عندما حصل مايكل موناغان، الوكيل العقاري لدى شركة Coldwell Banker Sellers Realty في شمال كاليفورنيا، على عرض لشراء منزل في بايسايد بسعر البائع البالغ 650 ألف دولار في سبتمبر/أيلول، أخبر وكيل المشتري أن المشتري بحاجة إلى البدء في البحث عن التأمين على الفور.
قال موناغان: “قلت: ابدأ العمل على هذا من اليوم الأول”. “الحصول على التأمين هو أهم شيء في الوقت الحالي عندما تكون في الضمان حتى يتم إغلاق الصفقة.”
في الماضي، لم يكن الحصول على تأمين أصحاب المنازل يمثل صعوبة كبيرة للمشترين، ولكن مع زيادة تغير المناخ من تواتر وشدة الأحوال الجوية القاسية، فإن شركات التأمين – وخاصة تلك الموجودة في المناطق الأكثر تأثراً بالفيضانات والحرائق – ترفع أقساط التأمين، أو تنسحب. تمامًا، مما يؤثر على القدرة على تحمل التكاليف وتوافر التأمين على المنازل والتأمين ضد الحريق.
على سبيل المثال، في شهر مايو، أعلنت شركة ستيت فارم، وهي أكبر شركة تأمين على المنازل في الولاية، أنها ستتوقف مؤقتًا عن إصدار وثائق التأمين في كاليفورنيا، مشيرة إلى مخاطر حرائق الغابات. جاء ذلك بعد توقف Allstate عن إصدار السياسات في الولاية. اعتبرت شركة Farmers Insurance أن الاستمرار في تأمين المنازل في فلوريدا أمر محفوف بالمخاطر للغاية وانسحبت من السوق هناك بالكامل.
قال موناغان: “مع انسحاب العديد من شركات النقل، فإن هذا يترك شركات أخرى تتعهد بهذه السياسات الباهظة الثمن حقًا”. “السياسات التي تكلف 10000 دولار لمدة عام؟ وهذا أمر مستحيل بالنسبة لبعض المشترين الذين يتعين عليهم دفع ذلك كله مرة واحدة (إلى جانب) تكاليف الإغلاق الخاصة بهم.
وللمساعدة في إتمام الصفقة، قال موناغان إن بعض البائعين المتحمسين قدموا للمشتري تكاليف تأمين لمدة عامين.
ولكن حتى إذا كان المشتري قادراً على دفع تكاليف التأمين الخاصة به مقدماً (أو حتى يدفعها البائع)، فإن المشترين ما زالوا يتراجعون عن الصفقات، خوفاً من ارتفاع أقساط التأمين الخاصة بهم في السنوات المقبلة.
وقال إن المشترين يتساءلون: “هل سيكونون قادرين على تحمل تكاليفها في العام المقبل؟ فهل سيتم إلغاء سياستهم؟ وبعد ذلك، إذا لم يتمكنوا من الحصول على شركة تأمين أخرى، فسيتم استدعاء قرضهم. إنها دوامة الموت التي لا تنتهي أبدا.”
ومع حلول يوم إغلاق منزل عملائه في بايسايد، أصبح من الواضح أن المشترين لم يحصلوا على التأمين. موناغان بدأ الاتصال للمساعدة. كان الخيار الأقل تكلفة الذي يمكن أن يجده هو 6348 دولارًا لهذا العام. يبلغ متوسط تكلفة تأمين أصحاب المنازل في الولايات المتحدة حوالي 1820 دولارًا، وفقًا لتحليل أجرته شركة NerdWallet، ولكن هناك العديد من المتغيرات.
وفي نهاية المطاف، ابتعد المشترون. السياسة المكلفة واحتمال ارتفاع تكاليف التأمين في السنوات القادمة أدت إلى القضاء على الصفقة.
والآن عاد المنزل إلى السوق. ولكن مع صعوبة العثور على تغطية تأمينية، فقد تم إدراجها بسعر أقل بمقدار 25000 دولار.
قال موناغان: “إنه وضع سيء للغاية”. “ما تقوله شركات التأمين يذهب. حتى لو كانت لديهم خرائط معيبة أو كانوا يعتمدون على معلومات من طرف ثالث. إنهم يعتقدون أن الأمر سيزداد سوءًا بمرور الوقت.
ووفقا للإدارة الوطنية للمحيطات والغلاف الجوي، فإن عدد وشدة العواصف يزدادان سوءا بالفعل.
اعتبارًا من 10 أكتوبر، كانت هناك 24 كارثة مناخية وطقسية تجاوزت خسائرها مليار دولار في الولايات المتحدة هذا العام، وفقًا للإدارة الوطنية للمحيطات والغلاف الجوي (NOAA). وشملت هذه الجفاف، وفيضانين، و18 عاصفة شديدة، وإعصارًا استوائيًا واحدًا، وحرائق غابات واحدة، وعاصفة شتوية واحدة. وبشكل عام، أسفرت هذه الأحداث عن مقتل 373 شخصًا وكان لها آثار اقتصادية كبيرة.
وبالمقارنة، بين عامي 1980 و2022، كان المتوسط السنوي النموذجي لمثل هذه الأحداث هو ثمانية. على مدى السنوات الخمس الأخيرة، بلغ المتوسط السنوي 18 حدثًا.
ومع استمرار المخاطر المناخية، نشأت مواجهة حول من يجب أن يدفع تكلفة التأمين على المنازل ضد المخاطر المتزايدة.
وقالت إيمي باخ، المديرة التنفيذية لمجموعة United Policyholders، وهي مجموعة للدفاع عن مستهلكي التأمين الشخصي ومقرها سان فرانسيسكو، إنه مع ندرة التأمين في بعض المناطق وارتفاع تكاليفه، فإن مشتري المنازل يبتعدون عن الصفقات أكثر مما كانوا عليه في الماضي.
