارات إلى وتيرة ما قبل الوباء.

مع كل ما قيل، فإن مؤلفي بريدجووتر يشيرون إلى نقطة كلية قوية. لقد تحول الإسكان، وكل الأنشطة المتنوعة المرتبطة به، من الانكماش القطاعي إلى الانتعاش المتواضع. وما لم تكن المقايضة بين التضخم والنمو أصغر كثيرا مما نعتقد (ممكنا!)، فإن هذا من شأنه أن يرفع النمو ويدعم ضغوط الأسعار. لا نعتقد أن هذا يستبعد تخفيضات أسعار الفائدة. ولكن من المحتمل أن يمنع بنك الاحتياطي الفيدرالي من التسرع في استخدام هذه الرافعة.

قراءة واحدة جيدة

الأفكار لها عواقب.