في أعماق الطبقات المتداخلة من الصناديق والشركات وشركات التأمين والشراكات التابعة لشركة Brookfield الكندية، تكمن شركة عقارية لم تعد تغطي تكلفة ديونها: Brookfield Property Partners، المعروفة باسم BPY.
كان دخل BPY من العقارات في النصف الأول من العام أقل مما دفعه من تكاليف الفائدة، مما دفع وكالة S&P للتحذير هذا الشهر من أنها قد تخفض التصنيف الائتماني للكيان إلى غير المرغوب فيه.
يسلط الوضع الضوء على التناقض بين الأرقام الصعبة المتدهورة التي تم الكشف عنها في ملفات غامضة لمحفظة العقارات في بروكفيلد، وتركيز الشركة في التعليق على الأصول “الجائزة” الناجحة.
على سبيل المثال، قام الرئيس التنفيذي بروس فلات بتوجيه ديكنز في رسالته في الربع الأول إلى المساهمين، واصفا أساسيات القطاع العقاري بأنها “قصة مدينتين”.
وفي رده على المخاوف الشائعة بشأن العقارات التجارية – ارتفاع أسعار الفائدة واتجاهات العمل من المنزل – قال:
لقد ركزنا دائمًا على امتلاك عقارات متميزة في أفضل المواقع، ولهذا السبب فإن 95% من محفظة مكاتبنا هي إما مساحات مكتبية فاخرة أو من الدرجة الأولى والتي تستمر في التفوق بشكل كبير على السوق الأوسع.
قالت رسالة فلات للربع الثاني إلى المساهمين (مع التركيز):
تستمر أعمالنا العقارية في الاستفادة من الطلب القوي من المستأجرين على المساحات في المباني ومراكز التسوق عالية الجودة وذات الموقع الجيد، مع محفظتنا الأساسية مؤجرة بنسبة 96٪.
الأمر هو أن نسبة إشغال محفظة العقارات المكتبية الأساسية لشركة Brookfield كما هو محدد في إيداعات BPY المقدمة إلى لجنة الأوراق المالية والبورصة ليست 96 في المائة. وفي نهاية يونيو/حزيران، بلغت النسبة 86 في المائة.
لقد حسبنا هذا الرقم من نتائج الربع الثاني لشركة BPY. في حين تم تحويل الكيان إلى القطاع الخاص قبل عامين مقابل 5.9 مليار دولار، إلا أن الأسهم الممتازة القائمة تتطلب منه مواصلة تقديم تقارير ربع سنوية إلى هيئة الأوراق المالية والبورصة.
تحتوي محفظة العقارات الأساسية لشركة BPY على ما يقرب من 200 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية والتجزئة، في حوالي 200 موقع. من الايداع:
تتكون محفظة مكاتبنا الأساسية المتنوعة من 88 مليون قدم مربع عبر 131 أصلًا مكتبيًا متميزًا في بعض الأسواق التجارية الرائدة في العالم مثل نيويورك ولندن ودبي وتورنتو وبرلين. . .
تتكون محفظتنا الأساسية للبيع بالتجزئة من 110 مليون قدم مربع عبر 109 من مراكز التسوق الأفضل في فئتها وعقارات البيع بالتجزئة الحضرية في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
تمتلك BPY بعضًا من تلك الأصول بشكل مباشر، وبعضها عبر صناديق استثمار Brookfield التي تسيطر عليها وتدمجها، وبعضها في صناديق حيث تمتلك فقط حصص أقلية صغيرة يتم احتسابها كاستثمارات في الأسهم.
وكانت هذه أرقام إشغال المكاتب الأساسية في نهاية يونيو:
لم تكشف BPY عن نسبة الإشغال في الربع الثاني لمحفظة التجزئة الأساسية. وفي نهاية العام الماضي، قالت إن نسبة الإشغال بلغت 95 في المائة للعقارات الـ 19، من أصل 109، التي تنوي تملكها على المدى الطويل. تتضمن هذه المجموعة جوائز مثل علاء موانا في هونولولو وعرض الأزياء في لاس فيغاس.
استنادًا إلى أرقام العام بأكمله التي نشرتها BPY لـ 101 مركز تسوق وعقارات للبيع بالتجزئة في المناطق الحضرية، بلغ إجمالي إشغال التجزئة الأساسية في بداية عام 2023 94.3 في المائة.
عندما سألنا فلات عن التناقض الواضح هذا الأسبوع، قال: “لدينا محفظة انتقالية عبارة عن تطورات جديدة وأصول غير أساسية، ولدينا أشياء من هذا القبيل، ولكن إذا أخذت محفظتنا الأساسية المتميزة، والتي تبلغ ثلثي من العقارات، نسبة الإشغال 96 في المائة».
أن الثلثين قد انتهى قيمة. علاوة على ذلك، فإن شركة Brookfield Corporation لديها تعريف مختلف لكلمة “أساسي” عن BPY، الشركة التابعة المملوكة لها بالكامل والموصوفة بأنها “الوسيلة الرئيسية لشركة Brookfield Corporation للقيام بالاستثمارات عبر جميع الاستراتيجيات في مجال العقارات”.
