خلف الواجهات اللامعة لمتاجر سيلفريدجز في لندن ومبنى كرايسلر في نيويورك، قام الملياردير العقاري النمساوي رينيه بينكو بتجميع قنبلة مالية موقوتة.
مجموعة Signa Group التابعة لشركة Benko، التي اشترت حصصًا في الأصول الكأسية وجمعت محفظة عقارية بقيمة 27 مليار يورو (29 مليار دولار)، تراكمت عليها ديون لا تقل عن 13 مليار يورو خلال السنوات التي كانت فيها تكلفة الاقتراض تكاد تكون معدومة.
قال أحد التنفيذيين العقاريين الأوروبيين: “لقد التهام نفسه على التمويل الرخيص من اليسار واليمين والوسط”.
أدى قرار بذل كل ما في وسعها خلال عصر الأموال الرخيصة إلى ترك شركة Signa معرضة بشكل خطير للارتفاع الحاد في أسعار الفائدة هذا العام. يقدر بنك جيه بي مورجان أن ما لا يقل عن أربعة مليارات يورو من الديون المستحقة على شركتين فرعيتين محوريتين لشركة سيجنا هي بأسعار فائدة متغيرة. وقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى إضعاف قيم العقارات التجارية في جميع أنحاء السوق، مما أدى إلى انخفاض قيمة الأصول المستخدمة لتأمين قروض سيجنا.
وتقدمت شركة سيجنا القابضة، الشركة المركزية، بطلب للإدارة الأسبوع الماضي.
تواجه المجموعة أسئلة صعبة حول ممارساتها التجارية وتقييماتها، لكن تفككها هو العرض الأبرز حتى الآن لتعديل مؤلم لأسعار الفائدة المرتفعة عبر قطاع العقارات التجارية العالمي الذي تبلغ قيمته عدة تريليونات من الدولارات.
ازدهر أصحاب العقارات في عالم الديون الرخيصة التي جعلت الاستثمار العقاري جذابا نسبيا. لكن هذا الارتفاع أدى إلى حساب يمكن التنبؤ به.
قال أليكس ناب، كبير مسؤولي الاستثمار في أوروبا في شركة هاينز للاستثمار العقاري العالمي بقيمة 100 مليار دولار: “حجم إعادة ضبط التقلبات الدورية فيما يتعلق بتقييمات العقارات كبير مثل أوائل التسعينيات أو الأزمة المالية العالمية”. “هذا أمر كبير، إذا لم يكن ذلك واضحا.”
خسائر غير محققة
مع انتهاء عصر أسعار الفائدة المنخفضة للغاية، يواجه أصحاب العقارات – من الشركات الخاصة الصغيرة إلى الشركات العامة الكبيرة – فواتير فائدة أعلى، وانخفاض التقييمات، وفي كثير من الحالات الحاجة إلى النقد لسداد الديون.
وبرزت مجموعات العقارات الأوروبية باعتبارها بؤرة للمشاكل. أبرم المالك السويدي SBB صفقة مع Brookfield لجمع الأموال ويواجه حاملي السندات الغاضبين الذين يطالبون باستعادة أموالهم. نجت شركة أدلر الألمانية من طعن أمام المحكمة البريطانية من قبل حاملي السندات هذا العام بشأن خطة إعادة الهيكلة، حيث حاولت تجنب الإفلاس.
العديد من أصحاب العقارات يجلسون على خسائر غير محققة. قدر توم ليهي، المدير التنفيذي في شركة MSCI للأبحاث، في أيلول (سبتمبر) الماضي أن نحو 50 في المائة من الأصول العقارية التجارية في لندن أصبحت الآن أقل قيمة مما تم الاستحواذ عليها من أجله. وكان أداء نيويورك أفضل نسبيا، حيث غرق خمسها فقط تحت الماء، لكن العديد من أصحاب المكاتب هناك يواجهون خسائر فادحة.
