يمر الناس بجوار بنك Wells Fargo في 17 مايو 2023 في مدينة نيويورك.
سبنسر بلات | صور جيتي
ويلز فارغو علمت CNBC أن شركة CNBC قد وقعت في فخ تحقيق على مستوى الصناعة حول استخدام مصرفيي الرهن العقاري لتخفيضات القروض العام الماضي.
يتم استخدام الخصومات، المعروفة باسم استثناءات التسعير، من قبل موظفي الرهن العقاري للمساعدة في تأمين الصفقات في الأسواق التنافسية. في Wells Fargo، على سبيل المثال، يمكن للمصرفيين أن يطلبوا استثناءات تسعيرية تؤدي عادةً إلى خفض معدل الفائدة السنوية للعميل بما يتراوح بين 25 إلى 75 نقطة أساس.
وقد أثارت هذه الممارسة، المستخدمة لعقود من الزمن في صناعة قروض الإسكان، اهتمام المنظمين في السنوات الأخيرة بشأن الانتهاكات المحتملة لقوانين الإقراض العادل الأمريكية. وجد مكتب الحماية المالية للمستهلك أن المقترضين السود والإناث حصلوا على استثناءات تسعير أقل من العملاء الآخرين.
وقال كين بيري، مؤسس شركة امتثال مقرها واشنطن لصناعة الرهن العقاري: “طالما أن هناك استثناءات للتسعير، فإن التفاوتات في الأسعار موجودة”. “إنها أسهل طريقة للتمييز ضد العميل.”
تلقى Wells Fargo إشعارًا رسميًا من CFPB يسمى MRA، أو مسألة تتطلب الاهتمام، بشأن مشاكل تتعلق بخصوماته، حسبما قال أشخاص مطلعون على الوضع. ليس من الواضح ما إذا كان المنظمون قد اتهموا البنك بالتمييز أو الرقابة غير الدقيقة. وقالت المصادر إن التحقيق الداخلي الذي أجراه البنك بشأن هذه المسألة امتد حتى أواخر هذا العام.
لقد شعر بنك ويلز فارجو، الذي كان حتى وقت قريب أكبر لاعب في قطاع الرهن العقاري في الولايات المتحدة، مراراً وتكراراً بغضب الجهات التنظيمية بسبب الأخطاء التي ارتكبت فيما يتعلق بقروض الإسكان. وفي عام 2012، دفعت أكثر من 184 مليون دولار لتسوية المطالبات الفيدرالية بأنها فرضت رسومًا أعلى على الأقليات ووضعتها بشكل غير عادل في قروض الرهن العقاري. وتم تغريمها 250 مليون دولار في عام 2021 لفشلها في معالجة المشاكل في أعمال الرهن العقاري الخاصة بها، ودفعت مؤخرًا 3.7 مليار دولار مقابل انتهاكات المستهلكين على المنتجات بما في ذلك قروض المنازل.
حدثت الإجراءات التي اتخذها المنظمون وراء الكواليس في Wells Fargo، والتي لم يتم الإبلاغ عنها من قبل، في الأشهر التي سبقت إعلان الشركة أنها ستكبح جماح أعمال الرهن العقاري الخاصة بها. وكان أحد أسباب هذه الخطوة هو التدقيق المتزايد على المقرضين منذ الأزمة المالية عام 2008.
وقال الأشخاص الذين طلبوا عدم الكشف عن هويتهم متحدثين عن أمور سرية إن ويلز فارجو استأجرت في وقت لاحق شركة المحاماة وينستون آند سترون لاستجواب مصرفيي الرهن العقاري الذين تضمنت مبيعاتهم مستويات عالية من الخصومات.
البنك “فخور”.
رداً على هذا المقال، أدلى متحدث باسم الشركة بهذا البيان:
وقالت: “مثل كثيرين في الصناعة، نأخذ في الاعتبار عروض الأسعار المنافسة عند العمل مع عملائنا للحصول على قرض عقاري”. “كجزء من تركيزنا المتجدد على دعم المجتمعات المحرومة من خلال برنامجنا الائتماني للأغراض الخاصة، أنفقنا أكثر من 100 مليون دولار خلال العام الماضي لمساعدة المزيد من عائلات الأقليات على تحقيق ملكية المنازل والحفاظ عليها، بما في ذلك تقديم خصومات كبيرة على معدلات الرهن العقاري.”
وأضافت أن ويلز فارجو “فخور بكونه أكبر بنك يقرض عائلات الأقليات”.