في الشركة الأم، يتمثل جوهر “مجموعة لا يمكن استبدالها من المناطق متعددة الاستخدامات في مدن البوابة العالمية”، في حين يتم تصنيف الباقي على أنه “انتقالي وتنموي”، وفقًا للمواد المنشورة جنبًا إلى جنب مع نتائج الربع الثاني للمؤسسة:
قال فلات إن جوهر الأمر هو “العقارات الفاخرة التي تحتفظ بها إلى الأبد، والتقييمات على أساس يومي ليست ذات أهمية كبيرة…”. . . بينما بالنسبة لأعمال المعاملات، لدينا القليل جدًا من تجارة التجزئة. لا شيء تقريبًا، ولا يوجد سوى عدد قليل جدًا من المكاتب، تقريبًا لا شيء، في المعاملات التجارية في الصناديق مع عملائنا.
على أساس المساحة المربعة، تمثل “الأساسية” لشركة Brookfield Corporation حوالي خمسي المساحة المكتبية وخمس مساحة البيع بالتجزئة التي تستثمر فيها BPY.
إن القيمة المنخفضة نسبياً للبصمة غير الأساسية الكبيرة لبروكفيلد قد تزيد من مخاوف بعض المصرفيين من أن أسوأ الأوقات تنتظرنا، حيث يتم تمويل المباني في المقام الأول من خلال الديون غير القابلة للرجوع. كشفت شركة BPY أنها علقت في نهاية حزيران (يونيو) مدفوعات “نحو 3 في المائة” من التزامات الديون المضمونة البالغة 48 مليار دولار. وشملت التخلفات البارزة مجمعات المكاتب في واشنطن العاصمة ولوس أنجلوس.
أبلغت BPY عن تكاليف فائدة في الربع بلغت 1.2 مليار دولار، أي ما يقرب من ضعف تلك الموجودة في نفس الفترة من عام 2022 وهو مبلغ لا يغطيه الدخل التشغيلي الناتج من العقارات. لدى BPY ديون مضمونة بقيمة 18 مليار دولار تستحق العام المقبل:
وقال فلات: “ليس لدينا أي مشاكل في القيام بإعادة التمويل”.
يأتي هذا الوضع في الوقت الذي أطلق فيه المحللون في شركة لوميس سايلز ناقوس الخطر بشأن “حلقة الهلاك” المحتملة في العقارات التجارية الأمريكية، حيث يؤدي التخلف عن السداد إلى قيام البنوك بتقييد الإقراض، ونتيجة لذلك يؤدي إلى المزيد من حالات التخلف عن السداد:
يمكن أن تتفاقم الضغوط النظامية الناجمة عن تقاطع أوضاع رأس مال البنوك الصعبة والضعف الحاد في العقارات التجارية في عام 2024 وما بعده. وقد يحتاج صناع السياسات في نهاية المطاف إلى الموازنة بين ضخ رأس المال المباشر لتحقيق الاستقرار في المؤسسات مقابل خطر الأضرار المتتالية.
تقوم وكالة ستاندرد آند بورز بتصنيف ديون BPY عند BBB-، وهو أدنى تصنيف ائتماني من الدرجة الاستثمارية. وقالت الشركة، معلنة أن الكيان موجود على “CreditWatch”:
. . . ارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير خلال العام الماضي، وقد أدى تعرض BPY الكبير للديون ذات المعدل المتغير (45٪ صافي تحوطات أسعار الفائدة اعتبارًا من 30 يونيو 2023) إلى تدهور مقاييس التغطية بسرعة.
قالت S&P أيضًا أن “BPY لديها واحدة من أضعف ملفات تعريف المخاطر المالية ضمن تغطيتنا العقارية في أمريكا الشمالية نظرًا للرافعة المالية المرتفعة وتغطية الفائدة الضعيفة.”
ومع ذلك، قالت وكالة التصنيف إنها تعتبر تعليق مدفوعات الديون “ممارسة لإدارة المحفظة من قبل شركة BPY، وليس تخلفا عن السداد”، وأن شركة Brookfield Corporation، التي تدير أصولا بقيمة 850 مليار دولار، كانت في وضع جيد للتفاوض. مع إحجام البنوك عن استعادة الأصول في ظل المناخ الحالي:
وفي كثير من الحالات، نتوقع أن تقدم البنوك تمديدات بشأن الديون المستحقة، وإن كان ذلك بمعدلات أعلى. في بعض الحالات، لا سيما عندما تؤدي أساسيات التشغيل الأضعف (انخفاض الإشغال أو ارتفاع مخاطر تجديد عقد الإيجار) إلى تقليل قيم الأصول، نتوقع أن تقوم BPY بإعادة الأصل إلى مقدم الخدمة.
تتمتع شركة بروكفيلد، التي بنيت سمعتها جزئيا على العقارات التجارية، بخبرة طويلة في دورة أعمالها المثيرة في بعض الأحيان: خرجت المجموعة من الانهيار الوشيك لمجموعة إدبر قبل ثلاثة عقود عندما تركها الانهيار مثقلة بالديون ومكشوفة.
ومع ذلك، قال فلات إنه غير مهتم: “لدينا القليل جدًا من الديون في BPY، لذا فإن الأمر ليس ذا صلة حقًا. لقد حصلنا للتو على تقييم لها وكانوا سلبيين بشأن ما يحدث في الصناعة.
قراءة متعمقة:
-بروكفيلد: داخل شركة الاستثمار السرية التي تبلغ قيمتها 500 مليار دولار
هل ستصبح كناري وارف مدينة أشباح مالية؟
-بعد خلط أصول Brookfield، ما هي الأوراق المتبقية للعب؟
