ركزت الميزانية الفيدرالية للحكومة الليبرالية لعام 2024 التي تم تقديمها يوم الثلاثاء بشكل واضح على “العدالة” بين الأجيال والجهود المبذولة لجعل سوق الإسكان ميسور التكلفة، خاصة بالنسبة للكنديين الأصغر سنًا الذين يشعرون بالإحباط بشأن آفاق شراء المنازل.
قال الخبراء الذين تحدثوا إلى Global News بعد إصدار الميزانية إن هناك علامات “أمل” في جهود خطة الإنفاق الجديدة لتحسين الوصول إلى سوق الإسكان الكندي الذي لا يمكن تحمله في كثير من الأحيان.
لكن الكنديين الذين يأملون في شراء منزلهم الأول سيظلون منتظرين إلى حد كبير، كما يقول مراقبو السوق، وبعض التدابير التي تهدف إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف يمكن أن تؤدي عن غير قصد إلى تفاقم الوضع بالنسبة للمشترين المحتملين.
يقول بول كيرشو، الأستاذ المشارك في جامعة كولومبيا البريطانية ومؤسس شركة Generation Squeeze: “أتمنى أن أتمكن من إيصال رسالة مفادها أن كل شيء سيكون أفضل غدًا”.
ويقول كيرشو إن الحاجز الأساسي الذي يواجه العديد من الشباب الذين يحاولون اقتحام سوق الإسكان هو أن كندا سمحت لأسعار المساكن المرتفعة بأن تتجاوز نمو الأجور “لعقود من الزمن”.
ويقول إن الكنديين الأكبر سنا استفادوا من تراكم الثروة هذا بينما يكافح جيل الشباب في كثير من الأحيان من أجل دخول السوق والحصول على الأسهم حتى يتمكنوا هم أيضا من الاستفادة من ارتفاع قيمة المنازل.
لا يوجد حل سريع يمكن أن تقدمه الميزانية الفيدرالية لإعادة التوازن إلى هذه الانقسامات بين الأجيال التي يقول إنها تتسع منذ سنوات.
لكن كيرشو يقول إن ميزانية 2024 مع ذلك هي “مغيرة لقواعد اللعبة”، وذلك لأن الوثيقة المالية الفيدرالية تعترف الآن رسميًا بأن هذه الاختلافات بين الأجيال هي التي تقود الآن ديناميكيات الطبقة في كندا.
“يتم الاعتراف بوضوح بالفئات السكانية الأصغر سنًا في هذه الميزانية بأن عملهم الشاق لا يؤتي ثماره كما كان الحال بالنسبة للأجيال السابقة. يقول كيرشو: “الخطوة الأولى في حل المشكلة هي الاعتراف بأن لديك مشكلة”.
“لدي أمل كبير في أننا، للمضي قدمًا، سنحقق تقدمًا أكثر إلحاحًا لاستعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن ودعم الناس ليكونوا قادرين على إدارة إيجاراتهم وإدارة تطلعاتهم لاقتحام أسواق الملكية.”
يقول جون باساليس، الرئيس والوسيط في شركة Realosophy Realty في تورونتو، لـ Global News إنه أيضًا يشعر بالتشجيع من خلال الكثير من الإجراءات المدرجة في الميزانية.
“أعتقد أن هناك تدابير من شأنها تخفيف الضغط عن نمو الأسعار، الأمر الذي سيساعد على القدرة على تحمل التكاليف في السنوات المقبلة. ويقول: “أعتقد أن هذا مهم”.
اقترحت الحكومة الفيدرالية حوالي 8.5 مليار دولار في مبادرات الإسكان الجديدة في ميزانية 2024 وسط وعد ببناء حوالي 3.87 مليون منزل بحلول عام 2031.
يقول باساليس إن العودة إلى الحوافز الضريبية بعد الحرب لتشجيع بناء الإيجارات الجديدة المصممة لهذا الغرض ستساعد في تحفيز المعروض من المساكن المستأجرة الجديدة في كندا. ويقول إن إتاحة المزيد من الأراضي الفيدرالية لتطوير الإسكان غير السوقي الذي يمكن أن يوفر إيجارات أرخص من الوحدات التقليدية يعد أيضًا تطورًا إيجابيًا.
