افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
كشف صندوق التحوط Muddy Waters يوم الأربعاء عن رهان ضد صندوق استثمار عقاري مدرج في البورصة تديره شركة الأسهم الخاصة العملاقة بلاكستون.
صندوق بلاكستون للرهن العقاري المدرج في نيويورك، والذي بدأت بلاكستون إدارته في عام 2013 كجزء من حملة لتنويع أصولها بما يتجاوز استثمارات الأسهم الخاصة التقليدية، يقدم القروض لمجموعات العقارات التجارية في أمريكا الشمالية وأوروبا وأستراليا. وتدير أصولاً بقيمة 22 مليار دولار.
قال كارسون بلوك، كبير مسؤولي الاستثمار في شركة Muddy Waters ومقرها الولايات المتحدة، في مؤتمر Sohn الاستثماري في لندن إن هناك “الكثير من العفن في دفترها”، وأن العديد من المقترضين الذين تشكل قروضهم ممتلكات الصندوق كانوا في خطر لعدم القدرة على سداد المدفوعات. وتوقع أن الصندوق سيضطر إلى “خفض أرباحه بشكل كبير” في منتصف العام المقبل، وسيكون “في خطر حقيقي بحدوث أزمة سيولة”.
وقال بلوك في مقابلة مع صحيفة فايننشال تايمز بعد عرضه التقديمي: “أشعر أنه من المحتم أن يتضاءل التدفق النقدي بشكل كبير بسبب هذه البيئة الكلية”.
“(الشيء الوحيد) الذي لديهم هو أن يتمكنوا من تمديد أيام الحساب. لن أكون متفائلاً بشأن سوق المكاتب في الولايات المتحدة”.
وانخفضت أسهم الصندوق، التي تبلغ قيمتها السوقية 3.6 مليار دولار، أكثر من 6 في المائة في تعاملات بعد ظهر الأربعاء. غالبًا ما تعلن Muddy Waters، وهي مجموعة بيع على المكشوف، عن رهاناتها الهبوطية بعد بحث مكثف.
قالت شركة Blackstone Mortgage Trust في بيان عبر البريد الإلكتروني إن التقرير كان “مضللًا ويهدف إلى مصلحة ذاتية” و”مصمم فقط لغرض التأثير سلبًا على سعر سهم BXMT لصالح البائع على المكشوف”.
وقال بلوك إنه يعتقد أن ارتفاع أسعار الفائدة وضعف سوق العقارات يجعل القروض أكثر تكلفة بالنسبة للمقترضين، في حين أن الضمانات الأساسية، بما في ذلك بعض مباني المكاتب، أقل من قيمة القرض.
وبينما قام المقترضون بتحوط العديد من قروضهم ذات الفائدة المتغيرة مقابل أسعار فائدة أعلى، قال بلوك إن العديد من هذه التحوطات ستنتهي في العام المقبل، مما يعرضهم للقوة الكاملة لأسعار الفائدة المرتفعة وتكاليف إعادة التمويل.
وقال بلوك إن الخسائر في سجل القروض في الصندوق الاستئماني يمكن أن تتراوح بين نحو 2.5 مليار دولار و4.5 مليار دولار، أي قريب من قيمتها السوقية.
قالت بلاكستون إن ثقتها “في وضع جيد يسمح لها بالتنقل في هذه البيئة” وقد غطت أرباحها بالكامل في الربع الأخير من خلال توليد أرباح قابلة للتوزيع – وهو مقياس يفضله المحللون كبديل للتدفقات النقدية – أي ما يعادل 126 في المائة من أرباحها الفصلية توزيعات ارباح.
يجب أن تدفع صناديق الاستثمار العقاري معظم أرباحها للمساهمين في شكل أرباح، ولكن إذا لم تتمكن الأرباح من تغطية تلك المدفوعات بالكامل، فإن المحللين يعتبرونها علامة تحذير على أن دفعاتها غير مستدامة.
قالت كاتي كينان، الرئيسة التنفيذية للصندوق، للمساهمين في تشرين الأول (أكتوبر) الماضي، إنها إما سجلت مخصصات انخفاض القيمة أو وضعت على قائمة المراقبة 40 في المائة من قروضها المكتبية في الولايات المتحدة، التي تشكل نحو 27 في المائة من ممتلكاتها. وقال كينان إن ذلك أدى أيضًا إلى زيادة احتياطيات الخسارة بأكثر من عشرة أضعاف خلال العام الماضي.
استحوذت شركة بلاكستون على الصندوق في عام 2013 وبعد عامين قامت بتوسيع نطاقه بشكل كبير من خلال شراء محفظة بقيمة 4.6 مليار دولار من قروض الرهن العقاري التجارية من شركة جي إي كابيتال.
بلاكستون لديها تعرض مالي للثقة. وهي تمتلك حصة أقلية من حقوق الملكية تبلغ قيمتها أقل من 150 مليون دولار، وفقا لإيداعات الأوراق المالية، وتدر عشرات الملايين من الدولارات من الرسوم الإدارية من الصندوق سنويا. لكن هذا يعد متواضعا مقارنة بالمبلغ النقدي البالغ 8.4 مليار دولار الموجود في الميزانية العمومية لشركة بلاكستون، ورسوم الإدارة السنوية التي تزيد على 6 مليارات دولار.
