افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
تعاني صندوق عقاري أمريكي بقيمة 10 مليارات دولار من نقص السيولة مع مطالبة المستثمرين باستعادة أموالهم، مما يهدد بحسابات القطاع الذي هزه ارتفاع تكاليف الديون والمخاوف بشأن تقييمات العقارات.
قامت شركة Starwood Real Estate Investment Trust (Sreit)، وهي واحدة من أكبر الصناديق العقارية غير المدرجة، بسحب أكثر من 1.3 مليار دولار من تسهيلاتها الائتمانية غير المضمونة البالغة 1.55 مليار دولار منذ بداية عام 2023 بعد طلبات الاسترداد الكبيرة.
دخل الصندوق، الذي تديره شركة ستاروود كابيتال التابعة لشركة باري ستيرنليخت، عام 2023 دون الاستفادة من خط الائتمان. لكن لم يبق لديها الآن سوى نحو 225 مليون دولار فقط من النقد المتبقي للسحب، وفقا لأحدث الإيداعات هذا الأسبوع.
وبالوتيرة الحالية للاسترداد، سينفد الائتمان والنقد لدى “سريت” في النصف الثاني من هذا العام ما لم تقترض المزيد أو تبيع المزيد من الأصول العقارية.
قام كل من صندوق ستاروود ومنافس أكبر تديره مجموعة بلاكستون بجمع واستثمار عشرات المليارات من الدولارات في العقارات التجارية قبل وقت قصير من بدء أسعار الفائدة الأمريكية في الارتفاع في عام 2022، مما أدى إلى توليد رسوم كبيرة لأصحاب الأسهم الخاصة والمستشارين الماليين الذين يبيعون الأموال للأثرياء. عملاء.
على عكس صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا، والتي يتمتع فيها المستثمرون بحرية بيع الأسهم في السوق المفتوحة، فإن صناديق الاستثمار العقارية الخاصة قادرة على التحكم في عمليات السحب وتجنب البيع بسعر بخس للأصول.
لكن المستثمرين ما زالوا قادرين على سحب المليارات سنويا من صندوقي ستاروود وبلاكستون وسط مخاوف متزايدة بشأن تقييمات العقارات.
في العام الماضي، سحب المستثمرون 2.6 مليار دولار من “سريت”، و12.4 مليار دولار من “بريت”، صندوق العقارات التابع لشركة “بلاكستون”. في حين تباطأت عمليات الاسترداد في Breit بشكل ملحوظ في الأشهر الأخيرة، مما سمح لها بتلبية طلبات السحب الشهرية بالكامل لأول مرة منذ أواخر عام 2022، إلا أن عمليات الاسترداد في Sreit لا تزال عند مستويات قياسية.
أقنعت شركة بلاكستون بعض المستثمرين بأنها ستتغلب على العاصفة في العقارات التجارية، جزئياً لأنها أقل تعرضاً من ستاروود لقطاعات مثل الشقق في الولايات المتحدة وأكثر تعرضاً للمناطق الساخنة مثل مراكز البيانات.
وفي الربع الأول من عام 2024، وافقت شركة ستاروود، ومقرها ميامي، على جزء متناقص من طلبات الاسترداد. طلب المستثمرون استرداد 1.3 مليار دولار من أموالهم، لكنهم تلقوا 501 مليون دولار فقط على أساس تناسبي بسبب الحد الأقصى للسحوبات ربع السنوية المحدد بنسبة 5 في المائة من صافي الأصول. وفي شهر مارس/آذار، تمت تلبية حوالي ربع هذه الطلبات فقط.
بلغت السيولة الإجمالية لصندوق الاستثمار العقاري 752 مليون دولار في 30 أبريل، وتتكون من 446 مليون دولار نقدًا في الصندوق، و225 مليون دولار من الاقتراض المتاح على خط الائتمان الخاص به، وحوالي 45 مليون دولار من سندات الدين المتاحة للبيع، وفقًا لإيداع الأوراق المالية الذي تم تقديمه في 30 أبريل. الأربعاء. ومع ذلك، أظهر ملف منفصل يوم الاثنين أن سريت كان من المقرر أن تفي بما يقرب من 200 مليون دولار أخرى من عمليات الاسترداد في الأول من مايو، مما يؤدي إلى استنفاد هذا الرصيد النقدي بسرعة.
