بعد ما يقرب من عامين من رفع سعر الفائدة القياسي لبنك كندا، يتوقع بعض المتنبئين أن ينتهي تصحيح سوق الإسكان في عام 2024.
ولكن عندما يصل هذا القاع، ومدى انتعاش مبيعات المنازل وأسعارها بقوة، فإن هذا سؤال يؤرق بعض الكنديين الذين يواصلون السيطرة على هامش السوق.
يمكن أن يكون سعر الفائدة للبنك المركزي بمثابة مقياس لسوق الإسكان الكندي في عام 2024، مع احتمال أن تؤدي التوقعات بتخفيضات أسعار الفائدة إلى رفع بعض الضغط عن المشترين المحتملين في العام المقبل.
على الرغم من تعليق بنك كندا ثلاث مرات متتالية لقراراته الأخيرة، أظهر استطلاع إبسوس الذي أجري حصريًا لصالح جلوبال نيوز أن العديد من الكنديين يشعرون بأنهم محاصرون بسبب الارتفاع السريع في أسعار الفائدة على مدى العامين الماضيين.
ومن بين أكثر من 1000 كندي بالغ شملهم الاستطلاع الذي أجرته شركة إيبسوس في الفترة من 8 إلى 11 ديسمبر، قال حوالي 73 في المائة إن أسعار الفائدة المرتفعة تبقيهم على مشارف سوق الإسكان، وأنهم لن يشتروا أو يبيعوا نتيجة لذلك.
أسعار الفائدة المرتفعة تهمش بشكل خاص جيل الألفية (85 في المائة)، وكذلك جيل الألفية في كولومبيا البريطانية (76 في المائة) وكيبيك (86 في المائة)، وفقا لشركة إيبسوس.
يقول داريل بريكر، الرئيس التنفيذي لشركة Ipsos Global، لـ Global News إنه على الرغم من أن تكاليف الاقتراض المرتفعة قد تكون عائقًا أمام الكثير من الدخول إلى سوق الإسكان العام المقبل، إلا أن أسعار الفائدة المرتفعة قد تمنح بعض البائعين دفعة إذا كانوا غير قادرين على التعامل مع زيادة أقساط الرهن العقاري عند التجديد.
ويقول: “أعتقد أن القضية الأولى التي يتعين علينا أن ننظر إليها فيما يتعلق بالإسكان في المستقبل هي ما إذا كان الأشخاص الذين لديهم قروض عقارية حالياً قادرون على تحمل تكاليفها أم لا”.
أخبر مساعد كبير الاقتصاديين في RBC، روبرت هوغ، جلوبال نيوز أنه يتوقع أن ينتعش النشاط قبل سوق الربيع الأكثر ازدحامًا تقليديًا، لكن تكاليف الاقتراض المرتفعة ستستمر في إخضاع شراء المنازل في النصف الأول من عام 2024.
ويقول إن الانخفاض في معدلات الرهن العقاري الثابتة المرتبطة بتخفيف عائدات السندات قد يحفز بعض المشترين على القفز إلى سوق الربيع، وخاصة المستثمرين الذين يتطلعون إلى تحديد وقت انخفاض الأسعار.
يرى Hogue أن العرض في سوق الإسكان مستمر في النمو في الأيام الأولى من عام 2024، لكنه لا يتوقع أن يقوم البائعون بالإدراج بشكل جماعي تحت وطأة معدلات الرهن العقاري المرتفعة عند التجديد.
على الرغم من أن مجموعة جديدة من شروط الرهن العقاري لأصحاب المنازل الكنديين من المقرر أن تنتهي في العام الجديد، إلا أن هوغ يقول إن RBC لا يتوقع أن يضطر الكثير منهم إلى البيع. وهو يرى أن العديد من الأسر بحاجة إلى كبح جماح الإنفاق وسط ارتفاع أسعار الفائدة عند التجديد، لكنه يرى أن اختبار ضغط الرهن العقاري كان ينبغي أن يوفر الاحتياطي اللازم للتخلف عن السداد أو البيع القسري.
“هذه ديناميكية كانت موجودة بالفعل منذ بضعة أشهر، لكننا لا نتوقع أن تتحول إلى موجة هائلة من البائعين من شأنها أن تدفع السوق إلى نوع من الدوامة الهبوطية حيث يكون لديك قدر كبير من يقول هوج: “الخلل في التوازن مع عدم وجود مشترين ووجود الكثير من البائعين، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار”.
عندما تتحقق تخفيضات أسعار الفائدة أخيرًا – توقعات البنوك الكبرى في الربع الثاني من العام – يرى هوج ارتفاعًا متواضعًا في الطلب بعد ذلك.
لكنه يقول إن المشترين لن يعودوا بأعداد كبيرة حتى يحدث تحسن ملموس في تكلفة الاقتراض – أي تخفيضات متعددة في أسعار الفائدة. ولهذا السبب، يرى هوج أن نشاط سوق الإسكان سيحصل على “ارتفاع” في النصف الثاني من العام.
