القروض المكتبية “تعيش في الوقت المقترض”

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

يمكن أن يصبح مشروع القانون مستحقًا قريبًا للقروض العقارية على العقارات التجارية التي انخفضت تقييماتها منذ فيروس كورونا.

انظر الرسم البياني التالي من جولدمان ساكس:

التغيير الملحوظ هو مقدار نمو شريط الاستحقاق لعام 2024 في عام واحد فقط. عن 270 مليار دولار من استحقاقات الرهن العقاري التجاري في العام الماضي تم تأجيلها حتى هذا العام.

بالنسبة للمقترضين، هناك سبب واضح للتأخير. ومع ارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة إلى ما فوق 5 في المائة، فإن إعادة تمويل هذه القروض العقارية تشكل اقتراحاً مكلفاً في أحسن الأحوال، وفي أسوأها غير ممكن ببساطة. في جميع أنحاء سوق العقارات التجارية بالكامل، تعد تكاليف إعادة التمويل هي الأعلى منذ 20 عامًا على الأقل، كما يقول جي إس.

ووافق المقرضون على “التمديد والتظاهر” (أي تعديل القروض) لأن البديل يتلخص في حبس الرهن على العقارات المكتبية التي تقدر قيمتها بأقل كثيراً مما كانت عليه عندما تم تقديم تلك القروض في الأصل.

إلى أي مدى أدناه؟ في المتوسط، انخفضت الأسعار بنسبة 33 في المائة، وفي بعض المناطق انخفضت أكثر من 60 في المائة، كما يقول جي إس نقلاً عن Real Capital Analytics:

بالنسبة للمقرضين، لا تزال التعديلات والتمديدات بدائل أفضل لحبس الرهن والتصفية، نظرا للمسار الحالي لأسعار العقارات. في السياق، انخفض متوسط ​​سعر مبيعات المكاتب الأمريكية بنسبة 33% منذ الذروة التي بلغتها في عام 2019 على أساس كل قدم مربع، وفقًا للبيانات التي تم جمعها من Real Capital Analytics (RCA). شهدت المناطق التجارية المركزية في بعض المدن، مثل سياتل ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو، حيث تمثل المبيعات المتعثرة حصة كبيرة من حجم المعاملات، انخفاضًا في متوسط ​​أسعار مبيعات المكاتب بأكثر من 60% منذ بداية الوباء، من المحتمل أن يكون المقرضون غير مستعدين لقبول الخصومات.

كل هذا يطرح السؤال، كما يقول جي إس: إلى متى يستطيع المقترضون تعديل القروض وتمديد آجال الاستحقاق قبل أن يبدأ المقرضون في المطالبة بالسداد أو حبس الرهن العقاري؟

المشكلة هي أنه مع كل ارتفاع طفيف في معدلات التضخم في الولايات المتحدة، يبدو أن وتيرة خفض أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي أصبحت أقل احتمالاً من أي وقت مضى. إن أسعار الفائدة المنخفضة بشكل حاد هي ما يمكن أن ينقذ أسواق العقارات التجارية في الولايات المتحدة من حسابات أوسع.

والبنوك الإقليمية، التي واجهت مشكلاتها الخاصة مع ارتفاع أسعار الفائدة (سعال تكاليف الودائع) في العام الماضي، هي من بين أكبر اللاعبين في السوق. من ع:

بالنسبة للمقرضين الذين يعانون من قيود الميزانية العمومية، فإن القدرة على تعديل القروض وتمديدها يمكن أن تتضاءل أيضًا بمرور الوقت. وهذا هو الحال بشكل خاص بالنسبة للبنوك الإقليمية التي يتعين عليها التعامل مع الخسائر الائتمانية المتزايدة في محافظ CRE. تحتفظ البنوك بما يقرب من نصف قروض CRE المستحقة في عام 2024، ويقدر فريق أبحاث صناديق الاستثمار العقارية لدينا أن 62٪ من قروض المكاتب المصرفية مملوكة من قبل البنوك الإقليمية / المحلية. وإذا واجهت هذه البنوك ضغوطا متجددة على الميزانية العمومية، حتى لو لم يكن المصدر مرتبطا بخسائر القروض العقارية، فإن قدرتها على الاحتفاظ بالقروض المتعثرة في دفاترها سوف تتضاءل.

وجدت GS أنه من بين المقرضين غير المصرفيين، تم دفع ما يقرب من نصف آجال استحقاق CRE لعام 2023 إلى هذا العام:

ليس المقرضون وحدهم هم الذين قد يقررون أن السماح باستمرار لعبة التمديد والتظاهر لا يستحق كل هذا العناء. وكلما انخفضت أسعار المكاتب (في ظل فراغ السيولة)، كلما زاد الضغط على المقترضين للتخلف عن السداد بشكل استراتيجي. من ع:

وبالنسبة للمقترضين، فإن الفوائد المترتبة على تعديل وتمديد القروض قد تظل أقل من تعويض الضغوط الهبوطية على صافي الدخل التشغيلي، وبالتالي خلق حوافز أقوى للتخلف عن السداد. كما يمكن أن يؤدي الانخفاض الكبير الآخر في أسعار العقارات المكتبية إلى تخلي المزيد من المقترضين بشكل استراتيجي عن القروض العقارية عندما يتجاوز القرض قيمة العقار.

في الواقع، تظهر أحدث البيانات من سوق CMBS ارتفاعًا مطردًا في خسائر القروض المستحقة، مما يشير إلى أن المزيد من المقرضين يقومون بحبس الرهن العقاري لاسترداد قيمة القروض المتعثرة.

الجانب الإيجابي، من وجهة نظر جي إس، هو أن القطاع المصرفي مجهز بشكل أفضل للتعامل مع انهيار أسعار المكاتب مقارنة بانهيار أسعار المساكن قبل الأزمة المالية العالمية:

من وجهة نظرنا، فإن مخاطر حلقة ردود الفعل السلبية للمبيعات المتعثرة وانخفاض أسعار العقارات لا تزال محصورة إلى حد كبير في قطاع المكاتب، وقد قامت العديد من البنوك بالفعل بحجز مخصصات الخسارة لمحافظها من قروض العقارات التجارية عند المستويات التي نقيمها على أنها معقولة مقابل السيناريوهات التاريخية. فضلاً عن ذلك فإن البنوك أصبحت في وضع أفضل كثيراً مما كانت عليه أثناء الفترة التي سبقت الأزمة المالية العالمية وأزمة الادخار والقروض. وفي السياق، كانت الرهن العقاري السكني لأسرة واحدة تشكل 34% من دفاتر القروض المصرفية المؤمنة من قبل مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية في عام 2009، وهو مستوى أعلى كثيراً من 9.3% من دفاتر القروض التي تتكون حالياً من قروض CRE.

لذا فمن غير المرجح أن تكون هناك أزمة نظامية تؤدي، حتى بعد فرض ثورة في البنوك المركزية، إلى سنوات من الركود الاقتصادي في الولايات المتحدة. هذا جيد.

قراءة متعمقة:
– الاصطدام بجدار النضج في لجنة المساواة العرقية