بينما يطرح السياسيون لوائح أكثر صرامة بشأن سوق الإيجار قصير الأجل كوسيلة للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان في كندا، هناك جدل متجدد حول ما إذا كانت حملات القمع الأكثر صرامة على Airbnb وغيرها من الشركات المشابهة ستحقق تحسنا ملحوظا.
أدى إعلان كولومبيا البريطانية يوم الاثنين أنها ستطرح قواعد جديدة تحكم مواقع الإيجار قصيرة الأجل مثل Airbnb و Vrbo إلى إعادة إشعال نقاش طويل الأمد في كندا حول تأثير هذه المنصات على القدرة على تحمل تكاليف الإيجار في البلاد.
وستشهد اللوائح أن يقتصر المضيفون في المقاطعة على تأجير مساكنهم الأساسية وجناح ثانوي واحد فقط، مع إعفاء المدن الصغيرة من القواعد. كما سيتم زيادة الغرامات على أولئك الذين يخالفون القواعد البلدية.
وضع رئيس وزراء مقاطعة كولومبيا البريطانية، ديفيد إيبي، الحملة القمعية على أنها طريق لاستعادة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.
وقال يوم الاثنين: “كل من يبحث عن مكان للعيش فيه بأسعار معقولة يعرف مدى صعوبة الأمر، والإيجارات قصيرة الأجل تجعل الأمر أكثر صعوبة”.
عادة ما يتم تنظيم سوق الإيجار قصير الأجل في نطاق الولاية القضائية الإقليمية أو البلدية، حيث تضع العديد من المدن، بما في ذلك تورونتو وفانكوفر، ومقاطعة كيبيك بالفعل القواعد ومتطلبات الترخيص المعمول بها للتحكم في كيفية عمل المضيفين الذين يستخدمون Airbnb وأمثالها.
لكن كريستيا فريلاند، نائبة رئيس الوزراء ووزيرة المالية الكندية، ساهمت في هذا الأمر يوم الثلاثاء، واصفة حملة القمع التي شنتها كولومبيا البريطانية بأنها “مهمة للغاية” وشجعت المقاطعات الأخرى على أن تحذو حذوها.
وعلى الرغم من اعترافها بأن الإيجارات قصيرة الأجل عادة ما تكون من اختصاص المستويات الحكومية الأخرى، إلا أن فريلاند قالت إن أوتاوا تتطلع لمعرفة ما إذا كانت هناك أي “أدوات” في صندوق الأدوات الفيدرالية “لتخفيف الضغط” على سوق الإيجارات الضيقة.
“نحن ننظر حولنا ونقول، ما الذي يمكننا فعله على الفور لجعل المزيد من المنازل متاحة للكنديين؟ وقالت: “الإيجار قصير الأجل هو أحد تلك المساحات”.
واستشهد فريلاند بتقديرات من جامعة ماكجيل في عام 2019 مفادها أنه يمكن تحرير 31 ألف وحدة من منصات الإيجار قصيرة الأجل – خاصة في تورونتو ومونتريال وفانكوفر – من خلال مزيد من التنظيم للمساحة.
أشارت هذه الدراسة إلى أن الإيجارات قصيرة الأجل تحفز المزيد من أمولة العقارات وتشكل “تهديدًا للقدرة على تحمل تكاليف السكن”.
وقال التقرير: “من خلال إزالة المساكن التي كانت ستكون متاحة في سوق الإيجار طويل الأجل، تعمل Airbnb على تقليل المعروض من المساكن، وبالتالي القدرة على تحمل تكاليف السكن”.
لكن دراسة حديثة باستخدام معلومات القوائم الداخلية الخاصة بـ Airbnb لأول مرة تظهر أن نسبة الوحدات المستضافة على الموقع لن تؤثر على الأرجح في أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في كندا.