وسيبذل المالكون ما في وسعهم لتجنب تبلور تلك الخسائر. وتميل التقييمات الرسمية إلى التخلف عن واقع السوق لأنها تعتمد على أدلة المعاملات الأخرى، مما أدى إلى توقف إبرام الصفقات. انخفضت قيمة الصفقات المكتملة بأكثر من 50 في المائة في أوروبا والولايات المتحدة في الربع الثالث مقارنة بالعام السابق، وفقا لمؤشر MSCI.
“البائعون لا يبيعون شيئاً ما لم يضطروا إلى ذلك. لا يشتري المشترون شيئًا ما إلا إذا كان رخيصًا حقًا. وقال المسؤول التنفيذي الأوروبي: “لنقل شيء ما إلى لجنة الاستثمار، يجب أن تشعر وكأنك صفقة متعثرة”.
قام محللو العقارات في جرين ستريت بتجميع قائمة بأكثر من 3.3 مليار يورو من المباني المكتبية في المملكة المتحدة وأوروبا التي فشلت في البيع في عام 2023 بعد طرحها في السوق، بما في ذلك برج كوميرزبانك في فرانكفورت، قائلين إن القائمة ربما كانت مجرد “قمة من” بيعة جبل الجليد المجهضة”.
ما يفرض الواقع في السوق هو عندما يحين موعد استحقاق القروض، أو يتم انتهاك المواثيق الخاصة بالقروض. سيحاول المالكون عقد صفقات مع مقرضيهم بشكل سري أو بيع بعض الأصول بشكل خاص لجمع الأموال. يمكن أن تكون هذه العملية بطيئة.
“يتحدث الناس عن جدار إعادة التمويل، لكنه لا يعمل بهذه الطريقة في الواقع. وقال كناب: “سوف يستغرق الأمر سنوات حتى تنجح هذه المناقشات”.
صراعات إعادة التمويل
لن تقع المعاناة المالية بالتساوي عبر سوق العقارات الأوسع. بالنسبة لبعض أصحاب العقارات الذين يبحثون عن المال، فإن انتشار المقرضين البديلين منذ عام 2009 يعني أن هناك صناديق ديون جاهزة لتعويض الركود الذي تركته البنوك.
“في الأشهر الـ 12 الماضية، فجأة، بدا الأمر كما لو أن الجميع أدركوا أنني لست مضطرًا إلى شراء هذا الأصل مقابل 100 في المائة من السعر، يمكنني أن أقرضه مقابل هذا الأصل مقابل 60 في المائة. قالت ليزا أتينبورو، رئيسة استشارات الديون في شركة نايت فرانك: “إذا سارت الأمور على نحو خاطئ، فلدي الأولوية للأمن”. “ربما لدي الآن أكثر من مائة صندوق ائتماني في كتبي.”
وتكدس المستثمرون الجدد في الائتمان جزئيا لأن عمليات الشراء المباشرة تبدو صعبة، لأن قيمة العقارات يمكن أن تنخفض أكثر. يعتقد العديد من المستثمرين أن الدين هو رهان أكثر أمانًا.
“إن تسعير الأصول في عالم أعلى لفترة أطول أمر صعب. وقال ماكس فون هورتر، رئيس قسم الاندماج والاستحواذ الأوروبي في بنك الاستثمار العقاري إيستديل سيكيورد، إن العثور على مشترين مستعدين لتحمل مخاطر الأسهم أمر صعب بنفس القدر. “صفقات الائتمان أسهل – يمكن للمستثمرين الحصول على عائد محترم للغاية دون أخذ أول دولار من التعرض”.
لكن التمويل ليس متاحا للجميع.
واجهت شركة Signa آجال استحقاق قروض بقيمة 1.3 مليار يورو في عام 2023، والتي كافحت للوفاء بها على الرغم من المحادثات المحمومة مع المقرضين والمستثمرين الجدد المحتملين.
الأصول ذات فرص الإيجار الجيدة – مثل المستودعات والمباني السكنية والشريحة العليا من المكاتب – سوف تجد إعادة التمويل أسهل.
