افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
الملكية الألمانية في مأزق.
ارتفاع أسعار الفائدة يعني انخفاضا سنويا بنسبة 12 في المائة في التقييمات التجارية في الربع الأخير من العام الماضي – وهو الأكبر على الإطلاق، وفقا لاتحاد بنوك بفاندبريف هذا الأسبوع. وقد سلطت تداعيات الانهيار الداخلي لمجموعة سيجنا العقارية الفاخرة التي يملكها رينيه بنكو، الضوء على الضائقة المتزايدة في قطاع العقارات التجارية.
ويبدو أن العقارات السكنية في وضع أفضل، مدعومة بالطلب القوي من المستأجرين وتزايد الإيجارات. لا أعتقد أن ذلك سوف يستمر.
ارتفعت أسهم كبار ملاك العقارات السكنية مثل Vonovia وTAG وLEG منذ نهاية العام الماضي، متفوقة على أصحاب العقارات التجارية. وقد أطلق الرؤساء التنفيذيون كلمات تعزية: يعتقد رولف بوخ من شركة فونوفيا أن القاع قريب، وقال لارس فون لاكوم من شركة LEG إن السوق لن تنهار.
في الواقع، يبدو أن المزيد من عمليات شطب الديون لأصحاب العقارات أمر لا مفر منه. لكن الألم الحقيقي هو الذي يتم الشعور به في أعلى سلسلة القيمة، مع المطورين.
رافقت طفرة البناء الجديد والمبيعات وأسعار المنازل حقبة أسعار الفائدة المنخفضة. مع نهايته، الجميع في سقوط حر. يؤدي ارتفاع التكاليف إلى الضغط على ربحية المطورين الذين يحتاجون إلى خط مبيعات ثابت لتمويل المزيد من العرض. بالنسبة للأكثر استدانة، لم تعد الحسابات ببساطة تضيف قيمة مع ارتفاع العائدات السكنية إلى ما فوق 4 في المائة. وعلى عكس المالكين، ليس هناك سوى القليل من العزاء من ارتفاع الإيجارات. وأدت سلسلة من حالات إفلاس المطورين العام الماضي إلى دعوات للحصول على دعم حكومي لمعالجة النقص في المساكن.
هناك أوجه تشابه مع المملكة المتحدة حيث تعمل شركات بناء المنازل على الاندماج بفضل ظروف السوق السيئة. في ألمانيا، السوق الأكثر تجزئة تعني شركات بناء أصغر حجما وأقل مرونة. وهذا يعني أن الاندماج قادم، مع وجود فرص للمستثمرين المتعثرين.
في وضع جيد للاستفادة من الشركة المطورة النقية الوحيدة المدرجة في البلاد، Instone، التي تبني مشاريع أكبر متعددة الأسر. عانت المجموعة من نفس المشاكل التي عانت منها أقرانها الأصغر. بلغت قيمتها السوقية ذروتها في عام 2021 عند 1.3 مليار يورو. إنه يستحق أقل من ثلث ذلك اليوم بعد انهيار المبيعات. صافي الديون الذي بلغ 2.8 مرة فقط قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك في الربع الثالث من العام الماضي، بما في ذلك كومة نقدية كبيرة، يوفر القوة الدافعة للصفقات.
وتفوق أداء أسهم إنستون بشكل حاد خلال الأشهر الثلاثة الماضية، حيث ارتفعت بنسبة 20 في المائة، مع توقعات بعودة الطلب السكني. لكن الشركة، التي تعتبر صندوق الأسهم الخاصة ActivumSG مالكا بنسبة 30 في المائة، يمكن أن تكون أيضا وسيلة لأولئك الذين يسعون إلى التهام الأصول من أي مجموعات مجهدة.
إن رصاصة البداية للدخول إلى الممتلكات الألمانية المتعثرة على وشك أن تنطلق.
