ظهرت نسخة من هذه القصة لأول مرة في نشرة CNN Business قبل الجرس الإخبارية. لست مشتركا؟ يمكنك الاشتراك هنا. يمكنك الاستماع إلى النسخة الصوتية من النشرة الإخبارية بالضغط على نفس الرابط.
بعد عقود من النمو المدعوم بأسعار الفائدة المنخفضة والائتمان السهل، وصلت العقارات التجارية إلى طريق مسدود.
انخفضت تقييمات العقارات المكتبية والتجزئة منذ أن غيّر الوباء مكان عيش الناس وعملهم وكيفية تسوقهم. كما أضرت جهود بنك الاحتياطي الفيدرالي لمكافحة التضخم من خلال رفع أسعار الفائدة بالصناعة المعتمدة على الائتمان.
وقد تم الشعور بالآثار في جميع أنحاء العالم، حيث اضطرت البنوك من الولايات المتحدة إلى اليابان وسويسرا وألمانيا إلى شطب مليارات الدولارات من الديون المعدومة. انخفضت أسهم New York Community Bancorp – التي تعرضت لخسائر عقارية – بنسبة 66٪ حتى الآن هذا العام.
لكن بعض المحللين بدأوا يرون الضوء في نهاية النفق.
تقول تريسي تشين، إحدى كبار المحللين في شركة Brandywine Global، إنها بدأت ترى بعض الاتجاه الصعودي في الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري (CMBS). وهي سندات مدعومة بمجموعة من القروض العقارية التجارية ومضمونة بعقارات مثل مباني المكاتب ومحلات البيع بالتجزئة والشقق.
في الواقع، فإن سندات CMBS ذات تصنيف BBB – كما تم قياسها من خلال المؤشرات التي جمعتها بورصة إنتركونتيننتال وبنك أوف أمريكا – كان أداؤها أفضل من سندات الخزانة وسندات الشركات وأنواع القروض الأخرى حتى الآن هذا العام. يقول تشين إن هذا مؤشر جيد لبقية سوق العقارات التجارية.
قبل أن تحدثت صحيفة بيل معها عن إيجاد جيوب من التفاؤل في لجنة المساواة العرقية.
تم تحرير هذه القصة من أجل الطول والوضوح.
قبل قرع الجرس: كثيرًا ما نسمع عن مدى سوء الأمور بالنسبة لسوق العقارات التجارية وكيف يمكن أن تلحق الضرر بالاقتصاد الأمريكي. هل هذا العذاب والكآبة مبالغ فيه؟
تريسي تشين: أعتقد ذلك بالتأكيد. سوق CRE حساس للغاية للمعدلات. إذا كنا في ذروة أسعار الفائدة، وإذا حدث محور بنك الاحتياطي الفيدرالي (لخفض أسعار الفائدة)، فسيكون ذلك مفيدًا للغاية لسوق العقارات التجارية. وحتى التخفيض الهامشي في أسعار الفائدة ينبغي أن يكون بمثابة مساعدة هائلة في رفع المعنويات. أعتقد أن المشاعر القاتمة المحيطة بسوق CRE مبالغ فيها بعض الشيء.
ويبدو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يبقي أسعار الفائدة ثابتة في الوقت الحالي. هل هذا يمثل مشاكل للجنة المساواة العرقية؟
قد يعني ذلك أن سوق CRE يستغرق وقتًا أطول للتعافي. أنها حساسة للغاية لأسعار الفائدة. إنها ذات نفوذ كبير، وليس هناك ما يكفي من الشفافية أو المعاملات في الوقت الحالي. لذلك أنت بالتأكيد بحاجة إلى بعض تعديل الأسعار (الانخفاضات) للمضي قدمًا.
ما هي أهمية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجارية التي تتفوق على سندات الخزانة أو سندات الشركات؟
هناك العديد من العوامل التي تم إعدادها لتحقيق الأداء المتفوق في سوق CMBS. أولاً، معظم الأخبار السيئة تم تسعيرها بالفعل. لم يتم تصنيف البنوك بشكل كامل، لكن سوق CMBS أكثر شفافية. عندما يستثمر الناس في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، يكون لديهم جميع أنواع الافتراضات. أعتقد أن هذه الافتراضات صارمة للغاية في الوقت الحالي. لذا فإن معنويات السوق المتشائمة تنعكس في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أكثر من القطاع المصرفي أو قطاع الائتمان الخاص.
