إن سوق الإسكان في الولايات المتحدة برمتها على وشك إعادة تشكيلها، ومن الممكن أن يأتي المنتج النهائي مصحوباً بميزة كبيرة: أسعار المساكن الأرخص.
ويرجع ذلك إلى تسوية بقيمة 418 مليون دولار أعلنتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الجمعة مع مجموعات من بائعي المنازل.
ستؤدي التسوية، التي لا تزال خاضعة لموافقة القاضي، إلى إلغاء العمولة القياسية طويلة الأمد البالغة 6٪ التي يدفعها البائع. ومع ذلك، غالبًا ما يتم تضمين هذه الرسوم في السعر المدرج للمنزل. ويقول الخبراء إن انخفاض العمولات يمكن أن يؤدي بالتالي إلى انخفاض أسعار المنازل.
وفي الوقت الذي تؤدي فيه تكاليف الإسكان المرتفعة إلى زيادة التضخم في جميع أنحاء البلاد، فإن كبح جماح أسعار المساكن يمكن أن يساعد في إعادة زيادات الأسعار إلى المستويات التي شهدها الأمريكيون قبل الوباء.
لكن لن يحدث أي من ذلك بين عشية وضحاها.
فبادئ ذي بدء، لا يزال القاضي بحاجة إلى التوقيع على التسوية، والتي من شأنها أيضاً أن تضع عدداً كبيراً من القواعد الجديدة. من بين هؤلاء، وكلاء المشترين الذين يعرضون المنازل التي تم إدراجها في بوابات القوائم المركزية المحلية، والمعروفة باسم خدمات القوائم المتعددة، لن يكون لديهم معرفة مسبقة بالعمولات التي سيحصلون عليها إذا انتهى عملاؤهم بشرائها.
ورفضت NAR، التي تمثل أكثر من مليون وكيل، التعليق على ما إذا كانت أسعار المنازل ستنخفض نتيجة للتسوية. ومع ذلك، قال رئيس NAR، كيفن سيرز، يوم الجمعة في بيان له إن “الفوائد التي ستوفرها لصناعتنا تستحق هذه التكلفة”.
وتأتي التسوية بعد أشهر من قيام هيئة محلفين فيدرالية في ولاية ميسوري بإدانة NAR وشركتي وساطة بدفع تعويضات بقيمة 1.8 مليار دولار بسبب التآمر لإبقاء عمولات الوكلاء مرتفعة بشكل مصطنع. كان NAR هو الأخير من بين الأطراف الثلاثة التي تمت تسويتها.
وقال ستيفن بروبيك، وهو زميل بارز في اتحاد المستهلكين الأمريكي، وهي مجموعة شاملة للمنظمات الاستهلاكية غير الهادفة للربح، إن فصل العمولات عن أسعار المساكن “سيسمح بإزالتها والتفاوض بشأن خفضها، مما يؤدي إلى خفض أسعار المساكن وتكاليف المستهلك الإجمالية”.
ويقدر أنه في عام نموذجي (خلافاً للعام الماضي عندما انخفضت مشتريات المساكن إلى أدنى مستوياتها في ثلاثين عاماً تقريباً)، يدفع الأميركيون 100 مليار دولار في هيئة رسوم عمولة. يمكن لمشتري المنازل توفير ما يتراوح بين ربع إلى نصف هذا المبلغ إذا تم الانتهاء من التسوية.
وقال بروبيك لشبكة CNN، إنه حتى لو وقع القاضي على التسوية، “فمن المرجح أن تستخدم الصناعة آليات غير رسمية لمحاولة الحفاظ على عمولات تتراوح بين 5 إلى 6%”. على سبيل المثال، من المرجح أن يستمر وكلاء الإدراج في إخبار البائعين بأن منازلهم سيتم بيعها بشكل أسرع إذا دفعوا رسوم وكيل المشتري. سيؤدي ذلك إلى زيادة مقدار تعويضهم نظرًا لأن الرسوم الإجمالية تنتهي بتقسيمها بين وكلاء القائمة ووكلاء المشتري. علاوة على ذلك، فإن وكلاء المشترين “سيرفضون ببساطة التفاوض على عمولتهم”.
ويشكك توماس بيسكورسكي، أستاذ العقارات في جامعة كولومبيا، في أن تؤدي التسوية إلى تغيير أسعار المنازل على الإطلاق.
وقال لشبكة CNN: إنها “خطوة في الاتجاه الصحيح” من حيث زيادة الشفافية لمشتري المنازل الذين قد يكون لديهم فهم محدود لكيفية وصول البائع إلى سعر إدراجهم في ضوء العمولات التي تم تحديدها خلف الكواليس.
ولكن بما أن العمولات تعمل كضريبة، فإن خفضها قد يؤدي في نهاية المطاف إلى تحفيز المزيد من المستأجرين المحتملين على شراء المنازل. وقال بيسكورسكي إن هذا بدوره قد يعوض بشكل جيد أي وفورات في الأسعار يمكن تحقيقها من النظام الجديد.
وقال بروبيك إن تسوية NAR أم لا، فإن عوامل مثل مخزون المساكن ومعدلات الرهن العقاري ومعدلات الادخار الاستهلاكي “ستلعب أدوارًا أكبر بكثير”.
