إن سوق الإسكان اليوم عبارة عن مزيج سام من معدلات الرهن العقاري المرتفعة، والأسعار المرتفعة، وقلة العرض، والطلب المكبوت القوي بشكل غريب – وهو ما يخيف المشترين والبائعين على حد سواء.
وكانت الأسعار مرتفعة بالفعل، مدفوعة بالطلب المتزايد خلال ذروة جائحة كوفيد – 19. والآن أصبح معدل الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما 8%، وهو الأعلى منذ عقود من الزمن، الأمر الذي يجعل الأمور أكثر صعوبة. الطلب على الرهن العقاري عند أدنى مستوى له منذ ما يقرب من 30 عامًا.
وقال ماثيو جراهام، الرئيس التنفيذي للعمليات في Mortgage News Daily، في برنامج “The Exchange” على قناة CNBC يوم الخميس: “أعتقد أن الأمر مؤلم. أعتقد أنه قبيح”.
خلال العامين الأولين من جائحة كوفيد – 19، خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي إلى الصفر وضخ الأموال في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وكانت النتيجة انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى مستويات قياسية لمدة عامين متواصلين. وأدى ذلك إلى جنون الشراء، الذي غذاه أيضًا النزوح المفاجئ إلى المناطق الحضرية وثقافة العمل الجديدة من المنزل. وقفزت أسعار المنازل بنسبة 40% أعلى من مستويات ما قبل الوباء.
وبعد ذلك، مع ارتفاع التضخم، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة. ومن عجيب المفارقات أن هذا جعل سوق الإسكان أكثر تكلفة. عادة عندما ترتفع الأسعار، تنخفض أسعار المساكن.
لكن هذا السوق يختلف عن الأسواق التاريخية لأنه يعاني أيضًا من نقص حاد في العرض. لقد ضرب الركود الكبير في عام 2008 وأزمة حبس الرهن التي تلت ذلك شركات بناء المنازل بشكل خاص، مما أدى إلى عدم قدرتهم على البناء لأكثر من عقد من الزمان. وما زالوا لم يعوضوا الفارق.
من يتضرر من سوق الإسكان الحالي؟
وفي الوقت نفسه، فإن البائعين المحتملين محاصرون. وليس لديهم رغبة كبيرة في مقايضة معدل الفائدة الحالي البالغ 3% بمعدل رهن عقاري يبلغ 8% على عملية شراء جديدة.
وقال جراهام من MND: “لا أعتقد أن أي شخص في مجتمع منشئي الرهن العقاري الخاص بي سيختلف مع الرأي القائل بأن هذا أسوأ من الأزمة المالية الكبرى من حيث الحجم والنشاط من عدة جوانب”.
كما أنه غير متأكد متى سيشهد السوق انخفاضًا في أسعار الفائدة. وقال: “لكننا نسمع مجموعة من المتحدثين باسم بنك الاحتياطي الفيدرالي، خاصة الأسبوع الماضي، بطريقة ملحوظة للغاية، يقولون إنهم مقيدون وأنهم يستطيعون الانتظار ورؤية ما سيحدث مع تسرب السياسة إلى الاقتصاد”.
انخفضت مبيعات المنازل المملوكة سابقًا في سبتمبر إلى أبطأ وتيرة منذ أكتوبر 2010، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ومع ذلك، هناك اختلافات صارخة بين السوق اليوم وعصر أزمة الرهن. إن عمليات حبس الرهن العقاري اليوم منخفضة للغاية، ومعظم أصحاب المنازل الحاليين يحتفظون بأسهم مساكن مرتفعة تاريخياً. وحقيقة أن الكثير من الناس قد أعيد تمويلهم بأسعار فائدة منخفضة بشكل قياسي بين عامي 2020 و 2022 تعني أيضًا أن أصحاب المنازل الحاليين لديهم تكاليف سكن معقولة جدًا.
وهذا يترك المشترين المحتملين عالقين أيضًا.