يمتلك سوق CMBS أيضًا حصة أصغر في إقراض CRE، بما يزيد قليلاً عن 10%، في حين تمتلك البنوك الإقليمية الحصة الأكبر. لذلك، على الرغم من أن CMBS لديها حصة أصغر، إلا أنها الأكثر شفافية من حيث التسعير في الأخبار السيئة. ومباشرة بعد أن أوقف بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة مؤقتًا، شهد انتعاشًا قويًا وارتفاعًا منذ بداية العام حتى الآن.
أنا أعتبر ذلك بمثابة إشارة إلى تحول محتمل في سوق CMBS من حيث معنويات السوق. أود أن أقول إن هذا ربما يكون بمثابة مقدمة لانتعاش سوق CRE.
ولكن هل تتوقع أن تستمر البنوك الإقليمية مثل بنك مجتمع نيويورك في النضال؟
يواجه بنك مجتمع نيويورك مشكلة خصوصية. لا أعتقد أن هذا سائد في بقية سوق CRE. لقد تركزوا بشكل كبير في المنازل متعددة الأسر في مدينة نيويورك، والتي تعاني من مشكلات تتعلق بالتحكم في الإيجار. لا أعتقد أن هذا يمثل سوق CRE.
بشكل عام، هل تعتقد أن هذه البنوك الإقليمية أو الصغيرة ستستمر في رؤية الخسائر المرتبطة بـ CRE؟
أعتقد أن بعض البنوك الإقليمية غير متحفظة للغاية فيما يتعلق بالخسائر المحتملة، لذلك من المحتمل أن تواجه بعض الألم في المستقبل. لكنني لا أعتقد أنها يمكن أن تؤدي إلى مخاطر نظامية. وسوف يستغرق الأمر بعض الوقت للتعافي من الألم المرتبط بسوق CRE. سوف يستغرق الأمر سنوات حتى تنجح هذه القروض. وسوف يكون الحساب طويلا جدا.
ما الذي يجب أن يستخلصه القراء قبل الجرس من هذه المعلومات؟
لا يقتصر الأمر على الكآبة والعذاب في سوق CRE. ترى الجانب المشرق في سوق CMBS. والعقارات التجارية لا تتعلق فقط بالمساحات المكتبية، فهناك مجموعة واسعة من أنواع العقارات، وبعضها يعمل بشكل جيد حقًا. تعمل مكاتب الضواحي بشكل جيد، وكذلك المباني من الدرجة الأولى، والتي تعاني من نقص في المعروض. والمباني التي بنيت بعد عام 2010 كانت مطلوبة. لا أعتقد أنه يجب على الناس رسم فرشاة واسعة والابتعاد عن أي شيء يتعلق بسوق CRE، يمكنك بالتأكيد الحصول على عوائد استثمارية جيدة إذا قمت بعملك.
إذن هناك مجال لبعض التفاؤل؟
لقد كنا مستثمرين محنكين في CMBS لفترة طويلة، لأكثر من عقد من الزمان. لقد مررنا بقصة البيع بالتجزئة حيث كان لديك ما بين 5000 إلى 6000 متجر يتم إغلاقه كل عام. لكن انظر الآن إلى ما حدث، لقد قاموا بترشيد العرض وفي نفس الوقت لا يزال الناس يذهبون إلى المتاجر. إن أي تجارة تجزئة نجت من كوفيد هي تجارة تجزئة جيدة ولذلك يشعر الناس بالثقة بشأن الاستثمار في عقارات التجزئة. لماذا لا يحدث نفس الشيء للمكاتب في المستقبل؟ هناك الكثير من الأمل في المستقبل.
كان من المفترض أن يكون عام 2024 هو العام الذي يمكن فيه للمستهلكين أن يبدأوا في التنفس مرة أخرى.
وبعد أكثر من 20 شهرا من التضخم وارتفاع تكاليف الاقتراض، قال المستثمرون والاقتصاديون ومسؤولو الاحتياطي الفيدرالي في نهاية المطاف إنهم يتوقعون أن يتراجع الاقتصاد هذا العام، مما يسمح للبنك المركزي بالبدء أخيرا في خفض أسعار الفائدة.