التوقعات مماثلة من Royal LePage، التي توقعت ارتفاع المبيعات والأسعار في النصف الثاني من عام 2024.
احصل على آخر أخبار Money 123. يتم إرسالها إلى بريدك الإلكتروني كل أسبوع.
وقالت شركة الوساطة الوطنية في توقعاتها لعام 2024 إنها تتوقع أن يرتفع السعر الإجمالي للمنزل في كندا بنسبة 5.5 في المائة على أساس سنوي في الربع الرابع. إذا صحت هذه التوقعات، فإن أسعار المنازل ستقترب من قممها الوبائية التي شوهدت في الربع الأول من عام 2022.
يقول الرئيس التنفيذي لشركة Royal LePage Phil Soper أن هناك طلبًا مكبوتًا في سوق الإسكان، وأن الكنديين يبحثون عن الثقة في أن تصحيح الأسعار قد انتهى قبل أن يخرجوا من الهامش.
وعندما تبدأ أسعار الفائدة في الانخفاض، يتوقع أن يكون ذلك كافيا لإقناع الكنديين بأن المنزل الذي يشترونه اليوم لن يكون أقل قيمة غدا، مما يمهد الطريق للعودة إلى سوق الإسكان.
يقول سوبر: “متى حدث ذلك، ومهما كان صغيرًا، فإن انخفاض سعر الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس سيكون له تأثير كبير على نشاط الإسكان الكندي”.
وقد أشار بنك كندا نفسه إلى أنه حذر من خفض أسعار الفائدة بسرعة كبيرة بسبب التأثير الذي قد يحدثه على سوق الإسكان. أظهرت المداولات بشأن تعليق سعر الفائدة في 6 ديسمبر أن مجلس الإدارة يشعر بالقلق بشأن التحرك السابق لأوانه لخفض أسعار الفائدة مما يؤدي إلى “انتعاش” في نشاط الإسكان الذي يمكن أن يؤدي إلى تضخم أسعار المأوى.
على الرغم من الضغط الذي كان على أصحاب المنازل تحمله عندما يقومون بالتجديد في بيئة ذات أسعار مرتفعة في كندا، فإن أولئك الذين هم خارج سوق الملكية تعرضوا أيضًا لارتفاعات في الإيجار خلال العام الماضي.
وحتى مع التضخم الإجمالي – الذي يبلغ الآن 3.1. في المائة – انخفض بشكل حاد من ذروته البالغة 8.1 في المائة في يونيو 2022، ولا يزال المأوى مصدرًا مهمًا لارتفاع التكاليف في حياة الكنديين.
كانت هناك دلائل على أن وتيرة الزيادات كانت تتباطأ قرب نهاية عام 2023 وفقًا لتقرير حديث من Rentals.ca وUrbanation. وأشارت إلى أن أسعار الإيجارات الوطنية لا تزال ترتفع بنسبة 8.4 في المائة سنويًا في نوفمبر، لكن الوتيرة تباطأت مقارنة بأكتوبر. وكان متوسط الإيجارات ثابتًا أو انخفض قليلاً في فانكوفر وتورنتو.
إن التخفيف النهائي لتكاليف الاقتراض يمكن أن يساعد ليس فقط في تحفيز النشاط في سوق الملكية، ولكن أيضًا في تخفيف بعض الضغوط التي كانت تتراكم على الجانب الإيجاري من المعادلة مع قيام المزيد من المستأجرين بالشراء وعودة وحداتهم التي تم إخلاؤها إلى السوق، كما يقول هوغ. يقول.
يقول: “بمجرد أن تتحسن القدرة على تحمل تكاليف الملكية إلى حد ما، فإن هذا التدفق الطبيعي إلى أعلى سلم الإسكان سوف يعيد تأكيد نفسه إلى درجة معينة، وهذا من شأنه أن يجلب قليلا من الراحة على جانب الإيجار”.
واجه سوق الإيجار في كندا ضغوطا من عدد من الجبهات في السنوات الأخيرة: زيادة في الطلب من القادمين الجدد الذين يميلون إلى الاستئجار قبل الشراء؛ نقص المعروض من السكن الملائم خاصة في المدن الكبرى؛ وارتفاع تكاليف الاقتراض يضع حدا أقصى لعدد الأسر التي تستطيع ترك شققها خلفها من أجل ملكية المنزل.
ويحذر هوغ من أنه سيظل هناك “الكثير من التوتر” في سوق الإيجار على الرغم من الأمل في الانفراج في عام 2024. ومن المتوقع أن تتراجع مستويات الهجرة بشكل طفيف مقارنة بالمستويات القياسية في العام الماضي، لكنها لا تزال “تظل قوية”، كما يقول، مما يضع حدًا أدنى. على مستويات الطلب.
يقول بريكر إن عدم قدرة المستأجرين على اقتحام سوق الملكية يجب أن يكون مصدر قلق لصانعي السياسات.
ويظهر استطلاع إبسوس أن 77 في المائة ممن شملهم الاستطلاع يعتقدون الآن أن ملكية المنازل مخصصة للأغنياء فقط، في حين أن 71 في المائة قد تخلوا عن امتلاك منازلهم الخاصة.
