وسط تزايد قصص الاستيطان، حيث ينتقل الغرباء إلى ممتلكات أصحاب المنازل الأمريكيين ويرفضون المغادرة، يحث الخبراء السكان على سن تدابير تجعل المنزل الشاغر يبدو مأهولًا لتجنب الإجراءات القانونية المكلفة.
وقال جيم جراي، الخبير العقاري المقيم في نيويورك، لشبكة فوكس نيوز ديجيتال إنه رأى عن كثب كيف يمكن أن يتصاعد وضع القرفصاء من مصدر إزعاج إلى كابوس متكرر لأصحاب المنازل ذوي النوايا الحسنة.
في رأيه، أفضل هجوم هو دائما دفاع جيد.
في اليوم الأول، يجب على المالكين وضع علامات واضحة للإشغال أو وضع إجراءات أمنية. يمكن أن يشمل ذلك إبقاء الستائر مسدلة بشكل غير منتظم، وتركيب نظام أمان منزلي ذكي، وتجنب علامات الإشغال، مثل تراكم القمامة أو البريد.
وأوصى جراي بأن مالكي العقارات قد يرغبون أيضًا في استشارة سلطات إنفاذ القانون المحلية لطلب دوريات دورية.
وقال جراي: “إن المنزل الفارغ يمثل لوحة بيضاء جاهزة للاستيلاء عليها، حيث تجذب المتسللين عديمي الضمير مثل العث إلى النيران غير المحروسة”.
وقال ريان فيتزجيرالد، مالك شركة رالي العقارية، لشبكة فوكس نيوز ديجيتال، إن الاتجاه المثير للقلق المتمثل في واضعي اليد الذين يشغلون العقارات الشاغرة “يشكل خطرًا حقيقيًا على أصحاب المنازل”.
وقال فيتزجيرالد إنه يجب على أصحاب المنازل وضع لافتات على النوافذ، وتثبيت الإضاءة الداخلية المحددة بوقت، والتجول بالقرب من العقار مرة كل أسبوعين على الأقل، إن لم يكن أكثر.
وقال: “كلما لاحظت بشكل أسرع الأقفال المكسورة أو علامات التعدي على ممتلكات الغير، كلما كان بإمكانك التصرف بشكل أسرع”.
لسوء الحظ، حتى أصحاب المنازل الأكثر استباقية ما زالوا يجدون أنفسهم يتدافعون لإيجاد حلول في حالة انتهاك واضعي اليد لممتلكاتهم.
دفعت العديد من القصص البارزة التي تتعلق باضعي اليد حاكم ولاية فلوريدا الجمهوري رون ديسانتيس إلى التوقيع على تشريع ليصبح قانونًا يلغي حقوق واضعي اليد في ولاية صن شاين ويزيد العقوبات ضد المخالفين.
وتحدث البيت الأبيض أيضًا عن اتجاه العشوائيات، واصفًا إياها بأنها “قضية محلية” يجب على الحكومات المحلية معالجتها.
إحدى أحدث القصص تتعلق بثمانية مهاجرين اعتقلتهم وزارة الأمن الداخلي فيما يتعلق بالاحتلال والمخدرات وانتهاكات الأسلحة في أحد منازل مدينة نيويورك.
تحدثت امرأة من منطقة دالاس أيضًا بعد أن زُعم أن أحد واضعي اليد دمر منزلها وباع ممتلكاتها بينما كانت تعتني بأحد أفراد الأسرة في ولاية أخرى.
وحث فيتزجيرالد أصحاب العقارات على التقاط صور ومقاطع فيديو مؤرخة تظهر الوصول والسكن غير المصرح به والاتصال بسلطات إنفاذ القانون للإبلاغ رسميًا عن الاحتلال غير القانوني.
على الرغم من أن الإخلاء القانوني أمر مرهق، إلا أن فيتزجيرالد قد يكون مطلوبًا لإزالة واضعي اليد المتحصنين الذين يطالبون “بحقوق المستأجرين”.
“كان لدي في السابق عملاء يقومون بتجديد منزل عندما استولى عليه واضعو اليد، مستخدمين المبنى لتجارة المخدرات. قال فيتزجيرالد: “كان علينا أن نخوض عملية إخلاء استمرت لأشهر، مما كلفنا الوقت والمال”.
