يشرع ريتشارد وزوجته في تغيير كبير في حياتهما. بعد وصول طفلهما الأول، يرغبان في الانتقال من شقتهما المكونة من سريرين في منطقة بيرموندسي الحضرية، جنوب لندن، إلى منزل مكون من أربعة أسرة في ريف باكينجهامشير.
وبميزانية سخية، تمكن ريتشارد، الذي طلب عدم استخدام اسمه الحقيقي، وزوجته من تحديد منزل يرغبان فيه بقيمة 1.3 مليون جنيه إسترليني. ولكن هناك تطور: البائع، الذي ليس لديه رهن عقاري، مستعد إما لتأجيره لهم أو بيعه.
وفي محاولتهما التوصل إلى الخيار الأفضل، يتصارع الزوجان مع حسابات تشغل الآلاف من مشتري المنازل في جميع أنحاء المملكة المتحدة. هل الإيجارات مرتفعة الآن إلى الحد الذي يجعل الشراء دائمًا أكثر منطقية من الناحية المالية؟ هل ارتفاع أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري يجعل الإيجار خيارًا ميسور التكلفة؟ أم أن هناك خطر انخفاض الأسعار وانخفاض قيمة الرهن العقاري الموقع اليوم بحلول نهاية العام، إذا انخفضت أسعار الفائدة؟
يقول ريتشارد: “نود أن نمتلك منزلاً”. “في منزل مستأجر، لا أستطيع أن أضع صوري، ولا أستطيع أن أعيد تزيينه كما أريد. وفي الوقت نفسه، يجب أن يكون هناك جانب آخر للقرار”.
بحث جديد أجراه وكيل العقارات سافيلز قارن التكاليف النسبية للشراء والإيجار – على المستوى الوطني وفي 80 مدينة وبلدة – منذ أواخر الثمانينات. وبالإضافة إلى دمج تكاليف سداد الرهن العقاري والإيجار الإجمالي للمنازل المماثلة، فإنه يتضمن تكاليف إضافية للملكية مثل الإصلاحات والتأمين، والمبلغ الذي كان من الممكن الحصول عليه عن طريق الوديعة ورسوم الدمغة لو تم استثمارها في مكان آخر.
ووجدت أن الشراء برأس المال والرهن العقاري هو حاليا أكثر تكلفة بنسبة 11 في المائة على المستوى الوطني من الإيجار. تنطبق العلاقة نفسها في غالبية المواقع التي تم تحليلها: كان الشراء أكثر تكلفة في 54 مكانًا من أصل 80. ومن بين هذه المدن كامبريدج، حيث تعد تكلفة الشراء أعلى من تكلفة الإيجار بنسبة 25 في المائة؛ وإسلنجتون أعلى بنسبة 31 في المائة؛ واندسوورث بنسبة 13 في المائة؛ وكنسينغتون وتشيلسي، المنطقة التقليدية الناشزة، بنسبة 49 في المائة.
لكن الصورة مختلطة. وعلى الطرف الآخر من الطيف، في جلاسكو، يكون الشراء أرخص بنسبة 29 في المائة من الإيجار؛ ونوتنجهام بنسبة 21 في المائة؛ و17 في المائة في نيوكاسل أبون تاين.
يعد متوسط تكاليف الشراء أعلى من الإيجار أمرًا غير شائع تاريخيًا: وجدت حسابات سافيلز أن هناك فترتين أخريين فقط كان الإيجار فيها أرخص من الشراء، مع الأخذ في الاعتبار جميع تكاليف الملكية: السنوات الخمس من عام 1988 وفترة الستة أعوام من عام 2002.
فهل يشير هذا إلى أن أسعار المساكن من المتوقع أن تنخفض، كما حدث في اللحظات السابقة؟ ويشير لوسيان كوك، مدير الأبحاث في سافيلز، إلى الفارق الأصغر الذي ينطبق اليوم. “عندما تحصل على خلل كبير بين تكاليف الشراء والإيجار، فإن هذا غالبا ما يكون مؤشرا على أن سوق الإسكان مبالغ في تقدير قيمته. وقد رأيت ذلك يحدث في الفترة 2006-2007 وخاصة في أوائل التسعينيات. لكننا لم نر ذلك هذه المرة. لقد تجاوزت تكاليف الشراء تكاليف الإيجار، ولكن ليس بشكل كبير. ولم تدرج سافيلز توقعات أسعار المنازل في حساباتها.