وأضافت أن هذا هو الاتجاه الذي تتجه إليه الصناعة منذ بعض الوقت.
وقال باخ: “تشهد فلوريدا ولويزيانا دراما شديدة في التأمين على الممتلكات منذ فترة، بدءاً من إعصار أندرو في عام 1992، ثم إعصار كاترينا في عام 2005”. “لقد بدأت شدة العواصف وتكلفة الإصلاحات في جذب انتباه شركات التأمين.”
وقال باخ إنه في أماكن مثل لويزيانا، اطلعت شركات التأمين على إجراءات تخفيف المخاطر واسعة النطاق التي تم تطبيقها في مواجهة العواصف الأكثر تكرارا والأكثر قسوة، مثل السدود القوية.
وقالت: “لكنني لا أعتقد أنهم وصلوا إلى هناك بعد”. “شركات التأمين لم تقبل بعد قيمة الحد من المخاطر. إنهم غير قادرين على خفض الأسعار، وليسوا على استعداد للتأثير على الاكتتاب الخاص بهم. هذا هو المكان الذي يكمن فيه قلب المعركة الآن”.
وأضافت أنه في غضون ذلك، بالإضافة إلى تغير المناخ، هناك قضايا أخرى تدفع المخاطر والتكلفة إلى مستويات أعلى.
وقال باخ: “إن هذا لا يقتصر على تغير المناخ فحسب، بل إنه تغير مناخي زائد”. إنه تغير المناخ، بالإضافة إلى آثار كوفيد التي أدت إلى ارتفاع التكاليف، بالإضافة إلى التضخم، بالإضافة إلى التكنولوجيا التي تسمح لشركات التأمين بتقييم المخاطر بمجموعة واسعة من الطرق.
منظمتها، التي كان تركيزها الأساسي في السابق على مساعدة المتضررين من الكوارث على استرداد الأموال من شركات التأمين، أصبحت الآن مكرسة في المقام الأول للعمل على قضايا توافر التأمين والقدرة على تحمل التكاليف.
وقال باخ: “لقد تطورت الأزمة من أزمة إقليمية تؤثر على مناطق قليلة إلى أزمة أكبر بكثير”. “لم نرغب في استخدام كلمة “أزمة”، ولكن إذا تحدثت إلى أصحاب المنازل في مناطق WUI (الواجهة الحضرية البرية) فسيقولون إنها أزمة”.
ومع ذلك، قال باخ، إنه من المهم إبقاء الأزمة في منظورها الصحيح. في كاليفورنيا، على سبيل المثال، تظل حصة أصحاب المنازل الذين يستخدمون خطة FAIR – شركة التأمين التي تمثل الملاذ الأخير والتي تتكون من مجموعة تأمين مشتركة ضد الحريق تتألف من جميع شركات التأمين المرخص لها بإصدار الممتلكات والحوادث في الولاية – أقل من 5٪، وفقًا لتقرير كاليفورنيا. قسم التأمين.
وبينما كانت شركات التأمين تنسحب دائمًا من الأسواق أو تغير ظروفها كرد فعل على سياسة ما، قال باخ إن المنافس سيتحرك دائمًا.
وقالت: “المنافسة ستشفي الجرح في الواقع”. “لكن هذا لا يحدث الآن.”
وقالت جنيفر برانتشيني، وكيل كومباس في بليزانتون ورئيسة جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين: “نحن في عالم أصبحت فيه الكوارث الطبيعية أكثر شيوعاً وأكثر خطورة، ونحن في ولاية ذات مساكن متنوعة”.
“إن نفقات التأمين هذه هي ما يثير قلق الجميع الآن. نعم، إعادة البناء مكلفة. ماذا يفعل ذلك بالسوق عندما يتم طرحه على صاحب المنزل أو الشخص الذي يرغب في شراء المنزل؟
وفي استطلاع حديث لأعضاء CAR، قال 7% فقط من الوكلاء إنهم فشلوا في إبرام صفقات. ولكن من بين هؤلاء، قال 61% أن الصفقة فشلت لأن التأمين لم يكن متاحًا للعميل. وسقطت نسبة 19٪ إضافية لأن القسط كان باهظ الثمن.
ولا يقتصر الأمر على المنازل ذات الأسعار المنخفضة أو المتوسطة فقط.
استمع برانشيني إلى وكيل في كاليفورنيا كان يمثل مشتريًا في شراء عقار بقيمة 8.2 مليون دولار.
قالت: “التأمين الوحيد الذي يمكنهم الحصول عليه كان من خلال State Farm مقابل 210.000 دولار سنويًا”. “بعد ثلاثة أيام، أوقفت State Farm التغطية الجديدة مؤقتًا. لقد فقدوا هذا التأمين. لقد ابتعد ذلك المشتري.”
وقال برانتشيني إن القدرة على تحمل التكاليف وتوافر التأمين هو شيء آخر في ظل العاصفة الكاملة لسوق الإسكان القاسي الحالي.
وقالت: “يواجه المشترون أسعار فائدة مرتفعة”. “هناك بالفعل نقص في التوافر ونقص في القدرة على تحمل التكاليف. وبالنسبة للعديد من العقارات الموجودة في السوق لا يمكنك الحصول على التأمين؟ أم أنه تأمين لا يمكن تحمله؟”
ولا تزال تأمل في أن تساعد المنافسة والإبداع سوق الإسكان.
وقالت: “سيتعين علينا أن نرى بعض الحلول الإبداعية على المدى القريب لإنشاء تلك السوق التنافسية للتأمين”.