الفرق هو بين الأصول التي تحتاج إلى رؤية قيمتها صحيحة، وتلك التي من المتوقع أن تمحى قيمتها.
قال ريموندو أمابيلي، الرئيس التنفيذي المشارك للأعمال العقارية لشركة PGIM التي تبلغ قيمتها 210 مليارات دولار: “إننا نشهد في الواقع تدهور الأصول بسرعة لم نشهدها من قبل في السوق من قبل”. “لا أحد يريد الإقراض مقابل أصول عالقة”.
وقال أمابيلي إن حسابات أصحاب المكاتب التي يحتمل أن تقطعت بها السبل كانت “مختلفة تماما”. “أنا لن أرمي فلسا واحدا في هذا. إنها (مشكلة) بنك في الأساس”.
وسوف تواجه بعض الأصول صعوبات لأنها كانت مثقلة بالكثير من الديون الرخيصة التي تحتاج إلى إعادة تمويل، حتى لو كان الطلب عليها من جانب المستأجرين والإيجارات لائقة.
وحتى أكبر المستثمرين خفضوا خسائرهم في بعض مباني المكاتب، بما في ذلك قرار بروكفيلد هذا العام بالتخلف عن السداد في برجين في لوس أنجلوس. تم تغيير ملكية أبراج المكاتب في نيويورك بأقل من قيمة الأرض التي تقع عليها، حيث يبحث المستثمرون عن استخدامات بديلة للمباني القديمة.
وتجمع العاصفة التي تواجه أصحاب المكاتب، وخاصة في أمريكا الشمالية، بين الانخفاض الحاد في الطلب والحاجة إلى إنفاق كبير لتحديث المباني القديمة، علاوة على الانكماش الأوسع نطاقا في قطاع العقارات وارتفاع تكاليف الديون. وقال كناب إن الأمر يرقى إلى مستوى “أزمة مالية عالمية صغيرة للمكاتب الثانوية”.
مشكلة في أوروبا
وتشتد العاصفة أيضًا في ألمانيا. ستوجه مشاكل سيجنا ضربة أخرى لسوق البلاد، مما يحد من شهية البنوك لإقراض العقارات التجارية.
قال بيتر باباداكوس، رئيس قسم الأبحاث الأوروبية في جرين ستريت: “سيكون هناك قدر من البيع بأسعار بخسة، ولكن ليس إلى الحد الذي سيؤدي إلى انهيار البنوك”. “Signa ليس نظاميًا لسوق العقارات الأوسع. المكان الذي سيكون فيه العرض الحقيقي هو على وجه التحديد في ألمانيا، وفي المكاتب.
ومع ذلك، فإن انخفاض أرقام التضخم لشهر أكتوبر وزيادة رهانات السوق على أنه سيتم خفض أسعار الفائدة في وقت مبكر عما كان يعتقد في السابق قد عزز الآمال الخاصة بين البعض في قطاع العقارات في أنهم قادرون على تجاوز الانكماش. وارتفعت أسهم العقارات الأوروبية بنحو الربع منذ نهاية أكتوبر/تشرين الأول مع قيام المستثمرين بتعديل توقعاتهم.
يشير قدامى المحاربين في مجال العقارات إلى أن الصناعة عملت لعقود من الزمن بمعدلات أعلى. التحدي الذي يواجه فئة الأصول التي تعتمد بشكل كبير على الديون هو التغلب على هذا التحول بعد أكثر من عقد من الاقتراض الرخيص للغاية.
قال فيليب مور، رئيس قسم الديون العقارية الأوروبية في شركة آريس: “يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يتخلص الناس من الإثارة الناجمة عن بيئة أسعار الفائدة المنخفضة”. “أنت ترى البزوغ البطيء لحقيقة أن ما كان لدينا على مدى السنوات العشر الماضية مع بيئة أسعار فائدة منخفضة كان أكثر من مجرد مفاجأة أكثر من المعتاد”.
