افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
ويعمل محافظو البنوك المركزية على تجديد الأسواق المالية بالحديث عن أسعار الفائدة المنخفضة. مع ذلك، تكثر التوترات في العالم الحقيقي الناجمة عن أسرع دورة مشي لمسافات طويلة منذ جيل – ولا سيما في العقارات التجارية.
وقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض تقييمات العقارات بشكل حاد. قد تكون زيادات أسعار الفائدة أقل عدوانية في أوروبا منها في الولايات المتحدة، ولكن يبدو أن المزيد من الصراع في القطاع أمر مؤكد هذا العام.
ما تحسن هو ثقة المستثمرين. على الرغم من أنها لا تزال أقل بكثير من ذروتها، إلا أن أسعار أسهم القطاعات العقارية المدرجة في نيويورك وأوروبا ارتفعت بنسبة 20 في المائة منذ بداية تشرين الثاني (نوفمبر)، بالتزامن مع انخفاض قدره 70 نقطة أساس في عائدات السندات الحكومية لأجل 15 عاما على التوالي. نظرا لهزة أصحاب المتعثرة لا يزال يبدو في مراحله الأولى التي قد تكون مفرطة في التفاؤل.
وتبقى نقطة الألم بالنسبة للقطاعات على جانبي المحيط الأطلسي هي العقارات المكتبية. إن الشعبية المستمرة للعمل من المنزل تعني أن هناك حاجة إلى مساحة أقل بنسبة 15 إلى 20 في المائة. في العام الماضي، بلغت الوظائف الشاغرة في المكاتب في المدن الأمريكية الكبرى أعلى مستوى لها منذ أواخر السبعينيات. وكان حوالي 20 في المائة من المساحة بدون مستأجرين في الربع الرابع، وفقاً لوكالة موديز.
الوضع في أوروبا أفضل بكثير. في المتوسط، بلغ معدل الشواغر في المدن الكبرى 6.9 في المائة في الربع الثالث من العام الماضي، حسبما تعتقد شركة سافيلز. وهذا أقل بكثير من عدد الوظائف الشاغرة في الأزمة المالية العالمية.
ومع ذلك، لا تزال المشاكل تلوح في الأفق. يوضح انهيار إمبراطورية سيجنا العقارية التابعة لرينيه بينكو مخاطر الرفع المالي الزائد الذي تراكم في عصر المعدلات المنخفضة.
إعادة التمويل هو التحدي الأكبر. تحتاج العقارات الأوروبية المدرجة إلى إيجاد قروض جديدة لنحو 10 في المائة من ديونها المستحقة البالغة 300 مليار يورو كل عام. أضف إلى ذلك القطاع غير المدرج، وتقفز متطلبات إعادة التمويل إلى ما يقدر بنحو 200 مليار يورو سنويًا.
وفي شمال أوروبا تبدو مستويات الديون ممتدة. تعد شركات “Aroundtown” الألمانية و”Castellum” و”SBB” و”Pandox” السويدية من بين المالكين الذين يقول الباحث Green Street إن لديهم احتياجات مالية وتمويلية أعلى هذا العام أو العام المقبل.
إن ضعف أساسيات المكاتب وانخفاض نمو الإيجارات يعني أن شروط التمويل قد تغيرت. مقابل كل يورو يتم اقتراضه في عام 2020، قد يتمكن أصحاب المكاتب الآن من الحصول على 75 سنتًا فقط، كما يعتقد بيتر باباداكوس، رئيس الأبحاث الأوروبية في جرين ستريت.
وهذا يترك الفجوات التمويلية ليتم تغطيتها عن طريق بيع أسهم جديدة أو أصول. وقد تم تخفيض التقييمات لدى مالكي العقارات غير المدرجة بشكل أقل قوة، ربما بمقدار نصف الانخفاض الذي تشير إليه ضمناً تقديرات الأسعار التي قد يتم عندها تداول العقارات فعلياً.
إن الاندفاع نحو السيولة سيؤدي ببساطة إلى تعزيز مدى انخفاض هذه القروض.
