وإليك كيفية الدفع لوكيل عقاري لبيع منزلك منذ فترة طويلة: يقوم البائع بتسليم نسبة مئوية من سعر البيع إلى وسيطه، الذي يقوم بعد ذلك بتقسيمها مع الوسيط الذي أحضر المشتري.
تتراوح العمولة عادة بين 5% و6%، والتي عادة ما تكون عشرات الآلاف من الدولارات من عائدات البائع. لكن البائع أخذ في الاعتبار هذه التكلفة أيضًا في ما عرض منزله من أجله، لذلك يدفع المشتري التكلفة أيضًا بشكل غير مباشر.
كيف أصبح هذا هو المعيار؟ وهل ستستمر هذه العملية؟
قد تلوح في الأفق قريباً تغييرات في أسعار العمولات العقارية بعد أن قررت هيئة محلفين في مدينة كانساس سيتي – في حكم بقيمة 1.8 مليار دولار في أكتوبر – أن العمولات قد تم تضخيمها وأن شركات السمسرة والمجموعات الصناعية تآمرت لإبقائها على هذا النحو. يمكن لهذه القضية التاريخية التي رفعتها محكمة مكافحة الاحتكار، إلى جانب الدعاوى القضائية المشابهة لها، أن تؤدي إلى إصلاح العمولة القياسية البالغة 6% ومن يدفعها.
يمكن أن يسمح هذا التحول لمشتري المنازل والبائعين بالتفاوض ليس فقط على أسعار العمولة مع الوسطاء، ولكن أيضًا على من المسؤول عن الدفع لهم – المشتري أو البائع. وهذا يحدث بالفعل في مدينة نيويورك، حيث من المقرر أن يتغير هيكل الرسوم في الأول من يناير.
اعتقد الكثيرون أن الإنترنت سيقضي في النهاية على عمولة العقارات البالغة 6%. لكنها لم تؤثر بعد كثيرا على الحصة التي يدفعها بائعو المنازل، وهي نحو ضعف النسبة التي تدفع في بلدان أخرى، وفقا لتقرير عن العمولات صادر عن معهد بروكينجز. وحتى مع انخفاض صفوف سماسرة الأوراق المالية ووكلاء السفر في السنوات الأخيرة مع تلاشي العمولات، فقد زاد عدد وكلاء العقارات وأصبحت عمولاتهم النموذجية أكبر من أي وقت مضى مع ارتفاع أسعار المنازل. ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى قوة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي مجموعة ضغط مؤثرة تمثل 1.5 مليون وكيل عقاري.
وبينما تستأنف الرابطة الوطنية للعقارات القرار الأخير وتؤكد أن عمولات أعضائها قابلة للتفاوض دائما، يبدو أن هناك بعض الشقوق الناشئة في الطريقة الحالية لبيع المنزل.
عادة ما يكون بائعو المنازل في مأزق بسبب عمولة وكيلهم العقاري وكذلك دفع المبلغ للوكيل الذي يمثل المشتري. يقوم الوسطاء عادة بتقسيم العمولة، والتي تتراوح عادة، حسب السوق، بين 5% و6%.
بيع منزل بقيمة 500000 دولار مع عمولة 6٪ يعني أن البائع يدفع للوسيط 30000 دولار عند التسوية، والتي يقسمها الوكيل مع وسيط المشتري، بحيث يكسب كل جانب 15000 دولار من البيع. (هناك تقسيم إضافي على كل جانب حيث يتقاسم الوسطاء المشاركون تخفيضاتهم مع الوكلاء الذين وقعوا على الصفقة، وبالتالي فإن الأجر الفعلي للوكيل أقل من حصة جانبهم في إجمالي العمولة.)
سيخبرك وكلاء العقارات أن العمولات قابلة للتفاوض – وهم كذلك. وهناك نماذج أخرى لبيع المنزل بما في ذلك استخدام وسطاء الرسوم الثابتة أو الخصم. ولكن هناك قوى هيكلية قوية تلعب دورًا في الصناعة تمنع العديد من البائعين من تقديم أقل من نسبة 6٪ النموذجية. يتم تضمين تعويض الوكلاء عندما يتم إدراج المنزل في قاعدة بيانات إقليمية تعرف باسم خدمة القوائم المتعددة، أو MLS. لن تسمح بعض MLSs لوكيل البائع بإدراج عقار لا يقدم شيئًا لوكيل المشتري.