ويشير باساليس إلى أن هذه “سياسات طويلة الأجل”، وسوف يستغرق الأمر بعض الوقت قبل أن يرى المستأجرون والذين يأملون في شراء المنازل تأثير توسيع العرض في السوق.
“ليس الأمر كما لو أننا سنرى هذا الطوفان من القوائم أو الإيجارات الجديدة. ولكن في نهاية المطاف، هذه استثمارات مهمة لمساعدة سوق الإسكان لدينا على مدى السنوات الخمس أو العشر أو الخمس عشرة المقبلة.
الأخبار والرؤى المالية تصل إلى بريدك الإلكتروني كل يوم سبت.
صرح فرانسيس فونج، كبير الاقتصاديين في بنك TD، لـ Global News يوم الثلاثاء أن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان كانت “مشكلة صعبة للغاية” بالنسبة للحكومة الليبرالية.
وقال إن أهداف الحكومة الفيدرالية لبناء المنازل “طموحة”، وستتطلب وتيرة بناء لم يسبق لها مثيل في كندا.
وقال فونغ إن نجاح كندا في استعادة القدرة على تحمل التكاليف سيعتمد على ما إذا كانت أوتاوا قادرة على إقناع المقاطعات والبلديات بالجلوس إلى الطاولة للمساعدة في وضع المجارف في الأرض.
“هل ستجتمع كل هذه الأمور معًا وتؤدي في الواقع إلى زيادة المعروض من المساكن، وهو العامل الذي سيؤدي في النهاية إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن؟ قال: أعتقد أن هيئة المحلفين قد خرجت في هذه المرحلة.
“لكن ما رأيته حتى الآن، على الأقل سأعطي الحكومة فرصة قتالية”.
في حين أن تعزيز المعروض من المساكن سيستغرق ما يزيد عن عقد من الزمن لإحداث تأثير على ديناميكيات سوق الإسكان، يقول باساليس إنه لا يوجد “حل فوري” للكنديين غير القادرين على شراء منزل أو التأهل للحصول على رهن عقاري اليوم.
ويقول: “ليس هناك مسار سريع للقدرة على تحمل تكاليف السكن، للأسف”.
من بين البنود المقترحة في ميزانية 2024، يقول باساليس إن الخطوة التي تسمح للكنديين بسحب ما يصل إلى 60 ألف دولار عبر خطة RRSP لمشتري المنازل، وهي زيادة عن 35 ألف دولار سابقًا، ستساعد بعض المشترين المحتملين على الادخار مقابل دفعة أولى.
وفي مكان آخر من الميزانية، اقترح الليبراليون تغييرات للسماح لمشتري المنازل لأول مرة والذين لديهم رهن عقاري مؤمن عليه بتمديد فترة إطفاء أقساطهم إلى 30 عامًا، ارتفاعًا من 25 عامًا نموذجيًا، عند شراء منزل مبني حديثًا. ومن شأن مثل هذه الخطوة أن تقلل من التكاليف الدفترية الشهرية للرهن العقاري، ولكنها قد تجعل أصحاب المنازل يدفعون المزيد من الفوائد على مدى عمر القرض.
لكن ليا زلاتكين، وسيطة الرهن العقاري والخبيرة في موقع lowrates.ca، قالت في بيان يوم الثلاثاء إن هذه التغييرات قد يكون لها تأثير محدود في سوق الإسكان لأنها تنطبق فقط على الرهون العقارية المؤمن عليها والمباني الجديدة.
عادةً ما يتم تطبيق الرهن العقاري المؤمن عليه فقط عندما يقوم مشتري المنزل بدفع أقل من 20 في المائة من سعر شراء المنزل مقدمًا وعندما تقدر قيمة العقار بأقل من مليون دولار.
