في معظم سنوات الانتخابات الرئاسية، لا تمثل أسعار المنازل قضية رئيسية بالنسبة للناخبين أو نقطة نقاش رئيسية في الحملة الانتخابية.
ولنتأمل هنا طريقة أخرى تجعل انتخابات 2024 بعيدة كل البعد عن كونها نموذجية. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وأسعار المساكن بعيدة عن متناول العديد من المشترين لأول مرة، أصبحت أزمة القدرة على تحمل التكاليف في دائرة الضوء بشكل متزايد مع احتدام موسم الحملات الانتخابية.
في شهر مارس، ألقى الرئيس بايدن خطابًا حول أسعار المنازل في ولاية نيفادا الرئيسية المتأرجحة بعد اقتراح ائتمان ضريبي بقيمة 10000 دولار للمشترين لأول مرة وأولئك الذين يبيعون منازلهم الأولى.
ورد دونالد ترامب في مقطع فيديو لحملته الانتخابية، متهماً بايدن بـ”شن حرب واسعة النطاق على الضواحي” من شأنها أن تقضي على قيمة المساكن من خلال توسيع خيارات الإسكان بأسعار معقولة.
وبالإضافة إلى نيفادا، ستقتصر الانتخابات على ست ولايات متأرجحة أخرى فقط: أريزونا، وجورجيا، وميشيغان، ونورث كارولينا، وبنسلفانيا، وويسكونسن. فاز ترامب بجميع هذه الولايات باستثناء نيفادا في عام 2016، بينما فاز بايدن بجميع الولايات باستثناء نورث كارولينا في عام 2020. ولا يمكن لأي من المرشحين الفوز في انتخابات هذا العام دون الفوز بثلاث ولايات متأرجحة على الأقل، ما لم تتغير الخريطة الانتخابية بشكل كبير قبل نوفمبر/تشرين الثاني.
ويأتي هذا النقاش في الوقت الذي وصلت فيه القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى بعض من أكثر المستويات السيئة على الإطلاق. على الصعيد الوطني، ارتفع متوسط أسعار القائمة بنسبة 28٪ منذ يناير 2021، ووصلت نسبة سعر المنزل إلى الدخل إلى مستوى قياسي بلغ حوالي 6 إلى 1، مقارنة بنسبة 4.1 إلى 1 في عام 2019.
كما أن عبء التكلفة على المستأجرين مرتفع بشكل مثير للقلق، حيث ينفق ما يقرب من نصف المستأجرين في البلاد أكثر من 30٪ من دخلهم وينفق ربعهم أكثر من 50٪ على الإيجار كل شهر، وفقًا لبيانات التعداد السكاني الأمريكي. قد تجعل أعباء الإيجار المرتفعة هذه من الصعب على العديد من المستأجرين توفير ما يصل إلى الدفعة الأولى لمنزلهم الأول.
“لقد كانت ملكية المنازل لسنوات عديدة جزءًا مهمًا من الحلم الأمريكي، وإذا شعر الناس أن ذلك بعيد المنال، فسنرى ذلك ينعكس في مواقفهم تجاه الانتخابات”، كما تقول دانييل، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com®. هيل.
وتضيف: “إذا شعر الناس أن السوق في حد ذاته غير قادر على تلبية احتياجاتهم، فليس من المستغرب أن نراهم يتطلعون إلى السياسة لمحاولة إيجاد حل”.
مقترحات بايدن لتعزيز القدرة على تحمل التكاليف
وفي وقت سابق من هذا العام، استخدم بايدن خطابه عن حالة الاتحاد للكشف عن قائمة طموحة من المقترحات التي تهدف إلى خفض تكاليف الإسكان. وقد تضمنت ائتمانًا ضريبيًا لمدة عامين بقيمة 5000 دولار سنويًا لمشتري المنازل لأول مرة، مع ائتمان مماثل لمدة عام واحد قدره 10000 دولار لأولئك الذين يبيعون منزلهم الأول للتداول.
وقال بايدن خلال خطابه السنوي أمام جلسة مشتركة للكونغرس: “أعلم أن تكلفة السكن مهمة جدًا بالنسبة لكم”. “إذا استمر التضخم في الانخفاض، فسوف تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري أيضًا. والاحتياطي الفيدرالي يقر بذلك، لكنني لا أنتظر”.