سهم Wells Fargo مقابل صندوق SPDR للقطاع المالي المختار
وقد كثف المنظمون حملتهم على انتهاكات الإقراض العادل في الآونة الأخيرة، وقد شارك مقرضون آخرون إلى جانب ويلز فارجو. أطلق CFPB 32 تحقيقًا للإقراض العادل العام الماضي، أي أكثر من ضعف التحقيقات التي بدأها منذ عام 2020.
وقالت الوكالة إن العديد من البنوك حصلت على اتفاقات اتفاقات متعددة بشأن ممارسات الإقراض العام الماضي دون تسمية أي من المؤسسات. ورفض CFPB التعليق على هذا المقال.
‘ذات دلالة إحصائية’
تكمن مشكلة استثناءات التسعير في أنه من خلال الفشل في تتبع وإدارة استخدامها بشكل صحيح، فقد خالف المقرضون قانون تكافؤ الفرص الائتمانية (ECOA) وقاعدة مكافحة التمييز ذات الصلة والتي تسمى اللائحة ب.
وقال CFPB في تقرير عام 2021: “لاحظ الممتحنين أن مقرضي الرهن العقاري انتهكوا قانون ECOA واللائحة B من خلال التمييز ضد المقترضين الأمريكيين من أصل أفريقي والنساء في منح استثناءات التسعير”.
وجدت الوكالة “فروق ذات دلالة إحصائية” في المعدلات التي حصل فيها المقترضون السود والإناث على استثناءات التسعير مقارنة بالعملاء الآخرين.
وبعد النتائج الأولية، أجرى CFPB المزيد من الاختبارات وقال في تقرير متابعة هذا العام إن المشاكل مستمرة.
وقالت الوكالة: “لم تقم المؤسسات بمراقبة التفاعلات بين مسؤولي القروض والمستهلكين بشكل فعال للتأكد من اتباع السياسات وأن مسؤول القروض لم يكن يقوم بتدريب مستهلكين معينين وليس آخرين فيما يتعلق بعملية المطابقة التنافسية”.
نظام الشرف
وفي حالات أخرى، فشل موظفو الرهن العقاري في توضيح من الذي بدأ استثناء التسعير أو طلب المستندات التي تثبت وجود عروض تنافسية بالفعل، حسبما ذكر CFPB.
يتتبع ذلك حسابات العديد من موظفي Wells Fargo الحاليين والسابقين، الذين شبهوا العملية بـ “نظام الشرف” لأن البنك نادرًا ما يتحقق مما إذا كانت الأسعار التنافسية حقيقية.
قال أحد موظفي القروض السابقين الذين عملوا في الغرب الأوسط: “لقد اعتدت أن تحصل على خصم نصف بالمائة دون طرح أي أسئلة”. “للحصول على ربع نقطة إضافية، عليك أن تذهب إلى مدير السوق وتدافع عن قضيتك.”
وكانت استثناءات التسعير أكثر شيوعا في مناطق الإسكان باهظة الثمن في كاليفورنيا ونيويورك، وفقا لمدير سوق سابق في ويلز فارجو الذي قال إنه وافق على الآلاف منها على مدى عقدين من الزمن في الشركة. وقال هذا الشخص إنه في السنوات التي وصل فيها البنك إلى الحد الأقصى من حصته في السوق، طارد كبار المنتجين نمو القروض بمساعدة استثناءات التسعير.
تغيير السياسة
وفي استجابة واضحة للضغوط التنظيمية، قامت شركة ويلز فارجو بتعديل سياساتها في بداية هذا العام، مما يتطلب توثيقًا دقيقًا للعطاءات التنافسية، حسبما قال الناس. وتزامنت هذه الخطوة مع قرار البنك بالتركيز على تقديم قروض الإسكان فقط للعملاء والمقترضين الحاليين في مجتمعات الأقليات.
لقد جعل العديد من المقرضين الحصول على استثناءات التسعير أكثر صعوبة بالنسبة لموظفي القروض وقاموا بتحسين توثيق العملية، على الرغم من أن الخصومات لم تختف، وفقًا لبيري.
ج. ب. مورجان تشيس, بنك امريكي و سيتي جروب رفضوا التعليق عندما سئلوا عما إذا كانوا قد تلقوا اتفاقات الاعتراف المتبادل أو غيروا سياساتهم الداخلية فيما يتعلق بتخفيضات الأسعار.
مع تقارير من كريستينا ويلكي من CNBC