ويشير زلاتكين إلى أن المطورين يطلبون في كثير من الأحيان دفعات مقدمة بنسبة 20 في المائة على الوحدات المبنية حديثا، والتي يمكن أن تستبعد خيارات الرهن العقاري المؤمن عليها منذ البداية. وفي الوقت نفسه، فإن المنازل الجديدة التي يتم شراؤها في أغلى أسواق الإسكان في كندا في تورونتو وفانكوفر، غالبا ما تأتي بأسعار تزيد عن مليون دولار، مما يستبعد خيارات الرهن العقاري المؤمن عليها هناك أيضا.
وأضافت زلاتكين أنها قامت بمعالجة المزيد من الموافقات المسبقة للرهن العقاري في الأشهر الأخيرة، وهو ما قد يكون علامة على زيادة الاهتمام بسوق الإسكان الربيعي في كندا.
وقالت: “سيستمر هذا في رفع الأسعار، خاصة بالنسبة للمنازل المبنية حديثا”.
وقال فونج إن السياسات التي تهدف إلى جلب المزيد من الناس إلى سوق الإسكان – تعزيز الطلب – لا تنجح في كثير من الأحيان في استعادة القدرة على تحمل التكاليف لأنها تعمل على تكثيف المنافسة ورفع الأسعار.
وقال يوم الثلاثاء: “السياسات التي تهدف إلى زيادة الطلب، رأيناها من قبل ولم تنجح”.
“في نهاية المطاف، لديك مجموعة كبيرة جدًا من المشترين الذين يحاولون توجيه أموالهم نحو مجموعة صغيرة جدًا من المعروض من المساكن. لذلك يتعين علينا حقًا زيادة هذا العرض.
لم يكن سوق الملكية هو المجال الوحيد الذي تركز عليه سياسات الإسكان في أوتاوا.
تتضمن ميزانية 2024 مقترحات بشأن ميثاق حقوق المستأجرين الكنديين. يقول الليبراليون إن التمويل وراء مشروع القانون سيساعد في التصدي لممارسات مثل “التجديدات” ويمنح المستأجرين دفعة في المفاوضات مع أصحاب العقارات من خلال إجبار أصحاب العقارات على الكشف عن تاريخ أسعار الإيجار للوحدة.
تتضمن الميزانية أيضًا إطارًا للسماح للمستأجرين ببناء درجاتهم الائتمانية باستخدام دفعات الإيجار الشهرية بنفس الطريقة التي يستفيد بها أصحاب المنازل من سداد رهونهم العقارية.
وقال كيرشو إن ميثاق حقوق المستأجرين “أمر بالغ الأهمية حقًا”.
ويقول إن الكنديين الذين يستأجرون العقارات يواجهون “ساحة لعب غير متكافئة” عند التفاوض مع أصحاب العقارات في سوق إيجار ضيقة، ويمكن للإجراءات المقترحة أن “تمكن” المستأجرين سواء كانوا يريدون الاستمرار في الاستئجار أو يأملون في نهاية المطاف في التملك.
باساليس أقل اقتناعاً بأن الدعم سيحرك عجلة إحباط المستأجرين. ويقول إن معرفة تاريخ إيجار العقار منذ خمس سنوات لن يساعد الكنديين الذين يحاولون التفاوض على عقد الإيجار اليوم.
“إنها سياسات فظيعة. يقول باساليس: “إنهم يحلون مشكلات غير موجودة بكل صراحة”.
“لا يتمثل التحدي الذي يواجهه معظم المستأجرين في شراء منزل في أن إيجارهم ليس ضمن درجة الائتمان الخاصة بهم. المشكلة هي أن الإيجارات مرتفعة للغاية وأسعار المنازل مرتفعة للغاية».
يقول باساليس إنه خارج سوق الإسكان، فإن السياسات الفيدرالية التي تم الإعلان عنها مؤخرًا لتحديد أهداف لتدفق المقيمين غير الدائمين إلى كندا يمكن أن يكون لها تأثير أكبر من خلال إخراج الطلب من السوق وتقليل “الضغط التصاعدي” على الإيجارات في السنوات امام.
