تم الكشف عن خطة ألباني الكبرى لتجديد الإسكان في مدينة نيويورك – شاهدها هنا

بنينا هذه المدينة!

لقد جف الحبر الآن في خطة ألباني الكبرى لزيادة المعروض من المساكن بشكل كبير في بيج آبل، حيث من المتوقع أن يوقع المشرعون والحاكم هوتشول على الاقتراح التاريخي في وقت ما في نهاية هذا الأسبوع.

وتتضمن الخطة متعددة الأوجه سلسلة من الإجراءات لدفع المطورين إلى بناء آلاف الوحدات السكنية الجديدة، مع محاولة خفض تكاليف الإيجار وحماية ملايين المستأجرين من الملاك عديمي الضمير.

يتضمن الإجراء الشامل ما يلي:

“الإخلاء لسبب وجيه” لحماية المستأجرين في مدينة نيويورك

• يتيح للمستأجرين رفع دعوى قضائية ضد مالك العقار إذا قاموا برفع الإيجار أكثر من 10% أو 5% بالإضافة إلى التضخم، أيهما أقل
• ولا يزال من الممكن طرد المستأجرين بسبب “الإهمال الجسيم”. عدم دفع الإيجار؛ رفض السماح للمالك بإجراء الإصلاحات؛ والفشل في دفع الإيجار. لا يطلب من الملاك تجديد عقد الإيجار.

هناك استثناءات هامة في مشروع القانون للحالات التي لن يتم فيها تطبيق حماية المستأجر لسبب وجيه، بما في ذلك:

• عندما يقوم المستأجر بإخلاء الشقة
• تُعفى المباني المشيدة حديثًا، وتلك التي تم بناؤها منذ عام 2009، لمدة 30 عامًا
• الوحدات التي تبلغ إيجاراتها 245% أو أكثر من السوق العادلة، وهو إجراء وضعته الوزارة الفيدرالية للإسكان والتنمية الحضرية. تبلغ القيمة السوقية العادلة حاليًا حوالي 6000 دولار أمريكي للشقة المكونة من غرفة نوم واحدة، مما يعني أن معظم الشقق الفاخرة لن تنطبق.
• الوحدات المملوكة للمالك بمحفظة مكونة من 10 وحدات أو أقل
• التعاونيات والمساكن الموسمية ومجتمعات التقاعد

يجوز للبلدات والقرى والمدن الواقعة خارج الأحياء الخمسة الاشتراك في إرشادات القضية الجيدة التي تنطبق على المدينة.

واضعي اليد

ستوضح الخطة الفرق بين المستأجرين وواضعي اليد، وتؤكد على أن واضعي اليد لا يتقاسمون نفس الحقوق التي يتمتع بها المستأجرون، مما يزيل المنطقة الرمادية القانونية التي سمحت باستمرار عمليات الإخلاء في المحكمة.

حوافز ضريبية على الإسكان بأسعار معقولة للمطورين

وتطبق الصفقة نسخة جديدة من الإعفاء الضريبي الحالي 421-أ للتطورات التي تشمل نسبة معينة من الوحدات ذات الأسعار المعقولة.

يتضمن الحافز الجديد – الذي يطلق عليه اسم الأحياء الميسرة لسكان نيويورك، أو ANNY – متطلبات بشأن عدد الوحدات في مبنى معين التي يجب تسعيرها بمستويات معقولة ومكان تحديد تلك الإيجارات.

معظم المشاريع الصغيرة، التي تحتوي على أقل من 100 شقة، يجب أن تحافظ على خمس هذه الوحدات بأسعار في متناول الجميع.

تم تحديد ذلك باستخدام مقياس HUD لما يمكن أن يتحمله شخص يبلغ متوسط ​​دخله 80٪، أي ما يقرب من 2100 دولار شهريًا لغرفة نوم واحدة في عام 2023. يجب أن تحتوي مشاريع التطوير المكونة من 100 وحدة أو أكثر على 25٪ من الشقق بنفس نقطة السعر. .

