التنقل في سوق الشقق في تورونتو هذا الربيع؟ إليك ما يمكن توقعه – تورونتو

هذه المقالة هي الثالثة في سلسلة Spring Housing Buzz التي تنشرها Global News، حيث سنقوم بالتحقيق في عدد من المجالات المختلفة المتعلقة بسوق العقارات الربيعية في أونتاريو. يمكنك قراءة الجزء الأول هنا والجزء الثاني هنا.

بدأت المبيعات في الازدهار، وبدأت القوائم الجديدة في الازدهار وبدأت المشاهدات في الظهور: يمكنك القول أن سوق الشقق السكنية في تورونتو قد ازدهر أخيرًا.

ومع ذلك، لم تكن الشمس مشرقة دائمًا في سوق الشقق السكنية في تورونتو، الذي واجه نصيبه من التحديات الكبيرة عند إغلاقه العام الماضي.

ألقت تكاليف الاقتراض المرتفعة والمخاوف المستمرة بشأن القدرة على تحمل التكاليف بظلالها على سوق الشقق المحلية، مما دفع العديد من المشترين الطامحين إلى الهامش وأدى إلى وصول المبيعات ربع السنوية إلى أدنى مستوياتها منذ أكثر من عقد خلال الربع الرابع من عام 2023.

كشف تقرير سوق الشقق الذي أصدره مجلس العقارات الإقليمي في تورونتو (TRREB) مؤخرًا أن مبيعات الشقق في الربع الرابع من العام الماضي لم تنخفض فقط بنسبة 3.4 في المائة على أساس سنوي مع بيع 3446 وحدة، ولكنها أيضًا أدنى مبيعات ربع سنوية مسجلة في المنطقة منذ أن بدأ TRREB لأول مرة في نشر بيانات سوق الشقق في الربع الثالث من عام 2011. حتى خلال بداية الوباء في الربع الثاني من عام 2020، كانت المبيعات لا تزال أعلى، حيث تم بيع 3459 وحدة، وفقًا لتقرير TRREB للشقق السكنية.

ومن المثير للاهتمام، أنه في حين شهدت مبيعات الشقق انخفاضًا في الفترة التي سبقت بداية عام 2024، ارتفع عدد القوائم الجديدة القادمة إلى السوق في الربع الرابع، حيث ارتفع بنسبة 29.3 في المائة سنويًا. ساعدت هذه الزيادة في القوائم على تحقيق التوازن في سوق الشقق وساهمت في النهاية في حدوث انخفاض طفيف في الأسعار.

في الربع الرابع من عام 2023، بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقة في منطقة تورونتو الكبرى (GTA) 702.142 دولارًا، وهو ما يمثل انخفاضًا سنويًا بنسبة 1.1 في المائة. ومع ذلك، داخل مدينة تورنتو، التي تمثل أكثر من ثلثي نشاط المبيعات في المنطقة، انخفض متوسط ​​السعر أكثر إلى 720,456 دولارًا، مما يعكس انخفاضًا بنسبة 2.4 في المائة مقارنة بالعام السابق.

في حين شهد سوق الشقق المحلية، على غرار قطاعات الإسكان الأخرى، انخفاضًا ملحوظًا في النشاط في أعقاب رفع أسعار الفائدة من قبل بنك كندا (BoC) في أوائل عام 2022، يبدو كما لو أن قطاع الشقق السكنية في تورونتو يستعد لتغيير المسار.

ووسط التحديات المستمرة، هناك ترقب متزايد بشأن الإجراءات المقبلة للبنك. بعد الحفاظ على أسعار الفائدة عند خمسة في المائة لخمسة اجتماعات متتالية، من المتوقع أن يبدأ بنك كندا تخفيضات في أسعار الفائدة بحلول منتصف العام، مما قد يؤثر على ديناميكيات السوق – وهي خطوة تقول رئيسة TRREB جينيفر بيرس إنها ستحفز الاهتمام الإضافي بملكية المنازل.