ويقترح بايدن أيضًا إعفاءات ضريبية مختلفة وبرامج إنفاق تقول الإدارة إنها يمكن أن تمول بناء أو تجديد مليوني منزل.
وكتب نيك لوتكي، الخبير الاقتصادي المساعد في وكالة موديز: “سوف تحتاج العديد من هذه المقترحات إلى أن تشق طريقها عبر الكونجرس أولاً – وهي مهمة شاقة بشكل خاص في عام الانتخابات – على الرغم من أن إدراجها في الخطاب يسلط الضوء على بروز تكلفة الإسكان المرتفعة للأمريكيين في جميع أنحاء البلاد”. في مذكرة حول خطاب بايدن. “لقد أصبحت القدرة على تحمل تكاليف السكن قضية رئيسية بالنسبة للأميركيين الذين يشملون جميع الفئات السكانية والانقسامات السياسية.”
ومع ذلك، فإن الإعفاء الضريبي الذي اقترحه بايدن لمشتري المنازل لأول مرة يخضع للتدقيق من قبل بعض الاقتصاديين، الذين يحذرون من أنه قد يدفع أسعار المنازل إلى الارتفاع من خلال زيادة الطلب. ويحذر هؤلاء المنتقدون من أن الإعفاءات الضريبية، من خلال دعم شراء المنازل، يمكن أن تجتذب المزيد من المشترين إلى سوق تعاني بالفعل من انخفاض المخزون، مما يثير حروب العطاءات وارتفاع الأسعار.
يقول نيكولاس إيروين: “أنا سعيد لأننا نجري مناقشة السياسة، ولكن يبدو أن الكثير من الحلول التي تقدمها إدارته تركز على جانب الطلب، في حين أن جانب العرض هو المكان الذي نحتاج فيه إلى تعزيز القوة حقًا”. ، أستاذ مشارك في الاقتصاد والعقارات في جامعة لاس فيغاس.
ويضيف: “لا أعتقد أنه من خلال المساعدة في دعم جانب الطلب، فإننا سنعمل على حل مشكلة ارتفاع أسعار المنازل”. “نحن بحاجة إلى بناء المزيد من المنازل لمراعاة حقيقة رغبة الناس في العيش في منازل.”
من ناحية أخرى، فإن الإعفاء الضريبي الذي اقترحه بايدن للبائعين يمكن أن يعزز المخزون المتاح عن طريق حث أصحاب المنازل على التجارة، كما يقول أليكس إف شوارتز، أستاذ السياسة الحضرية في The New School ورئيس برنامج الماجستير في السياسة العامة والحضرية في جامعة هارفارد. كلية ميلانو للسياسة والإدارة والبيئة بالجامعة.
“يدرك هذا أن هناك نوعًا من المأزق، مع الأشخاص الذين لا يهتمون كثيرًا بطرح وحداتهم المنزلية في السوق بسبب حقيقة أنها بسعر فائدة مناسب للغاية، ولن يتمكنوا من ذلك للحصول على هذا المعدل عندما يشترون وحدة أخرى،» كما يقول عن الإعفاء الضريبي للبائعين. “لذلك فإن هذا من شأنه أن يساعد في تليين ذلك قليلاً.”
هجوم ترامب المضاد اللاذع
وينحرف المرشح الجمهوري المفترض ترامب، الذي اكتسب الشهرة لأول مرة باعتباره قطب عقارات، في الاتجاه المعاكس من خلال زعمه أن الجهود التي يبذلها الديمقراطيون لتعزيز القدرة على تحمل تكاليف المساكن ترقى إلى مستوى “الحرب على الضواحي”.
قال ترامب في فيديو حملته الأخير: “اليسار المستيقظ يشن حربًا واسعة النطاق على الضواحي، وحملتهم الصليبية الماركسية قادمة من أجل حيك، وأموال ضرائبك، وسلامتك العامة، ومنزلك”. “سوف يستخدمون سلطة الحكومة الفيدرالية لإلغاء تقسيم منازل الأسرة الواحدة إلى مناطق، وتدمير قيم الممتلكات الخاصة بك عن طريق بناء مجمعات سكنية عملاقة متعددة الأسر في الضواحي، وحتى بجوار منزلك”.
