في 20 أكتوبر، عادت عمدة ميسيسوجا بوني كرومبي من إجازتها المؤقتة لإلغاء رفض سابق من قبل مجلس المدينة والسماح ببناء مساكن مكونة من أربع وحدات في قطع سكنية منخفضة الارتفاع.
لم تحافظ هذه الخطوة على استمرار ميسيساجا في الترشح للحصول على منحة إسكان فيدرالية فحسب، بل أضافت المدينة أيضًا إلى القائمة المتزايدة من البلديات في جميع أنحاء كندا التي تسعى إلى إجراء تغييرات واسعة النطاق في تقسيم المناطق لمعالجة أزمة الإسكان في كندا.
منذ إطلاق صندوق تسريع الإسكان الذي أنشأته الحكومة الفيدرالية بقيمة 4 مليارات دولار في شهر مايو من هذا العام، سارعت المدن إلى المطالبة بالحوافز المرتبطة بتغييرات تقسيم المناطق. وفي الأشهر القليلة الماضية، وقعت مدن برامبتون ولندن وفوغان وهاميلتون في أونتاريو، بالإضافة إلى هاليفاكس وكيلونا، اتفاقيات مع الحكومة الفيدرالية. وحققت مدن أخرى، مثل مدن ميسيسوجا وكيتشنر وبرلنغتون في أونتاريو، بالإضافة إلى كالجاري، مكاسب كبيرة في تغييرات تقسيم المناطق.
وقد دفع هذا بعض الخبراء إلى القول بأن كندا لم تشهد سوى “ثورة” في تقسيم المناطق. في معظم أنحاء البلاد، تعني قيود تقسيم المناطق أنه يُسمح للمطورين ببناء منازل لأسرة واحدة فقط أو أبراج سكنية في المناطق السكنية. هناك جزء كبير من خيارات الإسكان، التي يشار إليها غالبًا باسم “الإسكان المتوسط المفقود”، والتي لا يتم بناؤها.
وقالت كارولين وايتزمان، خبيرة سياسات الإسكان والمستشارة الخبيرة لمشروع أدوات موارد تقييم الإسكان، لـ Global News: “لقد كان من الرائع حقًا مشاهدة مدى سرعة حدوث ذلك بعد ما يقرب من 50 عامًا من تثبيت تقسيم المناطق (للعائلة الواحدة)”. هذا الاسبوع.
“هذه ثورة.”
وقال وايتزمان إن المدن في جميع أنحاء كندا بدأت تدرك أن تقسيم المناطق لأسرة واحدة لا يخدمها بشكل سيئ فحسب، بل يؤدي إلى تفاقم أزمة الإسكان.
وقالت: “لقد ظهر تقسيم المناطق في العشرينيات من القرن الماضي، لذا فقد تم استخدامه لمدة قرن من الزمان في كندا”. “لقد أصبحت أكثر صرامة فيما يتعلق بإعادة تطوير الضواحي منذ ستينيات وسبعينيات القرن العشرين تقريبًا فصاعدًا. والآن، أنت تتحدث عن جيل أو جيلين لا يمكنهم حقًا تصور حدوث أي (نوع) آخر من التنمية.
وقال جيمس ماكيلار، الأستاذ الفخري للعقارات والبنية التحتية في كلية شوليش للأعمال بجامعة يورك، إن المدن الكندية بحاجة إلى تكييف قواعد تقسيم المناطق للسماح بالإسكان الذي يلبي احتياجات سكان كندا بشكل أفضل.
“نحن لا نستطيع تحمل هذا النوع من السكن لأسرة واحدة. ولكن الأهم من ذلك، أنه لا يرضي جزءًا متزايدًا من السوق مع تقدم الأشخاص في السن،” كما صرح مؤخرًا لـ Global News، مضيفًا أنه بالنسبة للسكان المسنين الذين يتطلعون إلى تقليص حجمهم، فإن سوق الإسكان الحالي ليس مناسبًا تمامًا.
“الاختيار هو (بين) منزل مساحته 2000 قدم مربع أو شقة مساحتها 650 قدم مربع.”
جزء من السبب وراء تسريع العديد من المدن وتيرة التغيير هو صندوق تسريع الإسكان التابع للحكومة الفيدرالية. وتدفع الحكومة الفيدرالية البلديات إلى إجراء تغييرات سريعة في تقسيم المناطق. وهذا يشمل دفع البلديات لبناء المزيد Fourplex والوحدات السكنية المختلطة.