“إن انخفاض الأسعار هو المفتاح لفهم اتجاه نشاط المشتري أثناء تحركنا خلال أسواق الربيع والصيف. لقد شهدنا مؤخرًا انتعاشًا في نشاط المبيعات مقارنة بالعام الماضي. وقال بيرس: “افتراض السوق هو أن بنك كندا قد انتهى من رفع أسعار الفائدة وأن عددًا متزايدًا من مشتري المنازل قد توصلوا أيضًا إلى معدلات فائدة مرتفعة على الرهن العقاري خلال العامين الماضيين”.

“يتوقع المستهلكون الآن تخفيضات في أسعار الفائدة في المستقبل القريب، كما أن انخفاض أسعار الفائدة في النصف الثاني من العام سيعزز الطلب على المساكن المملوكة.”

بعد عام من عدم اليقين، مدفوعًا في المقام الأول بالزيادات القوية في أسعار الفائدة، فإن المشترين الذين كانوا مترددين سابقًا على الهامش يغيرون الآن توقعاتهم بشأن مشترياتهم المحتملة، كما أن احتمال انخفاض أسعار الفائدة يغرس الثقة بينهم.

من المؤكد أن الربيع يلوح في الأفق مع إدراج المزيد من الوحدات للبيع، وتزايد العروض، وارتفعت مبيعات الشقق بنسبة 7.2 في المائة عن العام الماضي، وفقًا لأحدث بيانات TRREB.

وفقًا لرئيس Right at Home Realty، جون لوسينك، يمكن ربط الضجة في النشاط بالطقس الدافئ بشكل استثنائي الذي شهدته تورونتو مؤخرًا.

“لقد شهد الطقس المجنون الحالي الذي نشهده زيادة طفيفة في النشاط. وكيف نعرف ذلك؟ حسنًا، يمكنني أن أخبرك، على سبيل المثال، إحدى علاماتنا التجارية، وهي العلامة التجارية condos.ca، والعلامة التجارية للوساطة property.ca، فنحن ننظر إلى إحصائيات الموقع، على سبيل المثال. وقال لوسينك: “وهكذا شهدنا زيادة في طلبات المشاهدة بنسبة 42 في المائة خلال الشهر الماضي”.

وقال لوسينك إن شركة Right at Home Realty شهدت زيادة في عرض الإحصائيات عبر مكاتبها العشرة، والتي تقع في جميع أنحاء أوتاوا حتى باري، إلى برلينجتون ونياجرا ومن خلال GTA.

وقال لوسينك: “لقد شهدنا زيادة في العروض بنسبة 32 في المائة منذ يناير وحتى فبراير”. “من الواضح أن الناس مهتمون. لقد رأينا ذلك في كل من الشقق السكنية وبالطبع السكنية منخفضة الارتفاع.

وقال ماثيو جرافينا، سمسار عقارات لدى Real Brokerage، لـ Global News إنه يشهد أيضًا زيادة في النشاط.

“فيما يتعلق بإظهار النشاط، فإننا نرى المزيد من الأشخاص يذهبون ويتفقدون الشقق. وقال جرافينا: “إنهم يدرسون الاقتراحات، وقد ارتفعت الموافقات المسبقة بشكل كبير خلال شهري يناير وفبراير مقارنة بالأشهر الستة الأخيرة من العام الماضي”.

بالنسبة لجرافينا، ليس الطقس هو ما يساعد على إعادة المشترين إلى سوق الشقق، بل إن المشترين الذين كانوا ينتظرون بصبر على الهامش بدأوا أخيرًا في التأقلم مع المشهد العقاري الحالي.

أعتقد أن الناس بدأوا يقولون: هذا هو الواقع الجديد. إذا كنت أرغب في امتلاك عقار، فإما أن أصعد على متن الطائرة أو يجب أن أجلس هنا وأترك ​​الحافلة تمر. وأعتقد أن هذا ما بدأ الكثير من الناس بفعله.”

