دخلت قواعد الرهن العقاري الجديدة لإدارة بايدن التي يمكن أن تزيد الرسوم للمقترضين ذوي الائتمان الجيد من أجل تعويض التكاليف للمشترين الأقل تأهيلاً حيز التنفيذ يوم الإثنين ذكريات الأزمة المالية لعام 2008 التي اشتعلت في جزء كبير منها بسبب انهيار الرهون العقارية عالية المخاطر.
“حقيقة أن اقتراحًا يتباهى بمخاطر الائتمان يتم دفعه علنًا من قبل FHFA بعد عقد ونصف فقط من الأزمة المالية لعام 2008 التي قادها الإسكان هو أمر مذهل ،” جاء في رسالة صاغها مجموعة من أعضاء مجلس الشيوخ بقيادة السيناتور ماركو. روبيو ، جمهورية فلوريدا ، وروجر مارشال ، جمهوري من كان ، إلى مديرة الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) ساندرا طومسون الأسبوع الماضي.
يأتي الخطاب في الوقت الذي ستسمح فيه قواعد FHFA الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ يوم الاثنين للمقترضين ذوي الدخل المنخفض بالتأهل للحصول على رسوم أقل ، في حين أن أولئك الذين لديهم تصنيفات ائتمانية أو دخل أعلى يمكن أن يدفعوا رسومًا متزايدة.
وقد قوبلت الخطة بصدمة من العديد من القادة في صناعة الرهن العقاري ، حيث يقدر الخبراء أن المقترضين الحاصلين على درجة ائتمانية أعلى من 680 يمكن أن يتوقعوا دفع 40 دولارًا إضافيًا شهريًا على قرض عقاري بقيمة 400 ألف دولار.
قد تؤدي خطة بايدن لإعادة توزيع الرهن العقاري إلى إرهاق مجموعة أقلية واحدة على الأكثر: الخبراء
سيتم تصميم هذه الرسوم للمساعدة في التخفيف من مخاطر الإقراض للمقترضين الأكثر خطورة ، والذين غالبًا ما يواجهون صعوبة في التأهل لشروط مواتية تسمح لهم بالحصول على ملكية المنازل.
تمت تجربة خطط لتوسيع قدرة المقترضين ذوي الدخل المنخفض للتأهل للحصول على قروض عقارية من قبل ، بما في ذلك في الفترة التي سبقت الأزمة المالية لعام 2008. منذ أوائل التسعينيات حتى منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، أدت القواعد الحكومية لتخفيف معايير الاكتتاب في الرهن العقاري في محاولة لتعزيز ملكية المنازل إلى ازدهار إقراض الرهن العقاري. لكن ارتفاع أسعار الفائدة حتى منتصف العقد الأول من القرن الحالي ترك العديد من المشترين المؤهلين غير قادرين على سداد قروضهم ، مما أدى إلى سيل من حالات التخلف عن السداد التي يعتقد العديد من الخبراء أنها بداية ركود طويل.
في حين أن القواعد الحالية قد لا ترقى إلى مستوى واحدة من أسوأ الأزمات المالية في التاريخ الأمريكي ، إلا أنها قد تفرز مجموعة أخرى من العواقب غير المقصودة على الاقتصاد.
قال ريتشارد ستيرن ، مدير مركز غروفر إم هيرمان للميزانية الفيدرالية في مؤسسة هيريتيج فاونديشن ، لشبكة فوكس نيوز ديجيتال: “إنها بالتأكيد انحناء في هذا الاتجاه”. “لن أقول إنها الخطوة الأولى ، لكنها خطوة كبيرة أخرى في هذا الاتجاه … للتسبب في نوع مشابه جدًا من الأزمات.”
تم سن العديد من اللوائح في أعقاب أزمة عام 2008 في محاولة لتجنب تكرار ظروف مماثلة ، على الرغم من أن العديد من الشروط التي أشعلت الأزمة تلوح في الأفق اليوم. ارتفعت أسعار الفائدة بشكل مطرد خلال العام الماضي بينما ارتفعت أسعار المنازل بشكل حاد منذ أن استقرت في عام 2020.
ستقوم قاعدة بايدن بإعادة توزيع تكاليف القروض عالية المخاطر لأصحاب المنازل الذين يتمتعون بائتمان جيد
وفقًا لشتيرن ، فإن القواعد مثل تلك التي ستدخل حيز التنفيذ هذا الأسبوع تزيد من مخاطر حدوث أزمة لأنها تعمل على “تعكير صفو” النظام المالي ، مما يجعل من الصعب على المقرضين حساب مخاطر القروض الجديدة بدقة.
قال ستيرن: “ما من أجل الحصول على درجات الائتمان هو إجراء تقييم واقعي لقدرة الناس على الحصول على الائتمان والوفاء بالقرض”. “من المهم للغاية بالنسبة للنظام المالي بأكمله أن يكون ذلك دقيقًا قدر الإمكان.”
وقال ستيرن إن القواعد الجديدة ستجعل الأمر “مصطنعًا” كما لو أن الأشخاص الذين لديهم تصنيفات ائتمانية منخفضة “أكثر جدارة ائتمانية” ، في حين أن أولئك الذين يتمتعون بتصنيفات أعلى “سيبدو أنهم أقل جدارة ائتمانية”.
