لقد نظرنا في الأسبوع الماضي إلى البنوك الإقليمية الأصغر حجماً التي تتمتع بأكبر قدر من التعرض لقروض العقارات التجارية الأمريكية. والآن يستحق الأمر مراجعة المخاطر النظامية – إن وجدت – التي يمكن أن تأتي من هذه القروض.
هذه المناقشة ليست جديدة تمامًا. اطلع على المقالات العديدة التي كتبها (نحن وUnhedged) حول البنوك الإقليمية الأمريكية والعقارات التجارية خلال العام الماضي. لكن الانخفاض في تقييمات المكاتب مستمر. ولأن New York Community Bancorp قد أثارت الذعر لدى المستثمرين، ومع بدء تسهيلات BTFP التابعة لبنك الاحتياطي الفيدرالي في الانكماش، فإن الأمر يستحق إعادة النظر.
لتلخيص أحدث الدروس التي تعلمها بنك UBS: إذا قامت البنوك الإقليمية الأصغر حجماً بتقليص الإقراض بسبب ضغوط لجنة المساواة العرقية، فإنها لا تزال غير مسؤولة عن حصة كبيرة بما يكفي من توفير الائتمان بحيث تؤدي بمفردها إلى إبطاء الاقتصاد الأمريكي الأوسع.
يشير رئيس استراتيجية الائتمان ماثيو ميش هذا الأسبوع إلى أن معظم القروض الأمريكية مضمونة ومحتفظ بها من قبل أكبر البنوك والمستثمرين (أي غير البنوك):
لقد قللنا باستمرار من أهمية الشركات الإقليمية في الولايات المتحدة في توفير الائتمان. تُظهر مخططاتنا المحدثة للأسهم أن المؤسسات غير المصرفية وأكبر البنوك (أكثر من 250 مليار دولار) تمتلك 90% من C&I، و85% من الرهن العقاري، و75% من المستهلكين، و60% من القروض/الديون المستحقة (“الأسهم”). على مدار العام الأخير، أنشأت أكبر البنوك 100% من قروض C&I، و100% من الرهن العقاري، و63% من القروض الاستهلاكية، و57% من قروض CRE المقدمة من البنوك (“التدفق”).
وبطبيعة الحال، تفرض المبادئ التوجيهية التنظيمية الآن قيداً مهماً على البنوك أيضاً. هناك الكثير من الأمثلة في مرحلة ما بعد الأزمة المالية العالمية للبنوك التي تصرفت بحذر قبل فترة طويلة من تعرضها لأي مخاطر وجودية. فهل تستطيع البنوك إذن أن تحد من نشاطها بشكل حاد في غياب الأزمة، الأمر الذي يؤدي إلى تباطؤ الاقتصاد؟ ربما.
لكن البنوك الأكثر تأثرا تتركز نسبيا في أسواق العقارات التجارية، كما كتب ميش:
لكن . . . إن تعرضات البنوك الفردية أكثر دقة، و. . . ما ينظر إليه المنظمون هو اعتبار متزايد الأهمية.
لمزيد من التفاصيل، استخدمنا التوجيهات التنظيمية لعام 2007، التي تم تحديثها مؤخرًا، لعزل البنوك التي قد تواجه مزيدًا من التدقيق بشأن تعرضات CLD (تحديدًا تلك التي لديها قروض CLD > 100% من إجمالي رأس المال، أو تلك التي لديها قروض CLD > 300% من رأس المال و> 50% النمو أكثر من 3 سنوات).
نعرض مجموعة البنوك التي تستوفي أيًا من المعيارين من حيث حصة القروض المصرفية والقروض/ الديون المصرفية وغير المصرفية. على الأخير، تمتلك هذه المجموعة حوالي 1.5 تريليون دولار من الأصول و1.1 تريليون دولار من صافي القروض (~ 3%)؛ حسب القطاع الرئيسي، فهي تمثل 1-2% من ديون C&I وديون الرهن العقاري، وأقل من 1% من قروض المستهلكين، و10-25% من قروض CRE (يعتمد على القطاع الفرعي).
لذلك من المرجح أن يتم تشديد الائتمان داخل أجزاء أخرى من أسواق العقارات التجارية، وليس إقراض الشركات أو إقراض الرهن العقاري السكني أو الإقراض الاستهلاكي:
يمكن أن تواجه البنوك الأكبر حجما بعض الاضطرابات في وقت اختبار التحمل، ولكن لن يكون انهيار لجنة الأوراق المالية فقط هو الذي يسبب ذلك، كما يقول يو بي إس. مع تأكيدنا:
نهج مختلف لتقدير البنوك المعرضة للخطر على أساس اختبارات الإعسار، بسبب الإجهاد CRE وتنخفض القيمة السوقية من المعدلات الأعلىويشير هذا إلى أن البنوك التي تتراوح أصولها بين 1 و1.4 تريليون دولار قد تكون معرضة للخطر. لكن لاحظ أننا نعتبر هذه التقديرات بمثابة النهاية العليا، والتي يمكن القول إنها تتطور بمرور الوقت، و عدم دمج إجراءات السياسة النقدية التفاعلية.
