شهد المستثمرون في صناديق العقارات في المملكة المتحدة صعودا وهبوطا منذ التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. والآن بدأوا يفقدون صبرهم.
في الأسبوع الماضي، أعلن مدير الصندوق M&G عن خطط لإغلاق صندوقه العقاري بقيمة 565 مليون جنيه إسترليني وإعادة الأموال النقدية إلى العملاء، مشيرًا إلى انخفاض الاهتمام من مستثمري التجزئة. وفي اليوم التالي، علقت شركة St James’s Place التداول في وحدتها العقارية البالغة قيمتها 829.5 مليون جنيه إسترليني بعد زيادة طلبات الاسترداد.
أعلن صندوق عقاري ثالث، تديره شركة Canada Life Asset Management، في بداية الشهر عن خطط للإغلاق لنفس السبب. “في أعقاب طلبات الاسترداد الأخيرة التي قدمها المستثمرون، توصلنا إلى . . . قال مايكل وايت، رئيس قسم العقارات في المملكة المتحدة في شركة Canada Life Asset Management، إن الصندوق لن يكون مجديًا تجاريًا.
وهذه ليست المرة الأولى التي يحصل فيها المستثمرون في المملكة المتحدة على هذه التجربة. لقد عانت صناديق العقارات من الاندفاع للخروج والإغلاق المؤقت والإيقاف منذ عام 2016.
لكن ارتفاع أسعار الفائدة تسبب في تحول ملحوظ في الاستثمار بعيدا عن هذه الأموال، التي تأتي مع مخاوف بشأن ارتفاع تكاليف الديون والمكاتب الفارغة بعد الوباء، ونحو الدخل الثابت والمنتجات النقدية التي تبدو أكثر جاذبية وأكثر أمانا.
وأشار ماكس نيمو، المحلل العقاري في شركة نوميس للأوراق المالية، إلى المشاكل الخاصة التي تواجه الصناديق العقارية “المفتوحة”، التي تسمح بالتعامل اليومي عندما يكون الأصل الأساسي غير سائل بطبيعته.
وقال: “بعد عدة عمليات اقتحام للصناديق في السنوات الأخيرة، استمرت الثقة في الأدوات المفتوحة في التضاؤل”. “نحن مندهشون أن السوق استغرق كل هذا الوقت لقبول ذلك.”
كانت عمليات الاسترداد من الصناديق العقارية في المملكة المتحدة مرتفعة باستمرار خلال العام الماضي، حيث تم سحب ما بين 50 مليون جنيه إسترليني و190 مليون جنيه إسترليني على أساس صافي كل شهر، وفقًا لـ Morningstar.
وخرج نحو 1.4 مليار جنيه استرليني من السوق في تلك الفترة، مما خفض قيمتها الإجمالية إلى 10.4 مليار جنيه استرليني في نهاية سبتمبر، مقارنة بذروة بلغت 35 مليار جنيه استرليني في أبريل 2016.
قال أولي كريسي، رئيس قسم أبحاث العقارات في مجموعة إدارة الاستثمار كويلتر شيفيوت، إن هذا “الصنبور المتقطر” لعمليات الاسترداد المستمرة يجعل من الصعب على مديري الصناديق تلبية الطلبات مع تقلص النقد الموجود في الصندوق.
وقال: “إذا باعت (الصناديق) عقارات سائلة ومرغوبة، عليك أن تبدأ بالنظر في القائمة إلى العقارات التي قد يستغرق بيعها ستة أشهر”. ويشمل ذلك مراكز التسوق ومجمعات المكاتب الكبيرة، والتي يكون عدد المشترين فيها قليلًا ومتباعدًا.
أدت الأشهر القليلة الماضية إلى مزيد من الهدوء في سوق العقارات التجارية. وقال محافظو البنوك المركزية العالمية إنه حتى لو لم يتم رفع أسعار الفائدة بشكل أكبر، فمن المرجح أن تظل مرتفعة لبعض الوقت.
وقال كيث بريسلاور، العضو المنتدب لشركة باترون كابيتال لإدارة الصناديق العقارية، إنه بالنسبة لأصحاب العقارات “فهذا يعني أنه سيتعين عليهم التعامل مع تكلفة الديون المرتفعة لفترة طويلة، وإذا كان لديك تكلفة عالية للاقتراض، فإن التقييمات سوف تسقط”.
