توصلت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إلى تسوية على مستوى البلاد للادعاءات القائلة بأن الصناعة تآمرت لإبقاء عمولات الوكلاء مرتفعة، حسبما ذكرت يوم الجمعة، وهي صفقة من المقرر أن تؤدي إلى أكبر التغييرات في كيفية شراء وبيع الأمريكيين للمنازل منذ عقود.
ستسهل الاتفاقية البالغة قيمتها 418 مليون دولار على مشتري المنازل التفاوض بشأن الرسوم مع وكلائهم، وقد تؤدي إلى تخلي المزيد من المشترين عن استخدام الوكلاء تمامًا، مما قد يؤدي إلى خفض أسعار العمولة وإجبار مئات الآلاف من الوكلاء على الخروج من الصناعة.
وافقت NAR على التخلي عن قواعد الصناعة طويلة الأمد التي تطلبت من معظم قوائم بيع المنازل أن تتضمن عرضًا مقدمًا يخبر وكلاء المشترين بالمبلغ الذي سيحصلون عليه. وبموجب نظام معمول به منذ جيل، عادة ما يحدد البائعون رسوم وكلاء المشترين. يقول المدافعون عن المستهلك إن هذا الترتيب منع المشترين من التفاوض لتوفير المال وأبقى العمولات في الولايات المتحدة أعلى مما هي عليه في معظم أنحاء العالم.
وقالت الجمعية إن النموذج الحالي يساعد المشترين على الاستفادة من نصيحة الوكيل حتى لو لم يتمكنوا من دفع أموال الوكيل من جيبهم.
العقارات: كيف يمكن أن تؤثر انتخابات 2024 على السوق
إذا تمت الموافقة على التسوية من قبل محكمة اتحادية، فإن قوائم المنازل المعروضة للبيع في معظم أنحاء البلاد لن تتضمن بعد الآن عروضًا مقدمة لوكلاء المشترين بدءًا من منتصف يوليو، وسيتمكن المشترون من التفاوض على التعويض مقدمًا مع وكلائهم. سيتم توزيع أموال التسوية على بائعي المنازل الجدد في جميع أنحاء البلاد.
من المرجح أن يكون المشترون أكثر وعيًا بالأسعار عند اختيار وكيل وقد يختارون توفير المال عن طريق عدم استخدام وكيل على الإطلاق، أو عن طريق دفع رسوم أقل لوكيلهم مقابل خدمات محدودة. على سبيل المثال، يمكن للمشتري أن يدفع للوكيل لإعداد عرض ومراجعة تقرير التفتيش، ولكن ليس لمرافقة المشتري في الجولات المنزلية.
الاتفاق هو الحل لأشهر من عدم اليقين والتهديدات القانونية المتزايدة لصناعة العقارات السكنية. تواجه NAR، إحدى أقوى المجموعات التجارية في البلاد، مسؤولية معوقة تتعلق بمكافحة الاحتكار منذ أن أصدرت هيئة محلفين في مدينة كانساس سيتي بولاية ميسوري حكمًا بقيمة 1.8 مليار دولار ضد المنظمة وشركتي وساطة وطنيتين في أكتوبر. وجدت هيئة المحلفين أن قواعد الصناعة المتعلقة بكيفية دفع أجور وكلاء المشترين كانت تحافظ على معدلات العمولة مرتفعة بشكل مصطنع. تم رفع هذه القضية وغيرها من القضايا المشابهة من قبل بائعي المنازل الذين جادلوا بأنهم دفعوا تكاليف مبالغ فيها.
وستعمل التسوية على حل مشكلة قانونية واسعة النطاق لهذه الصناعة، التي كانت تواجه سلسلة من الدعاوى القضائية لمكافحة الاحتكار المشابهة لقضية كانساس سيتي. وكان من الممكن أن تهدد دعوى قضائية منفصلة في شيكاغو، والتي بدا أنها تتجه للمحاكمة في وقت لاحق من هذا العام، بدفع تعويضات تزيد عن 40 مليار دولار. تغطي الاتفاقية جمعيات السماسرة الحكومية والمحلية وبعض شركات الوساطة وخدمات القوائم المتعددة المملوكة للسمسار.
وكيل العقارات الشهير ماوريسيو أومانسكي يحذر من “العاصفة الكاملة” لعدم القدرة على تحمل تكاليف الإسكان
وقال بنجامين براون، الرئيس المشارك لممارسة مكافحة الاحتكار في كوهين ميلستين، إحدى الشركات التي تمثل المدعين في قضية شيكاغو: “لقد تم استبعاد المشترين بالكامل تقريبًا من اللجان التفاوضية وأعتقد أن هذا سيدعوهم إلى هذه الخيمة”.
قال الرئيس التنفيذي المؤقت لـ NAR نيكيا رايت إن الجمعية “عملت بجد لسنوات لحل هذا التقاضي بطريقة تفيد أعضائنا والمستهلكين الأمريكيين. لقد كان هدفنا دائمًا هو الحفاظ على اختيار المستهلك وحماية أعضائنا إلى أقصى حد ممكن.”
كانت NAR معرضة لخطر الإفلاس إذا استمرت مشاكل مكافحة الاحتكار. اتخذت قيادتها سلسلة من القرارات خلال العام الماضي والتي أثارت ردود فعل سلبية من بعض قادة الصناعة، بما في ذلك رفض التنازل عن قواعدها في وقت سابق والمراهنة على أنها يمكن أن تفوز بالدعوى القضائية.
