عندما تخبر ميريتي مونتر الناس أنها تدفع 623 دولارًا شهريًا مقابل الاستوديو الخاص بها في مجمع سكني ميسور التكلفة في مدينة نيويورك، يفترض الكثيرون الأسوأ: مكب نفايات متهالك في حي مليء بالجريمة.
والحقيقة هي أن إيجارها المدعوم أفضل بكثير من أي مكان تعيش فيه بسعر السوق سابقًا.
يقول مونتر: “الناس… لا يدركون أن شقتي السكنية ذات الأسعار المعقولة تقع في مبنى فخم يحتوي على جميع وسائل الراحة التي لم أحلم بالحصول عليها مطلقًا، وأنا أعيش في وسط مدينة مانهاتن”. “لدي بواب، ومصاعد، وصالة ألعاب رياضية، وشرفة على السطح، وفناء، وحتى غسالة ومجفف في شقتي.”
في عام 2014، حصل مصمم الرقصات ومدير المسرح الموسيقي على هذا المكسب غير المتوقع من خلال الاشتراك في يانصيب الإسكان بأسعار معقولة. وكان التأثير المتغير للحياة.
يقول مونتر: “لقد سمح لي بمواصلة العيش في الحي الذي أحبه أثناء عملي كفنان”. “لم أعد أشعر بالضغط والمعاناة في محاولة الحصول على ما يكفي من المال لدفع الإيجار والفواتير كل شهر – إنه أمر مريح للغاية.”
غالبًا ما يُصدم الأصدقاء والعائلة الذين يزورونها بمدى جمال مكانها – ويشعرون بالحيرة عندما يعلمون أنها مؤهلة على أنها “محتاجة” بدرجة كافية.
مايك هالدن، وهو مقيم آخر في مساكن ميسورة التكلفة منذ عام 2011 ويدفع 689 دولارًا مقابل غرفة نوم واحدة في نفس المبنى، يوافق على أن مثل هذه المفاهيم الخاطئة شائعة.
ويقول: “هناك كل هذه الدلالات السلبية المرتبطة بكونك من “الطبقة” أو “النوع” من الأشخاص الذين يعيشون في هذه المساكن – ذوي الدخل المنخفض، الذين يعيشون على الرعاية الاجتماعية، القسم 8، المشردين، المعوزين، المتطفلين”. “أنا لا أنتمي إلى تلك الفئات باستثناء الدخل. أنا قوقازي، في منتصف العمر، راقص سابق في برودواي، أعاني من إعاقة بسبب مشاكل صحية، ومع ذلك فقد واجهت هذا التصور السلبي من المقيمين الآخرين بشكل مباشر.
ومع ذلك، يقول: “أنا ممتن جدًا وما زلت مصدومًا بعض الشيء لأنني حصلت على هذه الشقة الرائعة ذات الأسعار المعقولة التي سمحت لي بالبقاء في المدينة وأعلم أنني لست مضطرًا للانتقال خلال الـ 10 أو 15 يومًا القادمة”. أو 20 سنة.”
السكن بأسعار معقولة: هذا ليس ما تعتقده
وفي الولايات المتحدة، أصبح “الإسكان الميسر” ــ وهو مصطلح شامل يشمل مجموعة متنوعة من الإسكان المدعوم من الحكومة للأسر ذات الدخل المنخفض ــ متاحاً على نطاق أوسع مما يتصور كثيرون، فهو يوفر مساكن بأسعار معقولة للإيجار أو التملك في مختلف أنحاء البلاد.
وكل يوم، يتم بناء المزيد، لأن هذه المساكن تكسب المطورين مجموعة من القروض والإعانات والحوافز الضريبية أقل من السوق. وفي المقابل، يجب تأجير هذه الشقق أو بيعها حصريًا للمستأجرين الذين يقل دخلهم عن معايير معينة.
في حين أن هذه المساكن التي تقل أسعارها عن سعر السوق تعتبر بمثابة نعمة لأولئك المؤهلين، إلا أنها غارقة أيضًا في المفاهيم الخاطئة. في الوقت الذي أصبح فيه السكن غير ميسور التكلفة بالنسبة لعدد أكبر من الأمريكيين أكثر من أي وقت مضى، من المهم وضع الأمور في نصابها الصحيح فيما يتعلق بالإسكان الميسر، ومن هو المؤهل، وأين يمكن العثور عليه.