يقول توني بونين، مدير الأبحاث الاقتصادية في كونفرنس بورد أوف كندا ومؤلف التقرير: “إن شركة إير بي إن بي، في حد ذاتها، ليست كبيرة بما يكفي للتأثير على متوسط أسعار الإيجار الإجمالية”.
أصدر مركز الأبحاث، الذي يصف نفسه بأنه موضوعي وغير حزبي، تحليلًا لتأثير Airbnb على أسواق الإيجار الكندية قبل أقل من أسبوع من الإعلان عن اللوائح الجديدة في كولومبيا البريطانية. لم يتم تضمين منصات التأجير قصيرة المدى الأخرى في تحليل Conference Board، على الرغم من أن بعض العقارات المدرجة على مواقع مثل Vrbo مدرجة أيضًا على Airbnb.
وسعت الدراسة إلى معرفة العلاقة بين الإيجارات في الأحياء في جميع أنحاء كندا، والتي قال مجلس المؤتمر إنها ارتفعت بمعدل 30 في المائة بين عامي 2016 و2022، والنمو بثلاثة أضعاف في عدد وحدات Airbnb خلال تلك الفترة.
يقول بونين لـ Global News إن مجلس المؤتمر وجد علاقة بين الأحياء التي شهدت ارتفاع الإيجارات بشكل أسرع والمناطق التي شهدت نموًا سريعًا في وحدات Airbnb.
لكن هذا الارتباط لا يعني أن النمو في وحدات Airbnb تسبب في ارتفاع الإيجارات، بل ربما يرتفع للأسباب نفسها.
ويشير التقرير إلى أن العوامل التي تزيد الطلب على الإيجارات في أي حي معين – موقع مركزي، أو قرب من وسائل النقل العام أو المطاعم الشعبية – قد تجعل تلك المناطق أكثر جاذبية للمضيفين لإنشاء وحدة Airbnb التي تقدم الطعام للسياح.
ويخلص التقرير إلى أنه “لم نجد أي دليل مقنع على أن مستوى نشاط Airbnb كان له تأثير ملموس على الإيجارات”.
وقالت شركة كونفرنس بورد إن الاستثناء الوحيد الذي وجدته لهذا الاتجاه كان في كيبيك، حيث لاحظت تأثيرًا طفيفًا من نسبة Airbnbs في تلك المقاطعة.
ومن بين متوسط الزيادة في الإيجارات البالغة 234 دولارًا بين عامي 2016 و2022، ربط التقرير حوالي 4 دولارات من هذا الارتفاع بتأثير Airbnb بعد التحكم في عوامل أخرى.
يقول بونين إنه ليس من الواضح سبب تميز المقاطعة في التحليل، لكنه يشير إلى أن النسبة الأعلى من وحدات Airbnb في أحياء وسط مدينة مونتريال ومدينة كيبيك قد تقيد العرض الضيق بالفعل من منازل الإيجار أكثر من الأسواق الأخرى.
ووجد التقرير بالفعل أن الزيادة في الإيجارات كانت أكثر أهمية في المناطق ذات الكثافة العالية للإيجارات قصيرة الأجل: في حي سانت روش بمدينة كيبيك، حيث شكلت وحدات Airbnb 7.5 في المائة من إجمالي مخزون المساكن في عام 2022، أشارت دراسة مجلس المؤتمر إلى أن الزيادة في الإيجارات كانت أكثر أهمية في المناطق ذات الكثافة العالية للإيجارات قصيرة الأجل. ووجدت النماذج أن ارتفاع متوسط الإيجار بمقدار 55 دولارًا خلال هذه الفترة يمكن أن يعزى إلى المنصة، وهو ما يمثل ما يقرب من ربع إجمالي تكاليف الإيجار.
ولكن على المستوى الوطني، لا يوجد ما يكفي من وحدات Airbnb لإحداث تغيير ملموس في مخزون المساكن المنخفض في كندا، كما يقول بونين.