لكن تلك التوقعات يستمر دفع محور بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى الخلف. وبينما توقعت السوق في البداية ستة تخفيضات في أسعار الفائدة هذا العام، بدءًا من شهر مارس، إلا أن هذا الأمر أصبح الآن غير مطروح على الطاولة.
وقال رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول عن التخفيضات المحتملة في اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي في يناير: “لا أعتقد أنه من المحتمل أن تصل اللجنة إلى مستوى من الثقة بحلول اجتماع مارس لتحديد شهر مارس باعتباره الوقت المناسب للقيام بذلك”.
الآن، يعتقد بعض الاقتصاديين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لن يخفض أسعار الفائدة على الإطلاق هذا العام.
قال تورستن سلوك، كبير الاقتصاديين في شركة أبولو جلوبال مانجمنت، في مذكرة للمستثمرين يوم الجمعة، إن الاقتصاد لا يتباطأ وبعض مقاييس التضخم الأساسية آخذة في النمو.
وأضاف: “لن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة هذا العام وستظل أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول”.
وردد رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموند، توم باركين، فكرة أن البنك المركزي قد لا يخفض أسعار الفائدة هذا العام.
وقال باركين في مقابلة مع شبكة سي إن بي سي صباح الجمعة: “سنرى”. “ما زلت آمل أن ينخفض التضخم، وإذا عاد التضخم إلى طبيعته، فهذا يوضح سبب رغبتك في تطبيع أسعار الفائدة، ولكن بالنسبة لي فإن الأمر يبدأ بالتضخم.”
أعلنت المجموعة يوم الأحد أن الدول الأعضاء في أوبك + اتفقت على تمديد تخفيضاتها الطوعية لإنتاج النفط الخام حتى الربع الثاني. تعتبر هذه الخطوة جزءًا من عملية التوازن الدائم للمجموعة لتحقيق الاستقرار في أسعار النفط عن طريق خفض العرض، حسبما ذكرت زميلتي إيفا روتنبرغ.
وكانت أوبك+، وهي ائتلاف يضم أكبر الدول المنتجة للنفط في العالم، قد أعلنت عن تخفيضات طوعية للنفط بمقدار 2.2 مليون برميل يوميا في نوفمبر. وخفف تمديد يوم الأحد بعض توقفات الإنتاج الأكبر. وستستمر المملكة العربية السعودية، المصدر الرئيسي للنفط، في خفض إنتاجها بمقدار مليون برميل يوميا، لكن روسيا والعراق ستخفضان 471 ألف و220 ألف برميل على التوالي، وهو تعديل نزولي من 500 ألف و223 ألف برميل التي أعلنتها كل دولة في البداية.
منذ شهر تشرين الثاني (نوفمبر)، ارتفع خام برنت، المؤشر العالمي، بنحو دولارين للبرميل، ليصل إلى 83.46 دولاراً. إن تخفيضات الإنتاج والزيادة اللاحقة في أسعار البراميل التي تتبع ذلك عادةً يمكن أن تؤدي أيضًا إلى رفع أسعار الغاز بالتجزئة عند المضخة.
ولكن في حين شهد السائقون في الولايات المتحدة ارتفاعًا في أسعار الجالون الواحد وتوقعت AAA ارتفاعًا في موسم السفر في عطلة الربيع، إلا أن المحللين قالوا إن ارتفاع أسعار النفط الخام غير مرجح. ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أن الإنتاج القوي في الولايات المتحدة يبقي أسعار النفط منخفضة، وهذا هو السبب جزئيًا وراء قيام أوبك + بزيادة تخفيضاتها في المقام الأول.
وفي ديسمبر/كانون الأول، خفض جولدمان ساكس توقعاته لمتوسط سعر النفط لهذا العام بنسبة 12%، قائلاً إن كثافة التنقيب عن النفط في الولايات المتحدة ستمنع خام برنت من الوصول إلى تقديره الأولي البالغ 92 دولاراً للبرميل. وبدلاً من ذلك، يتوقع محللو البنك أن يبلغ متوسط سعر برنت 81 دولارًا للبرميل في عام 2024.
