يتدافع المغتربون البريطانيون في دول الاتحاد الأوروبي لإيجاد خيارات ميسورة التكلفة لإعادة رهن منازلهم في المملكة المتحدة وسط أسعار فائدة عالية ، حيث انسحب المقرضون الكبار من قطاع السوق في أعقاب خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.
غالبًا ما يؤجر العديد من مالكي المنازل في المملكة المتحدة المرسلين على منشورات الشركات في الخارج منازلهم أثناء تواجدهم بالخارج. سيصر المقرضون على تحويل قروضهم السكنية القياسية إلى “قروض شراء للمستهلكين للتأجير” ، والتي تأتي عادةً بمعدلات فائدة أعلى. وقد ارتفعت هذه بشكل حاد في الأشهر الأخيرة ، حيث نمت التوقعات بأن بنك إنجلترا سوف يضطر إلى إبقاء سعر الفائدة الرسمي أعلى لفترة أطول لمكافحة التضخم.
ومع ذلك ، تضاءلت المنافسة في هذا القطاع بعد أن توقفت العديد من البنوك الكبرى عن تقديم قروض الرهن العقاري للوافدين اعتبارًا من أوائل عام 2020 ، عندما فرض خروج المملكة المتحدة من الاتحاد الأوروبي عقبات تنظيمية جديدة للبنوك البريطانية التي تقدم خدمات مالية في جميع أنحاء الكتلة.
مع وصول المقترضين الوافدين إلى نهاية صفقة بسعر ثابت ويتطلعون إلى إعادة التمويل ، فإنهم يواجهون معدلات فائدة تصل إلى 8 أو 9 في المائة ، وفقًا للمقرضين ووسطاء الرهن العقاري. بعض البنوك ترفض طلبات الرهن العقاري المغتربين أو طلبات الحصول على رهن عقاري أكبر. آخرون ، وليس كلهم ، ما زالوا يقدمون تحويلات المنتجات ، حيث يحصل المقترض على عرض سعر جديد من نفس المُقرض – ولكن بمعدلات أعلى بكثير من السابق ، كما قالوا.
قالت لورين ماكلين ، رئيسة قسم الرهون العقارية للشراء من أجل التأجير في بنك سكيبتون إنترناشيونال ومقره غيرنسي ، والذي لا يزال نشطًا في سوق الرهن العقاري للشراء للتأجير لغير المقيمين في المملكة المتحدة ، إن البنك شهد تدفقاً في الطلب من المقترضين الذين هم موجودون. كان المُقرض قد عرض عليهم “سعرًا سخيفًا” عند التجديد أو لا شيء على الإطلاق.
وقال البنك إنه شهد زيادة بنسبة 40 في المائة في عمليات الإنجاز في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023 ، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وقالت إن الإنجازات في العام حتى الآن تجاوزت الإجمالي لعام 2022.
وضربت مثالاً على أحد المتقدمين الوافدين حديثًا الذي يمتلك منزلًا عائليًا بقيمة 475 ألف جنيه إسترليني في شمال غرب إنجلترا ، قال إنه كان يعمل مع أحد المقرضين لمدة خمس سنوات كمغترب بمعدل 4.5 في المائة للشراء مقابل التأجير. عندما حان وقت إعادة التمويل ، كان أفضل سعر عُرض عليه هو 8.5 في المائة. وكان هذا معدل متغير. مع ارتفاع المعدلات الأساسية مرة أخرى عدة مرات منذ أن تحدثنا ، يمكن أن ينظر إلى ما يقرب من 10 في المائة الآن ، “قالت.
عندما غادرت المملكة المتحدة السوق الموحدة للخدمات المالية ، فقد المقرضون المقيمون في المملكة المتحدة ما يسمى بحقوق “جواز السفر” التي سمحت لهم بممارسة الأعمال التجارية في أي دولة من دول الاتحاد الأوروبي مع الحد الأدنى من التفويض الإضافي.