وبعبارة أخرى، فإن تشديد شروط الائتمان على نطاق واسع على مستوى العالم لابد أن يأتي من أسعار الفائدة الأعلى لفترة أطول (والتضخم المفترض)، وليس من الانخفاض الحاد في قيمة العقارات المكتبية.
ومع ذلك، سوف يتحمل شخص ما مسؤولية الانخفاض الحاد في قيم المكاتب الأمريكية. فمن هم؟ UBS يقسمها:
إحدى الوجبات السريعة المستفادة من الرسم البياني أعلاه هي أن البنوك التي لديها أصول أقل من 10 مليارات دولار تحتفظ بما يقرب من 20 في المائة من قروض CRE. وحصتها ضئيلة في أسواق القروض الأخرى؛ ويبدو أنها تجاوزت نسبة 5 في المائة فقط في سوق الرهن العقاري.
لكن غير البنوك يبدو أنها لا تزال تحتفظ بمعظم ديون CRE، إلى جانب حصة كبيرة من الرهون العقارية وقروض الشركات وقروض السيارات. بل إنها كبيرة في مجال الإقراض الاستهلاكي، حيث تتمتع البنوك الكبيرة والمتوسطة الحجم بحضور أكبر.
فماذا يعني إذن بالنسبة للنظام المالي أن تتعرض المؤسسات غير المصرفية وصناديق الاستثمار لهذه المخاطر؟ ومن وجهة نظر واحدة، فإن هذا هو المغزى من نموذج الإنشاء والتوزيع الذي شجعته الهيئات التنظيمية على البنوك بعد الأزمة المالية العالمية. بينما الأمر ليس كذلك عظيم لكي يُترك مستثمر الصندوق أو المتقاعد وهو يحمل الحقيبة للحصول على قرض مفلس، لا ينبغي من الناحية النظرية أن يتسبب في أزمة ائتمانية.
يستثني! وكانت البنوك تفعل أيضا أكثر بكثير الإقراض لغير البنوك منذ الأزمة المالية. وهذا يعني أن المؤسسات غير المصرفية يمكن أن تكون في حد ذاتها وسيلة لتدفق الضغوط إلى النظام المصرفي.
فمن هم بالضبط المستفيدون من كل هذا الائتمان؟
أكبر ثلاثة متلقين لالتزامات الائتمان المصرفي هم 1) “الأدوات الأخرى”، والتي يقول UBS إنها تشمل الصناديق المغلقة، ومعاشات التقاعد، وصناديق التحوط، وصناديق الاستثمار الأخرى 2) وسطاء الرهن العقاري غير المصرفيين، إلى جانب مقرضي العقارات أو المؤجرين 3) أدوات حماية الشركات أو التوريق مثل الكيانات ذات الأغراض الخاصة والتزامات القروض المضمونة والأوراق المالية المدعومة بالأصول.
هذا مثير للاهتمام. من الصعب أن نقول بالضبط إلى أي مدى (أو ما إذا كان) يمكن أن يعود انهيار العقارات التجارية إلى البنوك من أي من الفئات المذكورة أعلاه. توجد التزامات القروض المضمونة للعقارات التجارية، على الرغم من أن السوق مخصص في المقام الأول لإقراض الشركات. أبرز وسطاء الرهن العقاري غير المصرفيين يقرضون مقابل العقارات السكنية، التي لا تزال سوقا قوية.
يعتقد بنك UBS أن أكبر تعرض كلي لجميع هذه المؤسسات غير المصرفية هو أسواق ائتمان الشركات العالمية، والتي لا تزال تتنقل بالشاحنات:
. . . إن توقعاتنا الأكثر إيجابية لديون الشركات، في ضوء الظروف الائتمانية القوية في الولايات المتحدة، وتخفيف الضغط في قطاعات الائتمان الأكثر خطورة، والتقنيات الائتمانية القوية في الاتحاد الأوروبي، من شأنها أن تهدئ بعض بؤر التوتر المتعلقة بمخاطر نظام الظل المصرفي.
بعبارة أخرى، قد تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة للغاية إلى العديد من المشاكل: ضغوط ديون الشركات، وخسائر محافظ السندات المصرفية، وفقدان الوظائف، وما إلى ذلك. ولكن انهيار العقارات المكتبية في حد ذاته لا ينبغي أن يؤدي إلى أزمة مالية.