في المتوسط، تمثل وحدات Airbnb ما يقرب من نصف نقطة مئوية من مخزون المساكن في 330 حيًا شملها استطلاع مجلس المؤتمر. وقال التقرير إن هذا يرتفع على الأكثر إلى واحد في المائة من إجمالي الوحدات في أسواق Airbnb الأكثر اكتظاظًا بالسكان في أكبر مدن كندا.
وبينما يوافق بونين على أن كندا بحاجة إلى تقديم المزيد من الحلول لزيادة المعروض من المنازل في البلاد بسرعة لاستعادة القدرة على تحمل التكاليف، إلا أنه يقول إن زيادة هذا المخزون بنسبة 1 في المائة لا يمثل حلاً سحريًا لأزمة الإسكان.
وفي الوقت نفسه، قال روبرت كافسيتش، كبير الاقتصاديين في شركة BMO، في مذكرة للعملاء يوم الخميس، إن سوق الإيجار قصير الأجل يتعرض “لهجوم واسع النطاق” على مستوى المقاطعات والمستوى الفيدرالي في الآونة الأخيرة.
وقال إن تأثير إطلاق ما يقرب من 30 ألف وحدة إيجارية قصيرة الأجل في السوق طويلة الأجل لن يكون “مغيرًا لقواعد اللعبة” بالنسبة للعرض، حيث يبلغ عدد وحدات الإسكان الجديدة حوالي 250 ألف وحدة سنويًا ويتطلع صناع السياسات إلى مضاعفة هذا الرقم في السنوات القادمة. امام.
وأضاف Kacvic، مع ذلك، أنه “ليس شيئًا” إضافة حتى العرض الهامشي إلى الأحياء في كندا التي تواجه حاليًا معدلات شغور للإيجارات ضيقة للغاية.
مع الاستنتاج بأن النسبة الإجمالية لوحدات Airbnb في الأحياء الكندية لم تؤثر على القدرة على تحمل التكاليف، وجد تقرير مجلس المؤتمر أيضًا أن لوائح المساحة في السنوات الأخيرة لم تساعد في تحسين ظروف المستأجرين.
أدخلت فانكوفر لوائح الإيجار قصير الأجل في عام 2018، وحذت تورونتو حذوها في عام 2020. وتطلب كلتا المدينتين من المشغلين التسجيل للحصول على ترخيص للاستضافة على منصتهم. مثل العديد من البلديات الأخرى في كندا، يمكن للمضيفين في فانكوفر وتورنتو تقديم وحدة فقط في مكان إقامتهم الرئيسي للإيجار على المدى القصير.
وجدت دراسة كونفرنس بورد أن قيود الإقامة الأولية في السوق أدت عمومًا إلى انخفاض قوائم Airbnb بنسبة 50 في المائة تقريبًا. لكنها أضافت أن تلك الانخفاضات في القوائم لم تكن مصحوبة بأي ارتياح في أسواق الإيجار التي حللتها.
وجاء في التقرير: “على الرغم من تأثيرها الواضح على نشاط Airbnb، إلا أن هذه اللوائح لم تؤد إلى انخفاض الإيجارات في الولايات القضائية التي تم تنفيذها فيها”.
تقول Airbnb إن منصتها لا ينبغي أن تكون وجه أزمة الإسكان في كندا.
“على الرغم من أننا على استعداد دائمًا للعمل مع الحكومات لمعالجة مخاوف المجتمع، إلا أن اللوائح الصارمة لتقاسم المنازل لم تخفف من أزمة السكن في كندا، بما في ذلك تلك الموجودة بالفعل في المجتمعات التي ذكرها نائب رئيس الوزراء – تورونتو وفانكوفر ومونتريال”. قال ناثان روتمان، قائد سياسة Airbnb Canada، في بيان لـ Global News يوم الخميس، نقلاً عن تقرير Conference Board.
وأشار روتمان إلى فوائد Airbnb بالنسبة لمضيفيها الذين يكسبون المال على المنصة وللمسافرين الذين يعززون اقتصاد أسواق كولومبيا البريطانية المحلية.