وقال ستيرن “هذا بالضبط ما حدث عندما تحولت إلى أزمة الرهن العقاري”. “إنها تنشئ نظامًا لا يمكنك فيه الاعتماد على أرقام المخاطر ، ولا يمكنك عمل أي تنبؤات حقيقية حول ما يحدث.”
حاولت مديرة FHFA ساندرا طومسون تخفيف المخاوف بشأن القواعد الجديدة في بيان الأسبوع الماضي ، قائلة إن الرسوم الجديدة “لن تمثل انخفاضًا خالصًا للمقترضين ذوي المخاطر العالية أو زيادات نقية للمقترضين منخفضي المخاطر”.
يحذر الخبراء من أن سوق العقارات الأمريكية في “مشكلة كبيرة”
وقال طومسون: “كثير من المقترضين الذين حصلوا على درجات ائتمانية عالية أو دفعات مقدمة كبيرة سيرون رسومهم تنخفض أو تظل ثابتة”.
وبدلاً من ذلك ، قال طومسون إن الانخفاض في الرسوم سيستهدف المقترضين الذين لديهم أموال أقل مقدمًا ، وليس درجات ائتمانية أقل. في غضون ذلك ، ستستهدف الرسوم المتزايدة “منتجات مثل المنازل الثانية وعمليات إعادة التمويل النقدي”.
لكن القواعد التي تستهدف أولئك الذين يسعون للحصول على قرض عقاري ثان سيكون لها تأثير أكبر على المقترضين ذوي الدرجات الأعلى. وفقًا لبيانات LendtingTree ، يجب أن يتمتع المقترضون الذين يسعون للحصول على قرض عقاري ثانٍ بدخل أعلى ، وغالبًا ما يطلب المقرضون درجات أعلى ، في كثير من الأحيان أكثر من 680 ، للتأهل للحصول على قروض عقارية.
يمكن أن يكون لزيادة رسوم إعادة التمويل النقدي تأثير أكبر على أولئك الذين لديهم مدارس ثانوية ، حيث قام هؤلاء المقترضون في كثير من الأحيان بسداد مدفوعات كافية لكسب ملكية كبيرة في منازلهم من خلال سنوات من المدفوعات في الوقت المحدد.
تم التواصل مع المتحدث باسم FHFA للتعليق على القواعد الجديدة الأسبوع الماضي ، وأكد أيضًا أن الوكالة “مستقلة عن البيت الأبيض”.
في حين تم تصنيف الوكالة على أنها وكالة فيدرالية مستقلة ، تم تعيين مديرها ، طومسون ، من قبل الرئيس بايدن.
جادل ستيرن بأن مثل هذه التدخلات التنظيمية في السوق من قبل وكالات مثل FHFA تخاطر بمزيد من الضرر ، بغض النظر عن نوايا التنظيم.
قال ستيرن: “هذا يعني أنه يمكنك أن تكون أقل ثقة في أي نوع من الاستثمار الذي تقوم به وأنك قد تكون أقل ثقة في أي نوع من القروض التي تحصل عليها للاستثمار”. “مع ارتفاع أسعار الفائدة كما هي ، سيكون الناس أقل ثقة بشأن كيفية الاستثمار في المستقبل ، مما يعني أنك ستحصل على معدلات فائدة أعلى ، وإقراض أقل ، وستصبح أبطأ اقتصاديًا إنتاج.”
والأسوأ من ذلك ، كما جادل ستيرن ، أن قدرة وكالة فدرالية بيروقراطية على إجراء مثل هذه التغييرات الشاملة تُدخل المزيد من عدم اليقين في الاقتصاد ، مما يحد من ثقة الناس في قدرتهم على التخطيط على المدى الطويل.
قال ستيرن: “هذا هو بالضبط نوع الشيء الذي لا ينبغي أن يقوم به تنفيذي”. “كيف يمكنك أن تكون واثقًا من أي شيء إذا كنت تعلم أن بايدن يمكن أن يستيقظ على الجانب الخطأ من بن ، ويخرج بينما كان أوباما يتحدث عن” قلمه وهاتفه “، وبمجرد لمسة إصبع ، امسح كل شيء كنت تعلم أن تكون صادقًا بشأن مجال عملك؟ “
في حين أن القواعد الجديدة قد تهدف إلى مساعدة المقترضين الذين لديهم نقود أقل مقدمًا للرهون العقارية ، فإن العواقب ستشعر بها في جميع أنحاء الاقتصاد من قبل العديد من الأشخاص المختلفين.
وقال ستيرن “إنها تشكل سابقة يمكن لبايدن وبيروقراطيه غير المنتخبين وغير الخاضعين للمساءلة أن يستيقظوا في أي لحظة ويكتبوا فقط من الوجود كل القواعد … التي يعتمد عليها كل رجل أعمال في هذا البلد”. “الأشخاص الذين سيشعرون بالمشكلة هم الشعب الأمريكي ، الذين لن يتمكنوا الآن من الحصول على الائتمان ، ولن يتمكنوا من الحصول على وظائف ، كل ذلك.”
ال البيت الابيض ولم يرد على الفور على طلب فوكس نيوز للتعليق.