لقد طلبنا من الخبراء تسليط الضوء على بعض أكبر المغالطات المحيطة بالإسكان المدعوم وتقديم بعض الحقائق المدهشة. تابع القراءة لمعرفة ما إذا كنت قد وقعت في فخ أي من هذه الخرافات المتعلقة بالإسكان بأسعار معقولة – وتعرف على الحقيقة.
الإسكان الميسر هو “المشاريع”
يقول محامي الإسكان الميسر: “إن أكبر أسطورة أو مشكلة بالنسبة لي هي أن الناس يخلطون بين الإسكان الميسر والإسكان العام”. أماندا هيوغيريتش.
بشكل عام، عندما يناقش المتخصصون في مجال العقارات الإسكان الميسور التكلفة، فإنهم يتحدثون عن مساكن القسم 42، وهي وحدات تم بناؤها من قبل مطورين من القطاع الخاص الذين يأملون في الاستفادة من الإعفاءات الضريبية على الإسكان منخفض الدخل، أو LIHTC. يقوم هؤلاء المطورون ببناء عدد معين من الوحدات للبيع أو الإيجار بأسعار مخفضة للأشخاص المحتاجين.
يختلف قسم الإسكان 42 عن الإسكان العام، وهو عبارة عن مباني ترعاها الحكومة يتم بناؤها وامتلاكها وإدارتها من قبل سلطات الإسكان العام المحلية. كما أنها تختلف عن قسائم القسم 8، وهي عبارة عن إعانات دعم إسكان فيدرالية تُمنح للمقيمين ذوي الدخل المنخفض للغاية للمساعدة في تعويض جزء من مدفوعات الإيجار الخاصة بهم.
يقول يون تونغ، نائب الرئيس وكبير مديري مشروع LIHTC لاستثمارات الأسهم والديون في بنك الولايات المتحدة: “يشتمل الإسكان الميسر على العديد من الفئات المختلفة، وغالبًا ما يخلط عامة الناس بين القسم 42 من الإسكان والقسم 8”.
السكن الميسر مخصص فقط للمعوزين
يتم تمويل الوحدات السكنية في القسم 42 لدعم الأسر ذات الدخل المنخفض، والتي قد تشمل رواتب ليست ما يعتبره الكثيرون “فقيرة”.
يتأهل المتقدمون من خلال كسب أقل من متوسط دخل المنطقة، أو AMI، وهو مقياس تستخدمه وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. ويتم تعديله سنويًا ويختلف حسب المنطقة.
تقول روكسان نيكولا، نائب رئيس شركة هدسون هاوسينغ كابيتال، وهي مؤسسة تابعة لـ LIHTC ومقرها في مدينة نيويورك: “الإسكان الميسر مقيد بالدخل استنادا إلى متوسط الدخل في مقاطعة معينة”. “يسمح البرنامج للمستأجرين بما يصل إلى 80% من متوسط الدخل، مما يعني أن أسر الطبقة العاملة والطبقة المتوسطة يمكن أن تتأهل في كثير من الأحيان”.
على سبيل المثال، في مدينة نيويورك، الشخص الذي يحصل على 80٪ من AMI سيجني 79 أو 120 دولارًا سنويًا كشخص أعزب أو 90400 دولارًا كزوجين. هذا بالكاد تغيير بسيط.
“قلة من الناس يفهمون أن غالبية يقول هيوغريش: “من الأشخاص مؤهلون للحصول على سكن بأسعار معقولة من نوع ما”. “هناك فكرة خاطئة مفادها أن هذا من أجل أولئك الناس عندما يكون الأمر في الواقع لنا جميعًا، أو على الأقل لمعظمنا.
الإسكان بأسعار معقولة يجلب الجريمة ويقلل من قيمة العقارات
غالبًا ما تقابل مشاريع الإسكان الميسرة بمقاومة من السكان الحاليين، وهو ما ينعكس في حركة NIMBY. ترجع معارضة “ليس في الفناء الخلفي” هذه إلى المخاوف من أن تجلب مثل هذه المساكن الجريمة والمخدرات إلى المنطقة – أو انخفاض قيمة العقارات.