وقال: “نأمل أن يتبع المشرعون تنظيمًا أكثر عقلانية ويستمعوا إلى العديد من السكان – المضيفين والمسافرين والشركات – الذين سيتأثرون بالقواعد المقترحة”.
يأتي ارتفاع درجة الحرارة حول الإيجارات قصيرة الأجل في الوقت الذي تحاول فيه الحكومة الفيدرالية معالجة أزمة القدرة على تحمل التكاليف من خلال زيادة عدد المنازل المتاحة للمستأجرين بسرعة، بما في ذلك مقترحات التنازل عن ضريبة السلع والخدمات على الشقق المستأجرة الجديدة المبنية لهذا الغرض.
كما تهتم مجموعة Expedia Group، المالكة لمنصة Vrbo للتأجير قصير الأجل، بالاهتمام أيضًا بتحركات الحكومة الفيدرالية في هذا المجال. تظهر سجلات الضغط العامة أن ممثلي الشركة كانوا يجتمعون بانتظام مع المسؤولين الماليين الحكوميين خلال العام الماضي لمناقشة الضرائب والمخاوف الاقتصادية الأخرى.
التقى رئيس شركة Expedia Canada، روبرت دزيلاك، بمسؤولين حكوميين أكثر من اثنتي عشرة مرة في العام الماضي ومرتين في شهر أكتوبر. تواصلت Global News مع Expedia للاستفسار عن أهداف الضغط التي تمارسها الشركة والتعليقات الأخيرة التي أدلى بها فريلاند حول الإجراء الفيدرالي المحتمل في هذا المجال.
أعرب هانتر دوبت، مدير الشؤون الحكومية في الشركة في كندا، عن “قلق كبير” بشأن النهج المتبع في كولومبيا البريطانية لتقييد عمليات الإدراج وحذر من أن تنفيذ “سياسة مقاس واحد يناسب الجميع” لجميع المقاطعات والأقاليم يمكن أن يؤدي إلى “غير مقصود”. عواقب.”
وقال Doubt في بيان: “نأمل أن تضمن الحكومة الفيدرالية إدراج منصات التأجير قصيرة الأجل، مثل Vrbo، في المحادثة خلال الأسابيع المقبلة وقبل اتخاذ أي إجراء”.
وكرر المخاوف بشأن الآفاق الاقتصادية لمواطني كولومبيا البريطانية، وقال إن الشركة ستواصل العمل مع المقاطعة والبلديات للمضي قدمًا في أي سياسات جديدة.
يقول بونين إنه من المفهوم سبب تعرض منصات الإيجار قصيرة الأجل للنيران مع احتدام المناقشات حول قضايا القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. تعد شركة Airbnb وما شابهها من اللاعبين الجدد نسبيًا في مجال الإسكان، والبيانات المتاحة والفهم حول تأثيرها محدود.
ويقول أيضًا إن هذه المنصات تأتي مع قضايا اجتماعية مثل المخاوف بشأن دور الحفلات وغيرها من المخاوف المتعلقة بالسلامة التي ظهرت في الأحياء. ويشير إلى أن القواعد التنظيمية يمكن أن تكون فعالة في معالجة هذه المشكلات، ولكن من الممكن أيضًا دمجها مع الجهود المبذولة لمعالجة مشاكل القدرة على تحمل تكاليف السكن.
يقول بونين إنه يأمل أن يضيف تقرير كونفرنس بورد “فارقًا بسيطًا” إلى النقاش السياسي بشأن الإيجارات قصيرة الأجل في المستقبل، ومتى تكون اللوائح مناسبة أو لا تعالج المشكلات.
يقول بونين: “عندما نفكر في القدرة على تحمل التكاليف وأسعار الإيجار في حد ذاتها، أعتقد أننا بحاجة حقًا إلى تركيز اهتمامنا على المكان الذي سنحصل فيه على أكبر قدر من الفائدة مقابل أموالنا”.
