أدى الارتفاع الفلكي في معدلات الرهن العقاري خلال العام الماضي إلى جعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول ملايين الأمريكيين، لكن سوق الإسكان قد يواجه قريبًا تحسنًا غير مسبوق في القدرة على تحمل التكاليف، وفقًا لمحللي مورجان ستانلي.
وكتبوا في مذكرة محللية حديثة: “نعتقد أننا على استعداد لتحسين القدرة على تحمل التكاليف التي لم نشهدها إلا مرات قليلة على مدار 35 عامًا الماضية”. “نتوقع أن تنخفض أسعار المنازل بشكل متواضع مع انتعاش نشاط الإسكان مقارنة بعام 2023، مع تجاوز مبيعات المنازل الجديدة المبيعات الحالية، لكننا نعتقد أن الأساسيات القوية لأصحاب المنازل الحاليين ستمنع تصحيحات كبيرة.”
تراجعت معدلات الرهن العقاري بشكل ملحوظ على مدار شهر نوفمبر كما يعتقد العديد من المستثمرين الاحتياطي الفيدرالي تم رفع أسعار الفائدة بعد تقريري التضخم الأكثر برودة من المتوقع الأسبوع الماضي.
مراقبة الإسكان: هل الآن هو الوقت المناسب لشراء منزل؟
انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى أدنى مستوى لها في شهرين عند 7.44٪ الأسبوع الماضي، وفقًا لفريدي ماك، بانخفاض من أعلى مستوى عند 7.79٪ في نهاية أكتوبر ولكنه أعلى بكثير من متوسط ما قبل الوباء البالغ 3.9٪. .
ويتوقع محللو بنك مورجان ستانلي أن تستمر تكاليف الاقتراض في الانخفاض العام المقبل، مما يخفف من تأثير “الحجز”، حيث يقوم البائعون الذين حصلوا على أسعار منخفضة قياسية معدل الرهن العقاري كان 3% أو أقل خلال الوباء مترددين في إدراج منازلهم، مما ترك خيارات قليلة في السوق للمشترين المحتملين المتحمسين.
وقد أدى هذا النقص إلى ارتفاع الأسعار حيث يتنافس المشترون على العرض المحدود. مقارنة بشهر فبراير 2020، ارتفع مؤشر S&P CoreLogic لأسعار المنازل بأكثر من 34%.
المدن الأمريكية الأربع التي تواجه أكبر نقص في المساكن
وقالوا: “مع انخفاض الأسعار على مدار العام، نتوقع تحسن القدرة على تحمل التكاليف وزيادة المخزون المعروض للبيع”. “كلا هذين التطورين بناءان لنشاط الإسكان، لكن الأخير يوفر موازنة محتملة لأسعار المنازل.”
ويتوقعون أن تقفز عمليات البدء في بناء المساكن المكونة من وحدة واحدة بنحو 10% في عام 2024، وهو ما قد يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل.
ولكن القيود على القدرة على تحمل التكاليف قد تستمر أيضا.
ومن المتوقع أن تظل أسعار الفائدة مرتفعة في الأشهر المقبلة، حيث ألمح بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه قد يبقي أسعار الفائدة عند مستويات الذروة لفترة أطول مما كان متوقعا في السابق. وكتبوا أن هذا قد يعني أن المشترين ينتهزون فرصة الحصول على معدل فائدة على الرهن العقاري بنسبة 7٪ “بأعداد أكبر بكثير” مما يتوقعه محللو مورجان ستانلي. وهذا الطلب، علاوة على القيود المستمرة على العرض، من الممكن أن يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بنسبة 5% في العام المقبل ــ وهو ارتفاع قياسي آخر.
وعلى العكس من ذلك، قد تنخفض أسعار المنازل أيضًا أكثر من المتوقع. وإذا دخل الاقتصاد في حالة ركود في عام 2024، فقد يضعف الطلب الاستهلاكي إلى درجة انخفاض أسعار المنازل بنسبة 8٪.