لكن بعض الدراسات تظهر أن العكس هو الصحيح.
وجدت دراسة أجرتها جامعة كاليفورنيا في إيرفين عام 2022 أنه عندما تم بناء وحدات سكنية بأسعار معقولة في مقاطعة أورانج، انخفضت معدلات الجريمة وارتفعت قيمة العقارات بمقدار 16000 دولار في المتوسط.
يقول نيكولاس: “إن العديد من صفقات الائتمان الضريبي على الإسكان لذوي الدخل المنخفض مخصصة لكبار السن، وهو ما لن يؤدي بالتأكيد إلى زيادة معدلات الجريمة”.
ويضيف نيكولاس: “نحن نبحث في معدلات الجريمة في المناطق التي نستثمر فيها، وبعض المواقع التي نستثمر فيها هي مناطق ذات معدلات جريمة أعلى، ونحن بحاجة إلى التأكد من وجود تدابير سلامة كافية لضمان سلامة السكان”. “لكن يحتاج المزيد من السكان إلى أن يكونوا في مأمن من أي جريمة قريبة من أن يكون السكان هم سبب الجريمة.”
ويضيف هويغيريتش: “لا أعتقد أن الناس يدركون ما يقولونه لهم: “ليس في الفناء الخلفي لمنزلي”.
السكن الميسر هو أمر أساسي وبسيط
غالبًا ما يتصور الناس أن الإسكان الميسور التكلفة هو مسكن رتيب تم بناؤه وفقًا للمعايير الدنيا. ولكن لا شيء يمكن أن يكون أبعد عن الحقيقة.
يقول نيكولاس: “يجب على مطوري العقارات تقديم طلب، ويجب عليهم عمومًا الخضوع لعملية تنافسية من أجل الحصول على إعفاءات ضريبية على الإسكان لذوي الدخل المنخفض يمكن استخدامها لتمويل العقارات السكنية بأسعار معقولة”.
“من أجل الحصول على تطبيق تنافسي، يجب على المطورين الالتزام بتقديم وسائل الراحة للوحدات والمشروعات التي غالبًا ما توجد في العقارات ذات أسعار السوق، والتي يمكن أن تشمل الغسالات والمجففات داخل الوحدة، وغسالات الأطباق، وغرف المجتمع، ومناطق التنزه.”
يقول Huegerich إن The Vue at Weschester Commons في ميدلوثيان، فيرجينيا، هو مثال مثالي لكيفية توفير السكن الفاخر بأسعار معقولة.
“أنت تقود سيارتك بجوار هذه المباني على الطريق السريع، وهي تبدو عالية الجودة. يقول هيوغريش: “إنك تقول، “رائع، هذا مجمع سكني رائع”. “تعتبر كل واحدة من هذه الشقق مشروعًا سكنيًا بأسعار معقولة – كل واحدة منها، وهي مذهلة للغاية.”
يتم بناء المساكن بأسعار معقولة في مناطق غير مرغوب فيها
هناك افتراض شائع آخر وهو أن الإسكان الميسور التكلفة يقع في أماكن أقل جاذبية. مرة أخرى، هذا ليس هو الحال.
يقول نيكولاس: “تقع العقارات الممولة من خلال الإعفاء الضريبي على الإسكان لذوي الدخل المنخفض في مجموعة واسعة من المواقع الاجتماعية والاقتصادية”. “في عام 2023، ساعدت في ضمان مشروع يقع في حي مرغوب فيه للغاية في سياتل والذي كان عبارة عن إعادة تأهيل مبنى تم بناؤه في الأصل في عشرينيات القرن الماضي.”
شيء آخر يجب ملاحظته هو أن تقسيم المناطق في منطقة جغرافية معينة قد يتطلب من المطور تضمين عدد معين من الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة.
“لنفترض أن أحد المطورين قادم إلى شمال فيرجينيا وسيقوم ببناء 144 وحدة. قد يقول مجلس تقسيم هذه المنطقة: “نحن بحاجة إلى التأكد من أن رقم X ميسور التكلفة” حتى تتم الموافقة على المشروع”.
لا يهم إذا كانت منطقة غنية أم لا. إذا أراد المطورون الحصول على التصريح، فعليهم بناء الوحدات.