قد يشعر البائعون بالقلق من أن الوكلاء سوف “يوجهونهم” بعيدًا عن المنزل الذي سيكسب الوكيل أقل. وهذا الخوف ليس بلا أساس.
وجدت دراسة أكاديمية حديثة للعقارات المدرجة في Redfin أن الوكلاء الذين عرضوا عمولات أقل من سعر السوق لمنطقة ما كان لديهم حركة مرور أقل واستغرقوا وقتًا أطول للبيع.
وقال جوردان باري، أستاذ القانون والضرائب في جامعة جنوب كاليفورنيا، والمؤلف المشارك للدراسة: “الأشخاص الأكثر تضررا من هذا هم البائعون الذين يعرضون عمولات بمعدلات ثابتة لأنهم قلقون بشأن التوجيه”. . “بالنسبة لمعظم أصحاب المنازل، فإن منزلهم هو أكبر أصولهم على الإطلاق. إن التنازل عن 6% من سعر البيع بالعمولات يشكل عبئاً حقيقياً”.
تم إنشاء هيكل العمولة المشتركة في عام 1913 وظهر في أول مدونة لأخلاقيات الرابطة الوطنية للبورصات العقارية، والتي تم تأسيسها قبل خمس سنوات وأصبحت فيما بعد NAR.
وينص قسم من القانون بعنوان “واجبات الوسطاء الآخرين” على أن الوكيل “يجب أن يكون دائمًا مستعدًا وراغبًا في تقسيم العمولة العادية بالتساوي مع أي عضو في الجمعية يمكنه إنتاج مشتري لأي عميل”.
يسمح قانون الأخلاقيات الحالي الخاص بـ NAR (المادة 3) بتقاسم العمولة ولكنه لا يتطلب ذلك.
وإلى أن أوقفت المحكمة العليا هذا الأمر في عام 1950، كانت معدلات العمولة تحدد في جدول زمني من قبل المجالس الإقليمية للوسطاء العقاريين. وقد منعت المجالس على وجه التحديد خفض السعر السائد، الذي كان في ارتفاع.
في عشرينيات القرن الماضي في منطقة بوسطن، على سبيل المثال، كان معدل العمولة النموذجي 2.5%، ولكن بحلول الأربعينيات وصل إلى 5%، وفقًا لدراسة نشرت في نوفمبر 2015.
جادل الوكلاء بأن سعر العمولة كان عادلاً لأنهم تمكنوا من الوصول إلى القوائم غير المتاحة للجمهور في MLS. يضع الوكلاء قوائمهم في قواعد بيانات MLS حيث يمكن للوكلاء الآخرين فقط رؤيتها. كانت قواعد البيانات هذه – ولا تزال في بعض الأحيان – تُدار من قبل المنظمات الأعضاء في NAR.
في تحديث للأعضاء بعد الحكم الأخير، قالت NAR إن إمكانية تقاسم العمولة “كانت موجودة دائمًا لحماية وخدمة المصالح الفضلى للمستهلكين، ودعم التسعير الذي يحركه السوق وتعزيز المنافسة التجارية”.
التوتر بشأن مراقبة NAR لبوابات الإدراج سوف يمتد مرة أخرى إلى مزيد من الدعاوى القضائية في عام 2005، عندما رفعت وزارة العدل دعوى مدنية لمكافحة الاحتكار ضد NAR تتحدى السياسات والقواعد ذات الصلة التي أعاقت وسطاء العقارات الذين استخدموا “أدوات مبتكرة قائمة على الإنترنت” لتقديم خدمات أفضل وتكاليف أقل. في تسوية عام 2008 مع وزارة العدل، لم يعد يُسمح لـ MLS التابعة لـ NAR بحجب القوائم عن الوسطاء الذين يخدمون العملاء عبر الإنترنت.
