افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
قال المستثمر العقاري سام زيل ذات مرة أنه لا توجد قيمة بدون سيولة. وهناك طابور متزايد من المستثمرين الأمريكيين يستيقظون على هذا الواقع في العقارات التجارية. اضطرت شركة ستاروود العقارية غير المدرجة في البورصة، والتي تبلغ أصولها 10 مليارات دولار، إلى الحد من عمليات الاسترداد خلال الربع الأول.
وعلى الجانب الآخر من المحيط الأطلسي، توفر الدروس المستفادة بشق الأنفس بعض الراحة إذا انتشرت الاضطرابات.
تبدو الأصول العقارية غير السائلة في هياكل الصناديق السائلة فكرة جيدة عندما تكون الأسعار مستقرة أو مرتفعة. الأموال النقدية من المستثمرين الجدد تعني أن الكثير متاح لأي شخص يريد الخروج. وعندما تفسد الأسواق يتبخر هذا التوازن. يمكن أن يستغرق بيع المباني سنوات بينما يمكن للمستثمرين طلب النقد عند الطلب. أمام الصناديق في هذه الحالة ثلاثة خيارات غير مستساغة: بيع الأصول بسرعة في الأسواق المتدهورة، أو زيادة الديون، أو وقف السداد.
بعد أن اضطرت العديد من الصناديق العقارية في المملكة المتحدة إلى وقف عمليات السحب بعد التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي عام 2016 وفي ظل الوباء، تضاءل القطاع المفتوح كثيرا. انخفضت الأصول الخاضعة للإدارة بنحو النصف إلى 13 مليار يورو اليوم، وفقا لـ Morningstar.
هذا الرقم يتضاءل مقارنة بالمبالغ الموجودة في الصناديق المفتوحة في ألمانيا – حيث تعد أسواق العقارات من بين الأسواق الأكثر اضطرابا في أوروبا. يوجد حوالي 120 مليار يورو من الاستثمارات العقارية بالتجزئة في هياكل صناديق مفتوحة مماثلة في البلاد. تم سحب حوالي 0.5 مليار يورو من الأموال على أساس صافي في الشهرين الأولين من هذا العام، وفقًا لتحليل سكوب فاند. ومع تعرض القطاع لأول عمليات سحب صافية ذات معنى منذ عام 2006، فقد يتم اختبار وسائل الحماية التي تم تطبيقها في عام 2014.
تعني هذه اللوائح أن المستثمرين الجدد لديهم فترة احتفاظ مدتها 24 شهرًا. وتتمتع الصناديق أيضا بفترة سماح مدتها 12 شهرا للوفاء بالاستردادات من أولئك الذين يستثمرون منذ عام 2014. ومن بين العوامل المثبطة لسحب الأموال أن التقييمات تؤخذ في تاريخ الاسترداد، وليس عندما يُطلب ذلك. ومن المفترض أن يجعل هذا إدارة السيولة أسهل. ومع ذلك، من المتوقع أن ترتفع التدفقات الخارجة، لتصل إلى ذروتها في الربع الثالث من هذا العام، كما تعتقد سونيا كنور من سكوب.
لا تزال السيولة قوية مع 17.3 مليار يورو أو 14 في المائة في المجموع – أعلى بكثير من الحد الأدنى البالغ 5 في المائة. ويبلغ متوسط قيمة القرض 16 في المائة وهو أيضًا نصف المتطلبات التنظيمية.
ويمكن أن تشكل الصناديق العقارية المفتوحة للمستثمرين من المؤسسات خطرا أكبر. فهي أقل تنظيماً، وأكثر غموضاً، وتحتوي على 180 مليار يورو من الأصول العقارية المملوكة لأصول التقاعد والتأمين الألمانية. عمليات الاسترداد آخذة في الارتفاع أيضا. لم يتم الكشف عن السيولة وقيمة القيمة المضافة إلى حد كبير، لكن التعرض للمكاتب كبير.
هذه لعبة انتظار. المستثمرون الذين يعانون من نقص السيولة يحجمون عن تخفيض أسعار الفائدة. لكن الانخفاضات الحادة ليست أمراً مسلماً به. ومن الممكن أن تشتد ضغوط البيع هذا العام.