ومع اتخاذ المزيد من قرارات أسعار الفائدة المقرر اتخاذها في الأشهر المقبلة، يظل الاهتمام منصبًا على بنك كندا لمعرفة ما سيحدث بعد ذلك فيما يتعلق بتكاليف الاقتراض. يقول بيرس إنه إذا احتفظ البنك بأسعار الفائدة وربما يخفضها، فمن المرجح أن يحدث طلب أقوى في عام 2024.

ردد جرافينا هذا الشعور وقال إنه يعتقد أن قوة سوق الشقق سوف ترتبط ارتباطًا مباشرًا بما يحدث لأسعار الفائدة.

“أنا شخصيا لا أتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة حتى أقرب إلى شهر سبتمبر. وأعتقد أن السبب في ذلك هو أن بنك كندا لا يريد خفض أسعار الفائدة في ظل حرارة السوق الربيعية عندما يكون الناس أكثر نشاطًا. وقال جرافينا: “أعتقد أن بنك كندا سيكون حذرًا للغاية، خاصة الآن بعد أن نرى أن الناس يتعاملون ويتخذون قرارات بناءً على أسعار الفائدة اليوم”.

وأشار إلى أنه إذا رأينا انخفاض الأسعار في نهاية العام وأكثر حتى عام 2025، فهو يعتقد أنه ستكون هناك زيادة كبيرة في عدد المعاملات التي ستتم داخل سوق الشقق.

مع تباطؤ بناء مشاريع الشقق الجديدة خلال السنوات القليلة الماضية، قام بعض المطورين بتعليق المشاريع وتأخير استكمالها في المدينة. وقد أثر هذا، إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة، على العرض.

وقال ماركوس بلورايت، سمسار عقارات في لندن، أونتاريو، إن أسواق جلوبال نيوز مثل تورنتو “حيوان مختلف تمامًا” مقارنة بمدينة مثل لندن.

وقالت بلورايت: “الشيء الذي بدأ قبل خمس سنوات ربما لم يتم الانتهاء منه بعد، لكنه بيع قبل أربع سنوات بالسعر الذي تم تحديده قبل أربع سنوات”. “ومن ثم يكافح الناس للحصول على قروض عقارية على تلك العقارات لأنهم لا يقومون بتقييمها عند الانتهاء منها. لذا، فإن مخزون الشقق في سوق تورونتو، حيث يوجد الكثير من المباني قيد التشييد، يؤثر على هذا السوق، بينما في لندن ليس لدينا حقًا هذا العبء المرحل.

وصف لوسينك وضعًا مشابهًا وأطلق عليه اسم “سوق المهام خارج السوق”.

“الكثير من الأشخاص الذين اشتروا الضجيج السابق للانتخابات في السنوات القليلة الماضية، وهم يقتربون الآن من الإغلاق فعليًا، يدركون أنهم لن يتأهلوا، ويحاولون التخلص من ذلك”. قال لوسينك.

ويقول إن هذا يؤثر على الشقق الحالية التي تم بناؤها بالفعل والمتوفرة في السوق.

“يقول بعض المشترين: “مرحبًا، ربما يمكنني اختيار واحدة من تلك التي اقتربت من الاكتمال ولكن بسعر أفضل بكثير لأنه يتعين على هؤلاء الأشخاص البيع، ولا يمكنهم إغلاقها”. وقال لوسينك: “لذلك هناك القليل من الاضطراب في السوق”.

ونتيجة لذلك، يقول لوسينك إنه يتوقع أن يشهد “تراجعًا” في أسعار الشقق في الأشهر المقبلة، ومن المرجح أن تبقى بعض الوحدات في السوق لفترة أطول.