وتكرر هذه التعليقات دعوة ترامب للحد من البناء في الضواحي خلال فترة رئاسته، عندما كانت القدرة على تحمل تكاليف السكن مشكلة مشتعلة أيضًا.
وفقًا لفريدي ماك، ارتفع النقص في المساكن في البلاد بنسبة 52٪ خلال الفترة من 2018 إلى 2020 من ولاية ترامب، ليصل إلى عجز قدره 3.8 مليون وحدة.
“لقد كان سجله في مجال الإسكان سيئًا. يقول شوارتز: “إنه ضد الإسكان العادل”، مضيفًا أنه يجد صعوبة في أخذ تصريحات ترامب حول هذا الموضوع على محمل الجد.
ويبدو أن خطاب ترامب بشأن الإسكان يستهدف بشكل مباشر أصحاب المساكن الحاليين، وهو مصمم للاستفادة من المخاوف من أن أي جهد لخفض تكاليف الإسكان على الآخرين قد يؤدي إلى تآكل حقوق الملكية الخاصة بهم.
ويقول كينيث شيلتون، الأستاذ المشارك في الإدارة العامة بجامعة ولاية تينيسي، إن هذه المخاوف كانت لفترة طويلة قوية في إثارة المواقف المناهضة للتنمية، ولكنها غالبا ما تكون غير عقلانية.
يقول شيلتون: “إن الترويج للخوف شديد”. “إذا كنت تعيش في حي أكثر ثراءً، فإن سعر الأرض يصل إلى حد أنه مهما كانت الوحدات التي سيتم بناؤها هناك لزيادة الكثافة، فلن تكون مساكن رخيصة. وذلك فقط لأن سعر الأرض يتطلب بناء مساكن أكثر فخامة.
“بدأت بعض الأبحاث في إظهار أن هذا التحرك نحو كثافة أعلى لا يؤثر سلبًا على قيم العقارات. في الواقع، يمكن أن يؤدي ذلك إلى زيادة قيمة العقارات في أحياء معينة.
يقول شيلتون إن القلق الأكثر صحة هو احتمال ارتفاع قيمة المنازل في ضواحي الطبقة العاملة، مما قد يؤدي إلى إبعاد المشترين من ذوي الدخل المتوسط.
رسالتان متعارضتان لكتلتين تصويتيتين مختلفتين
من المؤكد أن الإسكان ليس القضية الوحيدة التي سوف يناقشها الناخبون قبل الإدلاء بأصواتهم في نوفمبر/تشرين الثاني. ومن المرجح أيضًا أن تكون السياسة الخارجية والاقتصاد الأوسع والهجرة والصفات الشخصية للمرشحين من بين القضايا الرئيسية، من بين مواضيع أخرى. ولكن في السباق المحتدم الذي سيتم حسمه في عدد من الولايات المتأرجحة، قد تلعب أسعار المساكن والقدرة على تحمل تكاليفها دوراً رئيسياً.
واستنادا إلى استطلاعات الرأي الأخيرة، فإن القدرة على تحمل تكاليف السكن تشكل مصدر قلق كبير للناخبين، ولكن لا يبدو أن الديمقراطيين ولا الجمهوريين يتمتعون بميزة طبيعية في هذه القضية. وقد وجدت دراسة استقصائية وطنية الشهر الماضي أجرتها جامعة ميشيغان وصحيفة فاينانشيال تايمز أن المخاوف بشأن قدرة الفرد على تحمل تكاليف السكن موزعة بالتساوي على المستوى السياسي، حيث يصنف نحو 70% من الديمقراطيين والجمهوريين والمستقلين هذه القضية بين همومهم الرئيسية.
يقول بريان كونولي، الأستاذ المساعد في كلية روس لإدارة الأعمال بجامعة ميشيغان: “يظل الإسكان أحد المجالات القليلة التي تحظى باتفاق بين الحزبين، وتتوافق نتائج الاستطلاع مع ما شوهد على مستوى الدولة على مستوى الولاية والمستوى المحلي”.