وقال وزير الإسكان شون فريزر: “الكثير من الناس لا يدركون أن أحد أسباب عدم امتلاك مجتمعات معينة في هذا البلد ما يكفي من المنازل هو أنه من غير القانوني حرفيًا بناء أنواع المنازل التي يمكن أن يعيش فيها الناس”. برامبتون الأسبوع الماضي.
وبينما توافق ويتمان على أن صندوق الإسكان التابع للحكومة الفيدرالية يساهم في هذه التغييرات السريعة، إلا أنها قالت في بعض المدن إن المحادثة مستمرة لفترة أطول.
وقالت: “إن الفوز الأخير للأشخاص الذين يريدون المزيد من المساكن ذات الأسعار المعقولة والموقع الجيد هو في إدمونتون”.
يوم الاثنين، أقر مجلس مدينة إدمونتون لائحة داخلية شاملة جديدة من شأنها أن تسمح للكثافة السكانية في المدينة بالازدهار. ستسمح التغييرات الآن لسكان إدمونتون ببناء ما يصل إلى ثلاثة طوابق في المباني السكنية في جميع الأحياء في جميع أنحاء المدينة.
وقال ياش بهانداري، أحد المدافعين عن الإسكان في مجموعة “Grow Together Edmonton”: “لقد كنا نعمل لعدة أشهر على هذا الأمر، حيث تواصلنا مع عدد كبير من المجموعات التي لا تتمتع عادةً بحق الامتياز في نهجنا الحالي تجاه الإدارة البلدية، والتواصل مع المهاجرين. المجموعات، والتواصل مع مجموعات الطلاب، والتواصل مع الأشخاص الذين كان من الصعب عليهم الذهاب إلى مجلس المدينة في أحد أيام الأسبوع في الساعة 9:30 صباحًا.
وفي النهاية استمع مجلس المدينة إلى مئات الأشخاص. ومن المتوقع أن تشكل القوانين الجديدة إدمونتون لعقود قادمة، حيث يشعر الكثيرون بالقلق من أن تكاثر الضواحي يسبب ضررًا للمدينة. أظهر تقرير عام 2014 الذي نظر إلى ضاحية ديكوتو في إدمونتون كدراسة حالة أنه لن تتطابق الإيرادات المتوقعة من الضاحية في أي وقت خلال الخمسين عامًا القادمة مع تكاليف المدينة المتوقعة إذا استمر انتشار منازل الأسرة الواحدة.
وذلك لأن الزحف على الأسرة الواحدة باهظ الثمن. إن إنشاء المرافق العامة مثل الأنابيب وخطوط الكهرباء في الأحياء المترامية الأطراف يكلف أكثر بكثير من تلك الموجودة في الأحياء الأكثر كثافة.
تغييرات مماثلة تحدث في جميع أنحاء البلاد. وفي كالجاري، وافق مجلس المدينة على خطة لإعادة تقسيم المدينة للسماح بمزيد من أنواع المساكن الشهر الماضي. وقد روج عمداء كل من كيتشنر وجويلف في أونتاريو لبناء المزيد من المجمعات السكنية الأربعة كحل لمشاكلهم السكنية. ومن بين المدن الكبرى، قامت كل من تورونتو وفانكوفر بتغيير قواعد تقسيم المناطق هذا العام وستسمحان ببناء المزيد من المجمعات السكنية ذات الأربعة مجمعات والمساكن “المتوسطة المفقودة”.
لكن وايتزمان قال إن إحدى المدن الكندية الكبرى لا تزال متخلفة.
“لم أسمع أي شيء من مدينة أوتاوا، الأمر الذي يقلقني. قالت: إنها المدينة التي أعيش فيها.
وقال دين تيستر، المدافع عن الإسكان والمؤسس المشارك لمجموعة “جعل الإسكان ميسور التكلفة”، إن لوائح تقسيم المناطق في أوتاوا عمرها أكثر من 20 عامًا، كما أن الشلل السياسي في المجلس يمنعها من الارتقاء.
“من غير القانوني بناء الشقق على الغالبية العظمى من الأراضي في مدينتنا. قال تيستر: “من غير القانوني بناء مساكن متعددة الوحدات في كل مكان تقريبًا في مدينتنا”.
“حيث يكون الأمر قانونيًا، يكون الأمر صعبًا للغاية. لدينا قيود على مؤشر المساحة الأرضية، ولدينا متطلبات لوقوف السيارات، ولدينا قيود على الارتفاع، ولدينا متطلبات للارتداد. وحيثما يكون ذلك مسموحا وممكنا، فهو مكلف للغاية”.