قال أحد المديرين في أحد المقرضين الرئيسيين ، طلب عدم ذكر اسمه: “قبل خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ، كان المقرضون في المملكة المتحدة للأفراد المقيمين في الاتحاد الأوروبي – سواء كانوا من مواطني المملكة المتحدة أو الاتحاد الأوروبي – مطالبين فقط بضمان اتباعهم لقواعد الإقراض في المملكة المتحدة. الآن عليهم إثبات أنهم اتبعوا أيضًا اللوائح في بلد إقامة المقترض ، حتى لو كانوا من مواطني المملكة المتحدة. ليست هناك قدرة أو شهية للقيام بذلك “.
وقال إن المقرض واصل تقديم تحويلات المنتجات على قروض الرهن العقاري للوافدين للشراء للتأجير ، لكنه توقف عن إقراض العملاء الوافدين الجدد أو السماح للعملاء الحاليين بتوسيع قروض الرهن العقاري.
أشارت الأبحاث التي أجراها Hamptons ، الوكيل العقاري والشركة الشقيقة لـ Skipton International ضمن مجموعة Skipton Building Society ، إلى أن الطلب الدولي على الشراء من أجل التأجير في المملكة المتحدة آخذ في الانخفاض. ووجدت أن نسبة الأفراد العاملين دوليًا بين أصحاب العقارات الذين يشترون من أجل التأجير انخفضت إلى 4.1 في المائة في العام حتى الآن ، مقارنة بـ 6.5 في المائة العام الماضي و 8 في المائة في عام 2012.
واستبعاد المواطنين غير البريطانيين من هذه الأرقام ، مثل الملاك الأستراليين أو هونغ كونغ الذين يمتلكون عقارات في المملكة المتحدة ، شكل المغتربون البريطانيون 1.1 في المائة من الملاك حتى الآن هذا العام ، مقارنة بـ 4.2 في المائة في عام 2012.
يُعرض على معظم الوافدين الذين يرغبون في الاستمرار في امتلاك وطنهم في المملكة المتحدة والسماح لهم بالخارج ، بعد أن عاشوا فيه لأول مرة برهن عقاري سكني ، الحصول على رهن عقاري للمستهلكين للشراء للتأجير بعد فترة سماح تبلغ حوالي 12 شهرًا من نقطة مغادرتهم. على عكس القروض التي تم الحصول عليها في الأصل على أنها شراء للتأجير ، يتم تنظيم هذا النوع من الرهن العقاري من قبل هيئة السلوك المالي.
أولئك الذين يمتلكون شراءًا مرهونًا للتأجير عبر شركة محدودة لا يتأثرون بالتغييرات التنظيمية – على الرغم من أن هؤلاء المقترضين التجاريين سيواجهون أيضًا معدلات فائدة أعلى على الرهن العقاري عند إعادة التمويل.
بالنسبة للمغتربين العاديين ، هناك عقبة إضافية أمام إعادة الرهن العقاري مع مقرض جديد وهي مطلب اجتياز اختبار إجهاد الرهن العقاري لتقييم قدرتهم على السداد بمعدلات فائدة أعلى من الصفقة التي يتم عرضها عليهم ، لتقليل مخاطر التخلف عن السداد في المستقبل. ومع ذلك ، فإن اختبارات الإجهاد ليست مطلوبة عندما يختارون نقل المنتج مع المقرض الحالي.
قال راي بولجر ، المدير الفني في سمسار الرهن العقاري جون تشاركول ، إن السبب في أن بعض المقرضين لم يعودوا يقدمون تحويلات المنتجات هو إما بسبب التكاليف المرتفعة لترقية أنظمتهم أو الاعتقاد بأنهم سوف يخالفون اللوائح.
قال: “بالنسبة لكثير من الناس ، من شأن نقل المنتج أن يعمل بشكل أفضل”. “إذا حصلت على قرض عقاري قبل ثلاث أو أربع سنوات عندما كانت المعدلات أقل ، فربما تكون قد اجتزت اختبار الإجهاد بسهولة تامة. قد تجد الآن أنك لا تستطيع اجتياز الاختبار ، لذلك تم تقليل الحد الأقصى للاقتراض “.
تم تعديل هذه المقالة منذ نشرها لتعكس حقيقة أن Hamptons و Skipton International جزء من مجموعة Skipton Building Society.