تعتبر تكلفة الصفقة، التي ستدفعها NAR على مدى أربع سنوات، كبيرة بالنسبة للجمعية. كان لدى NAR حوالي 23 مليون دولار من صافي الدخل وما يقرب من 750 مليون دولار من صافي الأصول في عام 2022، وفقًا لإقرار ضريبي. وقالت NAR إنها تواصل إنكار ارتكاب أي مخالفات.
التغييرات في القواعد تجعل الصناعة معرضة حديثًا لقوى التغير التكنولوجي التي أدت إلى انخفاض رسوم وكلاء السفر وسماسرة الأوراق المالية. العمولة القياسية الحالية – 5% إلى 6% من سعر الشراء، مقسمة بين وكيل البائع ووكيل المشتري – هي من بين أعلى المعدلات في العالم.
تتطلب التغييرات أيضًا من العديد من وكلاء العقارات الذين يعملون مع المشترين توقيع اتفاقيات مع عملائهم حول الخدمات التي سيقدمونها والمبلغ الذي سيتم دفعه لهم.
نصيحة خبير عقاري لمشتري المنازل: “لا تشتري” منزل أحلامك الأمريكي الآن
إذا استخدم عدد أقل من المشترين وكلاءهم، فقد يدفع ذلك بعض الوكلاء إلى الخروج من الصناعة ويؤدي إلى انخفاض عضوية NAR. NAR لديه 1.5 مليون عضو، المعروفين باسم السماسرة. توقع رايان توماسيلو، محلل الصناعة العقارية لدى Keefe, Bruyette & Woods، أن تؤدي الدعاوى القضائية في النهاية إلى تخفيض بنسبة 30% في مبلغ 100 مليار دولار الذي يدفعه الأمريكيون سنويًا في العمولات العقارية وتقليل عدد موظفي السمسارة بأكثر من نصف.
يمكن أن يشكل هيكل العمولة الجديد تحديات للمشترين لأول مرة وغيرهم ممن يكافحون من أجل الادخار من أجل الدفعة الأولى. نظرًا لأن عمولة وكيل المشتري قد تم تضمينها في سعر البيع منذ فترة طويلة، فقد كان المشتري قادرًا على تمويل تلك التكلفة على مدار مدة الرهن العقاري بدلاً من الاضطرار إلى دفعها مقدمًا على طاولة الإغلاق.
من الآن فصاعدا، لا يزال بإمكان البائعين عرض تعويض وكلاء المشترين، ولكن في معظم الأسواق لن يتمكنوا من وضع هذه العروض في قائمة المنازل. إذا كان المشترون لا يريدون الدفع لوكلائهم من جيوبهم، فيمكنهم أن يطلبوا من البائع تغطية تكلفة وكيل المشتري. ومع ذلك، من غير المرجح أن يوافق البائعون على ذلك في سوق الإسكان الساخنة.
من الممكن أن تحدث تغييرات طفيفة للمستهلكين على المدى القريب لأن العديد من البائعين معتادون على تضمين تكلفة وكيل المشتري في سعر البيع. ولكن مع مرور الوقت، يمكن أن تظهر نماذج أعمال وساطة جديدة تسهل على المشترين اختيار خيارات منخفضة التكلفة.
في السنوات الأخيرة، تعثرت جميع الشركات المعطلة للأنظمة الممولة تمويلا جيدا، مثل شركة بيربل بريكس ومقرها بريطانيا، وشركة ريكس، التي شارك في تأسيسها شريك قديم في بنك جولدمان ساكس. وقال المسؤولون التنفيذيون في تلك الشركات إن قواعد الصناعة جعلت من الصعب عليهم أن يزدهروا. كان البائعون يخشون عرض عمولة أقل على وكلاء المشترين خشية أن يقوم هؤلاء الوكلاء بتوجيه العملاء بعيدًا عن منازلهم. ولم يكن لدى المشترين حافز كبير لاستخدام شركة منخفضة التكلفة عندما رأوا القليل من المدخرات المباشرة.
وقال ستيفن بروبيك، وهو زميل بارز في اتحاد المستهلكين الأمريكي: “لا أعتقد أبداً أن هذا سيكون سوقاً تنافسية ذات أسعار مثالية”. ولكن في ظل النظام الحالي، “لا يكاد يكون سعرها تنافسيًا على الإطلاق”.
وفي حين أن الصفقة تحل التهديد الأكثر خطورة لبقاء NAR، فإن مشاكلها لم تنته بعد. ويشعر بعض المسؤولين التنفيذيين في الصناعة بالغضب من كبار المسؤولين في الجمعية لوضعهم أنفسهم في موقف اضطروا فيه إلى التفاوض على تسوية من موقع الضعف.
لا تغطي اتفاقية التسوية شركة HomeServices of America، وهي شركة تابعة لشركة Berkshire Hathaway التابعة لوارن بافيت، وهي المدعى عليه الأخير في قضية مدينة كانساس سيتي التي لم تقم بالتسوية.
وقالت بيركشاير في تقريرها السنوي: “تعتزم شركة HomeServices الاستئناف بقوة على أسباب متعددة لنتائج هيئة المحلفين وحكم الضرر”.
قامت Anywhere Real Estate وRe/Max Holdings بتسوية نفس المطالبات قبل محاكمة مدينة كانساس سيتي مقابل حوالي 140 مليون دولار مجتمعة. توصلت شركة Keller Williams Realty إلى تسوية بقيمة 70 مليون دولار في فبراير.
تدير شركة News Corp، المالكة لصحيفة وول ستريت جورنال، موقع Realtor.com بموجب ترخيص من NAR.