الإسكان بأسعار معقولة ليست مربحة للمطورين
لا يقوم عمال البناء بتضمين مساكن بأسعار معقولة من منطلق لطف قلوبهم: في حين أن بعض شركات البناء ملتزمة بتقديم المزيد من المساكن بأسعار معقولة، إلا أنهم يكسبون المال أيضًا من هذه التطورات.
يقول هويغيريتش: “يجني مطورو الإسكان الميسر الكثير من المال، فهم أصحاب الملايين ونحن نجعل أصحاب الملايين أكثر ثراءً من خلال مشاريع الإسكان ذات الأسعار المعقولة”.
إذا فزت في يانصيب الإسكان الميسور التكلفة، فستدخل تلقائيًا
تستقبل معظم برامج الإسكان الميسور التكلفة عددًا أكبر من المتقدمين مما يمكنها استيعابه، لذلك تستخدم نظام القرعة للمساعدة في اختيار المستفيدين. إذا تقدمت بطلب وتم الاتصال برقمك، فهذا أمر مثير، ولكنه مجرد خطوة واحدة في العملية دون ضمان اشتراكك.
يقول مونتر: “على الرغم من أن اسمك قد تم سحبه في يانصيب الإسكان، إلا أن هذا لا يعني أنك حصلت تلقائيًا على شقة”. “عليك أن تمر بعملية تقديم طلب صارمة للغاية بمجرد سحب اسمك، وهي عملية أكثر تعقيدًا من مجرد إظهار عدد قليل من قسائم الدفع الحديثة.”
وتنصح المتقدمين للحصول على مساكن ميسورة التكلفة بمراقبة وحفظ وتنظيم معلوماتهم المالية وتجهيزها في حالة انتقالهم إلى الخطوة التالية.
يوافق هالدن على ذلك، مضيفًا: “أعرف أن الكثير من الأشخاص يتركون الدراسة أثناء عملية التقديم لأن الحصول على جميع وثائق الدخل المطلوبة قد يكون أمرًا مرهقًا. عندما تحاول الوصول إلى متطلبات دخل معينة، فإنهم يأخذون في الاعتبار كل قرش، لذلك من المهم التأكد من إدراج كل شيء بشكل صحيح وأن كل سنت يتم احتسابه، لأنه مهم.
سيتم طردك من مسكنك الميسور التكلفة إذا ارتفع دخلك
بشكل عام، لا يمكن أخذ وحدة سكنية ذات أسعار معقولة إذا كان المستأجر فجأة لديه سنة مالية رائعة.
يقول مونتر: “لحسن الحظ، لن يتمكنوا من فعل أي شيء لك في المبنى الذي أسكن فيه إذا فزت فجأة بمليون دولار في اليانصيب”. “إنهم ما زالوا يأخذون في الاعتبار وضعك المالي في الوقت الذي تأهلت فيه وانتقلت إلى الشقة عند تجديد عقد الإيجار الخاص بك.”
ومع ذلك، فإن العديد من هذه التطورات تتطلب من السكان تقديم دليل على دخلهم كل عام. ويتم ذلك حتى يتمكن المبنى من إثبات امتثاله لشروط أحكام الإسكان الميسور التكلفة. في بعض المباني، قد يؤثر الدخل المرتفع على المبلغ الذي تدفعه للإيجار.
يقول مونتر: “لا بد لي من إعادة الاعتماد كل عام من قبل إدارة المبنى، وقد يكون ذلك مؤلمًا، ولكن مرة أخرى، الأمر يستحق ذلك إذا كان ذلك يعني القدرة على العيش في هذا المبنى الجميل في الحي الذي أحبه كثيرًا”.
لا توجد فرص السكن بأسعار معقولة في منطقتي
السكن بأسعار معقولة متاح على نطاق واسع في جميع أنحاء الولايات المتحدة
“انظر إلى وكالات تمويل الإسكان في ولايتك، واكتشف المباني التي تحتوي على وحدات سكنية بأسعار معقولة”، يقترح هيوغيريتش.
تحقق من محدد موقع موارد HUD، الذي يرسم خريطة لوكالات الإسكان ذات الأسعار المعقولة حسب المنطقة. أو حاول البحث عبر الإنترنت عن فرص الإسكان بأسعار معقولة أو اليانصيب في منطقتك.