ويشير ذلك إلى أن سياسة الإسكان يمكن أن تكون واحدة من القضايا القليلة التي توفر لكل من المرشحين الرئاسيين الرئيسيين الفرصة لكسب الناخبين المستقلين. لم يستجب ممثلو حملتي بايدن وترامب لطلبات موقع Realtor.com للتعليق، لكن تصريحاتهم العامة توضح مواقفهم المتعارضة بشدة بشأن سياسة الإسكان.
إن مقترحات بايدن، التي تهدف إلى تعزيز القدرة على تحمل تكاليف المساكن، مصممة لجذب معظم المستأجرين وغيرهم من أصحاب المنازل الطموحين لأول مرة (وربما آباءهم وغيرهم من أحبائهم الذين يأملون في رؤيتهم يشترون منزلهم الأول). وفي الوقت نفسه، تستهدف رسالة ترامب أصحاب المنازل الذين ربما يكونون أكثر اهتمامًا برؤية قيمة منازلهم تستمر في الارتفاع.
واستنادا إلى التركيبة السكانية البحتة، قد تجد رسالة ترامب جمهورا محتملا أوسع من الناخبين المحتملين.
على الصعيد الوطني، يبلغ معدل ملكية المنازل حوالي 66٪. من المرجح أيضًا أن يصوت أصحاب المنازل أكثر من المستأجرين، وفقًا لدراسة أجرتها Apartment List. ووجدت الدراسة أنه في انتخابات 2020، أدلى 55% من المستأجرين المؤهلين للتصويت بأصواتهم، مقارنة بـ 71% من أصحاب المنازل.
وكتب مؤلفو الدراسة: “هناك أسباب مختلفة لهذا التفاوت في المشاركة السياسية، ولكن السبب الرئيسي هو ببساطة ملكية العقارات”. “أصحاب المنازل لديهم دافع مالي كبير للتصويت عندما يرون أن السياسات المطروحة على المحك يمكن أن تؤثر على قيم الممتلكات المحلية.”
من ناحية أخرى، عندما يصوتون، يكون المستأجرون أكثر عرضة للتصويت للحزب الديمقراطي أكثر من أصحاب المنازل. يمكن أن تهدف مقترحات بايدن إلى حشد الإقبال من المستأجرين الذين يسعون إلى أن يصبحوا مشتري منازل لأول مرة، وهي دائرة انتخابية تفضل الديمقراطيين بشدة تاريخياً.
وجدت دراسة قائمة الشقق أنه في عام 2020، فضل المستأجرون بايدن على ترامب بفارق كبير قدره 36.5 نقطة مئوية. وتأرجح أصحاب المنازل لصالح بايدن بفارق 0.6 نقطة فقط في تلك الانتخابات، وهي المرة الأولى التي يفوز فيها ديمقراطي بأغلبية أصوات أصحاب المنازل منذ بيل كلينتون في عام 1996.
وتشير استطلاعات الرأي الأخيرة إلى أن بايدن يعاني من صعوبات مع الناخبين الأصغر سنا، الذين يشكلون تقليديا دائرة انتخابية ديمقراطية رئيسية. وربما كان الهدف من تركيزه على جعل ملكية المساكن في متناول الجميع هو تنشيط هؤلاء الناخبين الأصغر سنا، الذين من المرجح أن يكونوا مستأجرين.
يبقى أن نرى ما إذا كان بايدن قادراً على تعزيز إقبال المستأجرين دون تنفير أصحاب المنازل، وهو إجراء موازنة قد يكون صعباً بالنسبة لشاغل المنصب بينما يتصارع مع استياء الناخبين من الوضع الحالي لسوق الإسكان.
يقول شيلتون: “سوق الإسكان معطلة”. “هناك الكثير من الأسباب المحتملة المختلفة لذلك، ولكنها لا تعمل بالنسبة للأشخاص الذين لا يملكون بالفعل. وهذه هي المرة الأولى في التاريخ الحديث، بعد الحرب العالمية الثانية، التي نكون فيها في هذا الوضع”.