إن توسيع نطاق الوصول إلى MLS سيسمح لاحقًا لقوائم العقارات العملاقة عبر الإنترنت مثل Zillow و Redfin بالازدهار. ولكن بما أن الإنترنت أصبح جزءًا مهمًا من التسوق المنزلي، فقد ظل معدل العمولة ثابتًا حتى مع ارتفاع أسعار المنازل.
كان متوسط سعر المنزل في عام 1950 هو 7354 دولارًا (حوالي 93000 دولارًا معدلًا للتضخم)، وفقًا لتعداد الولايات المتحدة، مما جعل عمولة 6٪ 441 دولارًا (حوالي 5500 دولارًا في عام 2023). بحلول عام 2000، كان متوسط سعر المنزل 119.600 دولار (حوالي 215.000 دولار في عام 2023)، مما سمح للوكلاء بتقسيم رسوم قدرها 7.176 دولار (حوالي 12.800 دولار في عام 2023). وفي أكتوبر، كان متوسط سعر المنزل 391.800 دولار، وفقا لـ NAR، و6٪ كانت العمولة التي دفعها البائع النموذجي 23500 دولار.
التالي بالنسبة لـ NAR هو استئناف الدعوى القضائية بقيمة 1.8 مليار دولار اعتبارًا من أكتوبر، والتي لن يتم البت فيها في أي وقت قريب.
قال جون بابيراكي بارلو، المستشار العام لجمعية السماسرة في كاليفورنيا: “عادةً ما تستغرق قضايا مكافحة الاحتكار مثل هذه حوالي عقد من الزمن”. لكنها أضافت: “لم نشهد قط ضررًا بهذا الحجم”.
إذا تحول هيكل العمولة إلى فصل العمولات، فقد يعني ذلك توفيرًا كبيرًا لبائعي المنازل لأنهم لن يضطروا إلا إلى الدفع مقابل وكيلهم الخاص. ولكنه قد يجعل شراء منزل أكثر تكلفة لأن المشترين إما سيضطرون إلى الدفع من جيوبهم مقابل التمثيل أو الذهاب بدون وسيط، إذا لم يتفاوضوا مع البائع لدفع الرسوم.
وقال فاسي يانوليس ريفا، الشريك في فريق العقارات في نيويورك التابع لشركة المحاماة الدولية Withersworldwide، إن سلسلة القضايا المرفوعة مؤخرًا ضد NAR وشركات الوساطة المالية الأخرى قد تؤدي إلى فصل عمولات البائع. وأضافت أن التغييرات يمكن أن تخلق المزيد من المنافسة بين الوكلاء، فضلا عن أن يكون لها “تأثير عميق على كيفية دفع عمولات الوساطة في جميع أنحاء البلاد”.
لقد حدثت بالفعل بعض التغييرات الإضافية في الطريقة التي تتم بها العقارات السكنية، حيث تسمح بعض الأنظمة المتعددة الأطراف بتمثيل مجموعة واسعة من ترتيبات العمولة في القوائم حتى قبل صدور الحكم.
في أغسطس، قامت شركة Bright MLS، التي تغطي الأسواق في منطقة وسط المحيط الأطلسي، بتغيير متطلباتها بحيث يمكن للإدراج أن يقدم تعويضًا بأي نسبة مئوية أو مبلغ لوسيط المشتري – بما في ذلك 0 دولار.
في أكتوبر، قالت NAR إنها لا تطلب ولا تشجع MLSs على تغيير حقول البيانات الخاصة بها للسماح برسوم 0 دولار، لكنهم كانوا ينصحون بأن القيام بذلك سيتوافق الآن مع سياسة MLS الخاصة بـ NAR، والتي كانت تغييرًا عن السياسة السابقة.
وفي إشارة إلى ما قد يحدث لبقية البلاد، طرح مجلس العقارات في نيويورك – الرابطة التجارية الرائدة في مدينة نيويورك – سياسة جديدة أطلق عليها “مستقبل كيفية التعامل مع العقارات السكنية” والتي من شأنها أن فصل عمولات الوكلاء واشتراط أن يأتي أي تعويض لوسيط المشتري الذي يأتي من البائع مباشرة من ذلك البائع، وليس من وسيط آخر.