وقال تيستر إن مدن مثل أوتاوا قد تكون مقاومة للتغيير، لأن العملية البلدية تبقي أصحاب المصلحة الشباب خارج النظام. وقال إنه نتيجة لذلك، فإن الأصوات التي تدافع عن الوضع الراهن تحصل على منصة أكبر.
“ينعقد اجتماع لجنة التخطيط في أوتاوا في الساعة 9:30 صباحًا يوم الأربعاء. وقال: “إنه نفس الوقت كل أسبوع”. كم عدد المهنيين الشباب، والأسر الشابة، والأشخاص الذين يتعين عليهم الذهاب إلى وظيفة وكسب لقمة العيش، هل تعتقد أنه يمكنهم بالفعل الحضور في أحد هذه الاجتماعات؟
وتواجه أوتاوا أيضًا مشكلة كبيرة تتعلق بالأراضي السكنية الشاغرة. وفقًا لتقرير StatCan الصادر يوم الأربعاء، تمتلك أوتاوا-جاتينو أكبر كمية من الأراضي السكنية الشاغرة في البلاد، سواء من حيث النسبة (18 في المائة) أو المساحة الإجمالية (162 ألف فدان). الجزء الأكبر من الأراضي الشاغرة في أوتاوا، ما يقرب من 76 في المائة، يقع في قلب وسط المدينة. كان لدى إدمونتون أيضًا نسبة عالية من قطع الأراضي السكنية الشاغرة في منطقة وسط المدينة بحوالي 34 في المائة.
ومع ذلك، قال تيستر إنه يأمل أن يعطي صندوق تسريع الإسكان وصندوق البناء الأسرع التابع لحكومة المقاطعة بعض الزخم للمدينة.
“هناك صندوق تسريع الإسكان، الذي يدفع المدن إلى تقنين ما لا يقل عن أربع وحدات لكل قطعة أرض. وقد قدمت أوتاوا طلبًا إذا أرادت الوصول إلى هذه الأموال، والتي ستكون أكثر من 150 مليون دولار لأوتاوا. إنهم بحاجة إلى القيام بشيء ما. لا يمكنهم فقط أن يطلبوا صدقة. إنهم بحاجة إلى اتخاذ إجراءات فعلية.”
لكن الخبراء يقولون إن تقسيم المناطق ليس سوى جزء من اللغز. وسيكون الحفاظ على تكاليف البناء منخفضة وسد فجوات العمالة أمرًا أساسيًا أيضًا. ومن بين المدن الكبرى، شهدت تورونتو أعلى قفزة في تكاليف البناء، حيث شهدت المدينة زيادة بنسبة 74 في المائة في تكاليف البناء بين عامي 2010 و 2022، وفقا لهيئة الإحصاء الكندية. وشهدت أوتاوا-جاتينو، بما يقرب من 70 في المائة، وإدمونتون، بأكثر من 62 في المائة، زيادات كبيرة في تكاليف البناء.
كانت اضطرابات سلسلة التوريد الناجمة عن فيروس كورونا (COVID-19) من بين الأسباب المذكورة في تقرير StatCan.
وقال التقرير إنه بين عامي 2010 و2022، ارتفع معدل التوظيف في قطاع البناء أيضًا بشكل مطرد. وارتفع معدل التوظيف بشكل أسرع في أونتاريو (أكثر من 43 في المائة) وكيبيك (حوالي 27 في المائة). ومع ذلك، قال التقرير إنه على الرغم من الزيادة في معدلات الوظائف الشاغرة، فإن الأجور في قطاع البناء لم تواكب الارتفاع.
يعتقد بعض الخبراء أن تغييرات تقسيم المناطق يجب أن تكون مصحوبة أيضًا بتغييرات في طريقة تنقل الكنديين. أصدرت جمعية النقل الحضري الكندية يوم الاثنين تقريرًا حثت أيضًا جميع مستويات الحكومة على دمج سياسات الإسكان والعبور.
ويوافق ويتمان على أن تغييرات تقسيم المناطق وحدها لن تكون كافية. لكنها قالت إن صندوق تسريع الإسكان بدأ محادثة بين الحكومة الفيدرالية والبلديات. لم يعد تقسيم المناطق مجرد محادثة متخصصة تجري في دوائر السياسة. وهي الآن جزء من المحادثة الوطنية.
وقالت: “أي شيء ينشئ اتفاقيات ثنائية بين مستويات مختلفة من الحكومة هو أمر جيد، لأنك تحتاج إلى أن تغني المستويات الحكومية الثلاثة من نفس كتاب الأغاني”.