قال فيل باك، الرئيس التنفيذي لشركة أرمادا إنفستورز، التي تستثمر في صناديق العقارات العقارية المدرجة: “السيولة ليست شيئاً يفكر فيه الناس أثناء صعودهم، ولكنها يمكن أن تصبح مصدر قلق فجأة”. “عندما يتعلق الأمر بصناديق الاستثمار العقارية الخاصة، فقد تم تجاهل المخاوف المتعلقة بالسيولة وستصبح ذات أهمية قصوى مرة أخرى”.
ورفضت ستاروود التعليق.
وقال شخص مطلع على الصندوق إنه سيحظى بسيولة أكبر في وقت لاحق من هذا الشهر بعد مبيعات الأصول التي ستغلق قريبا. وقال هذا الشخص إن ستاروود يمكنها بيع أصول أخرى لجمع الأموال. كما أعلن الصندوق عن خطة للتخلص من ممتلكات بقيمة مليار دولار من خلال صفقات خاصة ذات كفاءة ضريبية مع الأفراد الأثرياء.
يلقي الوضع أيضًا الضوء على مقاييس الرافعة المالية والتقييم في شركة Sreit، التي تستثمر في الإسكان السكني، بالإضافة إلى المستودعات الصناعية ومرافق التخزين الذاتي. وتمتد المحفظة إلى مباني سكنية في ولاية أريزونا ومراكز لوجستية في النرويج. ويتضمن أيضًا قرضًا مقدمًا لشركة Blackstone للاستحواذ على مجموعة الفنادق والكازينو الأسترالية Crown Resorts.
يمكن أن تتعرض إيجارات الشقق في الولايات المتحدة لضغوط هذا العام مع وصول المعروض القياسي من المنازل الجديدة إلى السوق في عام 2024، وفقًا لشركة ياردي ماتريكس، مزود البيانات العقارية. أثرت مثل هذه التوقعات على تقييمات صناديق الاستثمار العقارية العامة المستثمرة في الإسكان متعدد الأسر في الولايات المتحدة، مع انخفاض أسهم Mid-America Apartments وCamden Property Trust بأكثر من الثلث عن ذروتها في أواخر عام 2021.
انخفض صافي قيمة الأصول المعلنة لشركة ستاروود بأكثر من 16 في المائة عن ذروتها في سبتمبر 2022 عند نحو 10 مليارات دولار. ورفضت الصناديق الخاصة على نطاق واسع تخفيض صافي قيمة أصولها بقدر ما انخفضت قيمة الصناديق المدرجة.
كما أن عبء ديون ستاروود المرتفع البالغ 15 مليار دولار يمكن مقارنته بشكل غير مواتٍ بالقروض في صناديق الاستثمار العقارية العامة، مما يتركها مع نسبة رافعة مالية تبلغ 57 في المائة من إجمالي أصولها، أي ما يقرب من ضعف نسبة نظيراتها العامة. القيود المفروضة على مقدار النفوذ الذي يمكن أن تستخدمه تعمل على تعقيد مهمتها في تلبية عمليات السحب: الحفاظ على نسبة الرفع المالي مستقرة يعني بيع نحو 1.1 مليار دولار من العقارات لتوليد 500 مليون دولار للسحب، بعد سداد الديون.
باعت المجموعة عقارات بقيمة 2.2 مليار دولار في عام 2023. وإذا قامت ببيع المزيد من العقارات بتقييمات أقل مما افترضت، فإن إعادة التقييم النزولي لقيمة أصولها من شأنه أن يؤدي أيضا إلى تفاقم مقاييس ديونها.
وحتى بعد مبيعات العقارات في العام الماضي، ارتفعت مصاريف الفوائد بنسبة 12% عن العام السابق لتصل إلى مستوى قياسي بلغ 154 مليون دولار في الربع الأول من عام 2024، مدعومة بالقروض الإضافية من تسهيلاتها الائتمانية، التي تدفع عليها فائدة بأكثر من 7.5%. .