تمنح الصناديق المفتوحة المستثمرين الأفراد خيارات لوضع أموالهم في العقارات التجارية، وهي فئة أصول يصعب الوصول إليها لولا ذلك. يسمح الهيكل للمستثمرين بسهولة الشراء أو البيع من الصندوق، ولكن هذا يتعارض مع الأشهر التي يمكن أن يستغرقها شراء أو بيع العقارات الأساسية.
تحظى الصناديق العقارية المفتوحة بشعبية خاصة في المملكة المتحدة، لذلك يتأثر المستثمرون في المملكة المتحدة بشكل أكبر إذا تم حظر عمليات السحب بسبب اضطرابات السوق والارتفاع المفاجئ في طلبات الاسترداد. لكن الصناديق العقارية في أماكن أخرى تضررت أيضاً بسبب انسحابات المستثمرين.
في نهاية عام 2022، حدت شركة بلاكستون، أكبر مدير للأصول البديلة في العالم، من قدرة المستثمرين على الانسحاب من صندوق الدخل العقاري المغلق البالغ قيمته 66 مليار دولار بعد تلقي عدد كبير من طلبات الاسترداد، على الرغم من أن الشركة قالت إنه كان هناك ارتفاع حاد في تراجع الطلبات منذ ذلك الحين.
في المملكة المتحدة، تتطلب قواعد هيئة السلوك المالي من مديري الصناديق العقارية النظر في تعليق الأموال خلال ظروف السوق القاسية، وهو ما حدث في عام 2016 بعد التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، وفي عام 2020 أثناء الوباء، وفي نهاية العام الماضي نتيجة “لإجراءات التحفيز المصغرة” ” ميزانية.
كانت هناك دعوات لمزيد من الإجراءات لحماية مستثمري الصناديق العقارية في المملكة المتحدة، حيث أطلقت هيئة الرقابة المالية (FCA) مشاورة في أغسطس 2020 حول تقليل احتمالية إلحاق الضرر بالمستثمرين.
وتتمثل إحدى الخطوات التالية في نتيجة مشاورة حكومية منفصلة حول كيفية تأثير فترة إشعار الاسترداد من 90 إلى 180 يومًا، التي اقترحتها مشاورة هيئة مراقبة السلوكيات المالية، على “حسابات التوفير الفردية”. إن حسابات التوفير ذات الكفاءة الضريبية هذه مطلوبة للسماح للعملاء بالوصول إلى أموالهم أو التحويلات إلى حساب عيسى آخر خلال 30 يومًا من الطلب.
وقالت إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية، التي تدير مشاورات عيسى، لصحيفة فايننشال تايمز إنها لا تزال تدرس النتائج.
كما حولت الهيئات التنظيمية في أماكن أخرى انتباهها إلى هذه المشكلة. ودعا البنك المركزي الأوروبي في أبريل/نيسان إلى إجراء إصلاحات على صناديق العقارات التجارية لتقليل المخاطر المحتملة على “الاستقرار المالي الأوسع”، إذا سارع المستثمرون إلى سحب أموالهم بشكل جماعي.
وقال مجلس الاستقرار المالي والمنظمة الدولية للجان الأوراق المالية في يوليو/تموز، إن مديري الصناديق الذين يستثمرون في الأصول غير السائلة يجب أن يفرضوا رسوما على العملاء مقابل عمليات السحب لثني المستثمرين عن التسرع في الخروج إذا كانت هناك اضطرابات في السوق.
لكن كل هذا يأتي بعد فوات الأوان بالنسبة للمستثمرين في الصناديق البريطانية التي تم تعليقها مؤخرا.
أخبرت M&G العملاء أنه سيكون هناك انتظار لمدة تصل إلى 18 شهرًا لاستعادة جميع أموالهم. وقال نيل بروكس، الرئيس العالمي للمنتجات والتوزيع في شركة M&G: “درسنا خيارات مختلفة، لكننا نعتقد أن هذا هو القرار الصحيح لمستثمرينا”.
وفي الوقت نفسه، قال مدير الاستثمارات في SJP توم بيل سابقًا في بيان إن الشركة تقوم بما يلي: “تقييم ظروف السوق ومراقبة تقييمات العقارات داخل الصندوق عن كثب. ونحن ملتزمون باستئناف التعامل بمجرد اقتناعنا بتوفر الظروف الملائمة”.