المباني الأكبر حجمًا التي تضم أكثر من 150 وحدة جنوب شارع 96 في مانهاتن، وكذلك كوبل هيل وويليامزبيرج في بروكلين، ولونغ آيلاند سيتي وأستوريا في كوينز لها متطلبات مختلفة.

ويجب أن تجعل هذه المباني 25% من وحداتها ميسورة التكلفة، أي حوالي 1600 دولار أمريكي للشقة المكونة من غرفة نوم واحدة، أو 60% من متوسط ​​الدخل.

يحصل المطورون أيضًا على إعفاءات مختلفة اعتمادًا على عدد الوحدات في المبنى.

تُعفى المباني الصغيرة، مثل تلك التي تحتوي على 10 وحدات أو أقل، أثناء الإنشاء وبعد 10 سنوات، في حين يتم إعفاء المباني الأكبر التي تحتوي على 100 وحدة أو أكثر لمدة 35 عامًا بموجب الخطة.

وتمدد الصفقة أيضًا برنامج 421-a الحالي حتى عام 2031 للمشاريع الجارية.

كما تحدد الخطة معايير الحد الأدنى للأجور لعمال البناء النقابيين في مثل هذه التطورات.

تحدد الاتفاقية التي تم التوصل إليها بين مجلس العقارات في نيويورك وصناعات البناء الأجور الأساسية بمبلغ 35.00 دولارًا و72.45 دولارًا للمشاريع التي يزيد حجمها عن 100 وحدة.

سيبدأ السعر الأساسي على مستوى المدينة عند 35 دولارًا للساعة في عام 2023، ثم يرتفع إلى 45 دولارًا للساعة في عام 2033.

تنطبق المعدلات الأساسية الأعلى في المناطق الواقعة جنوب شارع 96 في مانهاتن وكذلك كوبل هيل وويليامزبرغ ولونغ آيلاند سيتي وأستوريا.

تحويل مباني المكاتب إلى مساكن

وينشئ مشروع القانون أيضًا برنامجًا جديدًا من شأنه أن يدفع المطورين إلى تحويل المساحات المكتبية المهجورة إلى مساكن، بما في ذلك الوحدات ذات الأسعار المعقولة.

ستحصل المشاريع التي تحصل على تصريح بحلول 30 يونيو 2026 على خصم بنسبة 90٪ لمدة 35 عامًا على معدل الضريبة السكنية الفعلي. وسيتم تقليص الإطار الزمني إلى 30 عامًا للمشاريع المعتمدة بحلول عام 2028، و25 عامًا للمشاريع المعتمدة بحلول عام 2031.

سيتعين على المطورين تخصيص ربع وحداتهم بنسبة 80% من AMI، أو حوالي 2100 دولار أمريكي لغرفة نوم واحدة في عام 2023، و5% من الوحدات بنسبة 40% من AMI، أو حوالي 1100 دولار أمريكي لغرفة نوم واحدة في عام 2023.

مبادرات أخرى:

• يمكن لأصحاب الشقق المستقرة الإيجار إجراء زيادات أكبر في الإيجار بعد إجراء تحسينات على شققهم. يُسمح للملاك حاليًا برفع الإيجار بنسبة جزء من المبلغ الذي أنفقوه على التحسينات، بما يصل إلى 15000 دولار. وبموجب الصفقة، سيتم زيادة الحد الأقصى إلى 30 ألف دولار، وفي بعض الحالات 50 ألف دولار.
• يزيل القيود المفروضة منذ عقود والتي تمنع بناء المباني السكنية في مدينة نيويورك بأكثر من 12 ضعف حجم قطعها. أعرب معظم أعضاء مجلس مدينة مانهاتن عن دعمهم لتعديل هذا الحد الأقصى في وقت سابق من هذا العام.
• السماح للمدينة بتنفيذ برنامج تجريبي لإضفاء الشرعية على شقق الطابق السفلي في أجزاء من مانهاتن وبرونكس وبروكلين.