“أعتقد أن الناس قلقون، وهناك الكثير من عقلية المشتري التي تقول: “سننتظر ونرى”. وقالت ليزا ريش، وهي وكيلة عقارية: “الكثير من الناس يريدون فقط الجلوس ورؤية ما سيحدث”. بوصلة في واشنطن العاصمة
وتقوم NAR الآن بخفض توقعاتها للمبيعات لعام 2023 إلى انخفاض يصل إلى 20%، من توقعات سابقة بانخفاض قدره 13%.
ما هو التالي لأسعار المساكن؟
الأسعار قصة مختلفة.
وأضاف لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: “تبدو الأسعار ثابتة من هذه النقطة فصاعدًا بمعدل 8٪، على الرغم من نقص المساكن”.
وأشار يون إلى أن الأسواق الحضرية التي تتمتع بنمو أسرع في الوظائف وأسعار معقولة نسبيا، ستشهد ارتفاعا في المبيعات. ويشير إلى أسواق فلوريدا مثل تامبا وجاكسونفيل وأورلاندو، بالإضافة إلى هيوستن وتكساس وممفيس بولاية تينيسي.
من المرجح أن يحصل المشترون اليوم على أفضل العروض من شركات بناء المنازل، وخاصة شركات بناء الإنتاج الكبيرة مثل لينار و دكتور هورتون. يساعد البناة في القدرة على تحمل التكاليف عن طريق شراء أسعار فائدة منخفضة لعملائهم. وهذا شيء لم يفعلوه عادة في الماضي – على الأقل ليس على هذا النطاق.
“على الرغم من أن شركة الرهن العقاري لدينا كانت تقدم قروضًا بسعر أقل قليلاً من سعر السوق في معظم هذه الدورة (فقط لكي تكون قادرة على المنافسة)، فإن شراء النقاط الكاملة لمدة 30 عامًا من القرض الذي أشرنا إليه مؤخرًا كحافز للبناء ليس كذلك قال متحدث باسم دكتور هورتون: “شيء قمنا به في الدورات السابقة، على الأقل ليس على أساس الأغلبية العريضة الذي نفعله اليوم”. “ربما تكون قد وجدته في منازل مختارة في الماضي على أساس محدود للغاية.”
ماذا عن مشكلة المعروض من المساكن؟
ويشهد بناء مساكن الأسرة الواحدة ارتفاعاً بطيئاً، لكنه لا يزال بعيداً عن تلبية الطلب. تنخفض معنويات البناء بشكل أكبر إلى المنطقة السلبية، بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، لكن سوق المنازل الجديدة لا يزال أكثر نشاطًا من سوق المنازل القائمة.
على الجانب المشرق من الإسكان، بدأت إيجارات الشقق تهدأ أخيراً، وذلك بفضل كمية قياسية من المعروض الجديد الذي يصل إلى السوق. وهذا يعطي المستأجرين حافزًا أقل للقفز إلى الشراء. لكن الطلب على الإيجارات آخذ في الارتفاع.
وقال جاي بارسونز، كبير الاقتصاديين في RealPage: “يبدو أن تباطؤ التضخم وسوق العمل الذي لا يزال قوياً يعززان ثقة المستهلك، ويحفزان بدورهما تكوين الأسر بين الشباب الذين من المرجح أن يستأجروا شققاً”.
بالنسبة لأولئك الذين ما زالوا يرغبون في الترقية إلى منزل أكبر أو تقليص حجمه إلى منزل أصغر، فإنهم يقعون في معضلة.
لا تزال الأسعار ترتفع بسبب اختلال التوازن بين العرض والطلب، لكن البائعين أصبحوا أكثر مرونة. لذلك يمكن للمشتري الشراء الآن بأسعار أعلى ويأمل في الحصول على استراحة من السعر، أو يمكنه الانتظار حتى تنخفض الأسعار.
ولكن عندما يفعلون ذلك، فمن المرجح أن يكون هناك فيضان من الطلب، مما يؤدي إلى حروب العطاءات.