يقول لوسينك إن أولئك الذين يفكرون في شراء شقة في الأشهر المقبلة يحتاجون إلى التنسيق مع خبير مبيعات الشقق.

“يجب عليهم القيام بواجباتهم المدرسية والتوافق مع الشخص المناسب. والشيء التالي هو، سواء كانت شقة أو مبنى منخفض الارتفاع، يرجى الحصول على موافقة مسبقة.

وأشار لوسينك أيضًا إلى أنه لا ينبغي للمشترين أن يكونوا في عجلة من أمرهم.

“أعتقد أنه مع سوق الشقق السكنية، سأخصص وقتًا للبحث في السوق لأنني أعتقد أن هناك الكثير الذي سيكون متاحًا، لذا يجب عليهم أن يأخذوا وقتهم حقًا.”

أما بالنسبة لأولئك الذين يخططون للبيع في الأشهر المقبلة، فقال جرافينا إن البائعين يحتاجون حقًا إلى أداء واجباتهم المدرسية.

وقال: “لقد أفسد البائعون في سوق الشقق السكنية في تورونتو، وتورنتو الحضرية على وجه التحديد، خلال السنوات القليلة الماضية … باستثناء العام الماضي”. “إذا كنت تمتلك شقة، وكنت في وضع يسمح لك بالبيع، فكل ما عليك فعله هو تسليم مفاتيحك إلى وكيل، ويطرحها في السوق، ويمكنه التقاط الصور على هاتف قابل للطي، وسيحدث ذلك يبيع. وسوف تبيع لأرقام قياسية. كان هذا هو واقع السوق، لكن اليوم ليس هذا هو الحال حقًا.

“لا تقم فقط بتعيين ابن عمك الذي يعمل سباكًا ويمتلك ترخيصًا عقاريًا، وتوقع أشياء مذهلة إذا لم يكن هذا الفرد على دراية بما يحدث في الوقت الفعلي ولا يستخدم البيانات من الشهر السابق.”

وأشار جرافينا أيضًا إلى أنه يجب على البائعين أن يأخذوا الوقت الكافي للتفكير فيما إذا كان من الممكن القيام بأي عمل على وحدتهم لمساعدتهم في الحصول على عرض أفضل.

“قم بإجراء بحثك الخاص فيما يتعلق بالسعر الواقعي الذي تعتقد أنه سيكون عليه، ثم ابدأ في التقييم وقل،” هل تعرف ماذا؟ لقد عشت في هذه الشقة لمدة خمس سنوات، ولم أنفق سنتًا واحدًا على أي شيء. إذا كنت سأدخل وأعيد بناء الأرضيات، دعنا نقول إعادة بناء 500-600 قدم مربع من الأرضيات، وإعطاء المكان طبقة من الطلاء، وهذا سيكلفني ما بين 2000 إلى 3000 دولار، مهما كانت الحالة، فهل سيصل ذلك إلى هل تبلغ قيمتها 10.000 دولار، أو 15.000 دولار، أو 20.000 دولار؟ لأنه بالنسبة لي، هذا أمر بديهي، خاصة أن الناس اليوم يريدون تسليم المفتاح.

ومع افتتاح سوق الربيع، ستبقى العيون على السماء وعلى سوق الشقق لترى كيف ستتطور الأمور.

وتقول بيرس إنها تتوقع أن يؤدي النمو السكاني القياسي والاقتصاد المرن وانخفاض البطالة وانخفاض معدلات الرهن العقاري في النصف الثاني من العام إلى زيادة مبيعات المنازل مقارنة بعام 2023.

“ستكون هذه بداية انتعاش يستمر لعدة سنوات حيث ستظل بعض الأسر تواجه تحديات في القدرة على تحمل التكاليف، حتى مع بدء انخفاض تكاليف الاقتراض. وأضافت أنه مع ارتفاع الطلب على الإسكان، سيكون من المهم بنفس القدر رؤية انتعاش في المعروض من المنازل.