بلغت القدرة على تحمل تكاليف السكن أسوأ مستوياتها منذ 41 عامًا في الربع الثالث من عام 2023، وفقًا لمؤشر بنك كندا، حيث تزامن ارتفاع تكاليف الاقتراض مع ارتفاع أسعار المنازل.
ومع ذلك، أظهر هذا الاتجاه علامات انعكاس في الربع الأخير من العام، حيث شهدت العديد من الأسواق انخفاضًا في الأسعار حيث بدأت أسعار الرهن العقاري الثابتة المعروضة في الانخفاض تحسبًا لتخفيضات أسعار الفائدة في عام 2024.
وأشار موقع المقارنة Ratehub.ca إلى أن الدخل اللازم لشراء منزل انخفض شهريًا في نوفمبر عبر المدن العشر الكبرى التي يتتبعها، مع استثناء واحد ملحوظ: كالجاري.
يقول سوبر إن كالجاري، وألبرتا على نطاق أوسع، كانتا “متميزتين بالقدرة على تحمل التكاليف” في السنوات الأخيرة مع أسعار منازل يمكن الوصول إليها نسبيًا واقتصاد قوي. وقد ساعد ذلك في إحداث طفرة في عدد السكان في ألبرتا، سواء من الوافدين الجدد أو المقيمين الكنديين الحاليين الذين يبحثون عن مكان ميسور التكلفة ليكونوا موطنًا لهم.
“أعتقد أننا تجاوزنا النقطة التي (لم يعد) فيها التوظيف هو العامل الدافع بين الهجرة بين المدن أو بين المقاطعات، وقد أصبحت الآن تكلفة السكن ممكنة بفضل الفروق الكبيرة في قيمة المنازل، ولكن أيضًا بسبب يقول سوبر: “التكنولوجيا وراء العمل الافتراضي”.
على الصعيد الوطني، يقول هوغ إنه يتوقع أن تستمر مستويات القدرة على تحمل التكاليف في “تقييد” مشتري المنازل لأول مرة على وجه الخصوص، حتى يكون هناك تخفيضات متعددة في أسعار الفائدة من البنك المركزي لخفض حاجز التأهل للحصول على الرهن العقاري.
هناك عامل آخر يؤثر على القدرة على تحمل تكاليف السكن وهو نقص العرض.
في حين أن بدايات الإسكان تعطلت إلى حد كبير تحت وطأة ارتفاع أسعار الفائدة في عام 2023، يقول هوغ إن الوتيرة لم تتماشى مع ما تحتاجه كندا لاستعادة القدرة على تحمل التكاليف في السوق.
قالت شركة كندا للرهن العقاري والإسكان إن البلاد ستحتاج إلى إضافة 3.5 مليون وحدة سكنية إضافية بحلول عام 2030 بالإضافة إلى الوتيرة الحالية للبناء لجعل السكن في المتناول مرة أخرى للكنديين الجدد والحاليين.
وسوف يراقب Hogue نشاط البناء في الشقق المستأجرة المبنية لهذا الغرض عن كثب في العام الجديد، حيث أن السوق في “حاجة ماسة” لوحدات الإيجار الجديدة.
أعلنت الحكومة الفيدرالية مؤخرًا عن خطة لإعادة إشعال جهود البناء في زمن الحرب لزيادة وتيرة بناء المنازل في كندا. اعتمدت أوتاوا على البرامج الجديدة والقديمة في الأشهر القليلة الماضية لتقليل الحواجز التي تحول دون وضع المجارف في الأرض وفتحت صنابير التمويل للمقاطعات والبلديات لتحفيز التكثيف والموافقات الأسرع على المشاريع.
ومع ذلك، يقول سوبر إنه مع الحاجة إلى الهجرة لدعم الاقتصاد الكندي، هناك أمل ضئيل في أن تتمكن جهود البناء السريعة وحدها من مواكبة تدفق الطلب واستعادة القدرة على تحمل التكاليف.
ويقول: “إن الجهود التي تبذلها الحكومة على جميع المستويات لمعالجة أزمة المعروض من الإسكان لدينا هي موضع ترحيب كبير”.
“لا أعتقد أن لديهم أي أمل في جعل الإسكان ميسور التكلفة بالقيمة المطلقة – وبعبارة أخرى، خفض قيمة المنازل في البلاد”.
يقول بريكر إنه مع قيام السياسيين على جميع المستويات الحكومية بتقديم سلسلة من الوعود والمقترحات حول القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في الأشهر الأخيرة، يمكن أن يكون عام 2024 عامًا حاسمًا للكنديين المتعطشين لتحقيق النتائج.
ويقول: “على مدار 12 شهرًا، سنرى ما إذا كانوا سيتمكنون بالفعل من تحقيق أي نجاح في هذا الأمر أم لا”.
“لن ينتظر الناس لفترة طويلة لمعرفة ما إذا كانوا سينجحون بالفعل أم لا.”
– مع ملفات من Anne Gaviola من Global News