“ومع ذلك، ساعدت وثائقنا الدؤوبة سلطات إنفاذ القانون في إزالة العناصر السيئة والسماح لعملائي باستعادة الحيازة. وفي حين أن الحالات القصوى نادرة، فمن المهم لأصحاب المنازل أن يظلوا يقظين.
ستيفن كاتز، محام يركز على الدعاوى العقارية وذو خبرة في محكمة الإخلاء، وهي المحكمة التي سيلجأ إليها مالك العقار لإزالة واضع اليد.
يتم التعامل مع القوانين التي تحكم حقوق واضعي اليد على مستوى الولاية وهي ليست موحدة في جميع أنحاء البلاد. وقال كاتز إنه من المهم أن ندرك أن هناك فرقًا قانونيًا كبيرًا بين المتعدي وواضع اليد.
“بشكل عام، لا يقتصر واضع اليد على الشخص الذي يدخل الممتلكات الخاصة بك – بل هو الشخص الذي يبقى بشكل مستمر لفترة طويلة من الزمن. وبعبارة أخرى، إذا دخل شخص ما إلى الممتلكات الخاصة بك بشكل غير قانوني، فأنت تريد الاتصال بالشرطة على الفور لإبعاد هذا الشخص باعتباره متعديًا على ممتلكات الغير.
من الناحية القانونية، قال كاتز، في العديد من الأماكن، لا يختلف واضع اليد عن المستأجر المحتفظ به والذي انتهى عقد إيجاره ولكنه يرفض الإخلاء. كما أنها لا تختلف عن المستأجر الذي توقف عن دفع الإيجار.
إذا اكتشف صاحب المنزل وجود واضعي اليد في ممتلكاته، قال كاتز إن الأمر قد يكون بسيطًا مثل تقديم إشعار لمدة ثلاثة أيام لإخلاء العقار، تليها إجراءات الإخلاء الرسمية في المحكمة. إذا نجح المالك، فيمكنه التقدم بطلب للحصول على “العلامة الحمراء” حيث يقوم المأمور أو المأمور بإزالة واضع اليد بالقوة.
وأشار جراي إلى أنه في العديد من الولايات، يقع عبء الإثبات عادةً على عاتق المالكين لإثبات مطالبتهم بالممتلكات المعنية.
يمكن أن يحصل واضعو اليد على حقوق قانونية معينة في ظل ظروف محددة، مثل الاحتلال المستمر لفترة محددة، تتراوح عادةً من 5 إلى 20 عامًا، اعتمادًا على الولاية.
“وهذا يجعل تأمين المشورة القانونية على الفور ضرورة مطلقة لبدء عملية الإخلاء الرسمية بشكل صحيح. علاوة على ذلك، لا ينبغي للمالكين تحت أي ظرف من الظروف أن يحاولوا استخدام أساليب الإخلاء المواجهة “للمساعدة الذاتية”، لأن هذا غالبًا ما يعزز الوضع القانوني للمستأجرين.
يمكن أن تصبح المواقف أكثر غموضًا إذا تمكن المستأجرون من إثبات إقامتهم من خلال أداء مهام المسكن الأساسية مثل الطهي والتنظيف واستلام البريد. قال جراي إن هذا يؤدي عادةً إلى منح المحاكم فترات أطول لإشعار الإخلاء والتدقيق في الإجراءات القانونية الواجبة.
يمكن أيضًا أن تتعرض تهم التعدي على ممتلكات الغير للخطر إذا تبين أن الإقامة قد تم إثباتها بواسطة واضع اليد قبل الإزالة.
“ومع ذلك، عندما تتحول المواقف إلى سطو تام أو تخريب أو أي سلوك إجرامي آخر، يفقد واضعو اليد أي اعتبار متعاطف. وقال جراي: “في تلك المرحلة، أصبحت الأوامر التقييدية المؤقتة التي تم الحصول عليها على الفور والإغاثة الزجرية من سلطات إنفاذ القانون المحلية أدوات أساسية للمالكين لاستعادة الحيازة بسرعة”.
كما نصح أصحاب المنازل بتوثيق كل شيء، والتنسيق بشكل وثيق مع التمثيل القانوني والبقاء “صامدين وحساسين” عندما تنفذ سلطات إنفاذ القانون عملية الإزالة في النهاية.
وقال جراي: “إن نتيجة الأرض المحروقة المنتصرة لا تساعد أحداً”.