ومع ذلك، يسلط البحث الضوء أيضًا على نتيجة أخرى غير عادية. الإيجارات، التي ارتفعت تاريخيا بشكل متواضع جنبا إلى جنب مع الأرباح أو التضخم، ارتفعت منذ عام 2021، تماما كما ارتفعت تكاليف الملكية. وقال كوك: “إنها المرة الأولى التي نشهد فيها مثل هذا الارتفاع القوي والمتزامن في تكاليف الإسكان”.
ولا تزال المنافسة على استئجار المنازل شديدة. هذا الأسبوع، نشر المعهد الملكي للمساحين القانونيين مسحه الشهري للوكلاء والمساحين، والذي وجد أن الطلب على المستأجرين ارتفع بشكل حاد في شهر مايو، في حين أن عدد الإيجارات الجديدة المعروضة كان ثابتًا. وقال ريكس: “تشير الفجوة المتزايدة بين العرض والطلب على الإيجارات إلى أن أسعار الإيجارات ستستمر في الارتفاع في المستقبل المنظور، وإن كان بوتيرة أبطأ من السابق”.
وبينما يستعد السياسيون لمماطلة سياساتهم هذا الأسبوع قبل الانتخابات المقررة في الرابع من يوليو (تموز)، يتحول الإسكان إلى ساحة معركة رئيسية. ولكن في حين تركز السياسات المعلنة حتى الآن إلى حد كبير على مساعدة أصحاب المساكن الطامحين على الصعود إلى سلم الإسكان، فإن القليل منها يعالج أزمة العرض والطلب في سوق الإيجار. إحدى أفكار المحافظين هي تقديم إعفاء مؤقت من ضريبة أرباح رأس المال لأصحاب العقارات الذين يبيعون للمستأجرين. ومع ذلك، يشير خبراء سوق الإسكان إلى أن هذا من المرجح أن يؤدي فقط إلى تقليل عدد المنازل في القطاع الخاص المستأجر.
وفي حين أن تكاليف الاستئجار آخذة في الارتفاع، فإن سوق المشترين لأول مرة لا يكاد يكون في حالة احتضار، مع وجود طلب قوي على مدى العامين الماضيين. قد يكون الشراء أكثر تكلفة بكثير مما كان عليه من قبل، ولكن الأمر كذلك بالنسبة للاستئجار.
وقال كوك: “كل حالات عدم اليقين في قطاع الإيجار الخاص – مستوى نقص العرض، وصعوبات تأمين الإيجار – تعني أنه على الرغم من ارتفاع التكاليف، ما زلت ترى المشترين لأول مرة يدخلون السوق”. ولا تزال عوامل الجذب النموذجية ــ ضمان الحيازة والفوائد الأوسع للملكية ــ قائمة.
بالنسبة لريتشارد الطموح في شراء المساكن، فإن تكاليف الإيجار أو الرهن العقاري ليست من أولوياته: فهو مهتم في المقام الأول بتوقعات أسعار المساكن إذا اشترى. إنه أكثر قلقا بشأن اتجاه الأسعار جنوبا في منطقة العقار المستهدف، بعد أن دفعها الطلب خلال جائحة كوفيد إلى آفاق جديدة. وقال: “هذا النمو يتضاءل ويعود إلى مستويات أكثر واقعية”.
وتنعكس مخاوفه في البيانات المتعلقة بأسعار المنازل في جميع أنحاء المملكة المتحدة، والتي تشير إلى أن نمو الأسعار ثابت على نطاق واسع. بعد شهرين من الانخفاضات، على سبيل المثال، ارتفع مؤشر أسعار المنازل على الصعيد الوطني بشكل طفيف في أيار (مايو)، مع ارتفاع بنسبة 0.4 في المائة، مما يرفع النمو السنوي إلى 1.3 في المائة.
فأين تركته حسابات ريتشارد؟ الإيجار الشهري للعقار الذي يفكر فيه هو 3400 جنيه إسترليني. إذا كان عليه أن يأخذ رهناً عقارياً بنسبة 50 في المائة من قيمة العقار – مع إيداع وديعة على النصف الآخر – فإنه يحسب أن أقساط الرهن العقاري الشهرية ستصل إلى حوالي 3500 جنيه إسترليني. ولكن هذه الفجوة الصغيرة تتسع عندما تؤخذ في الاعتبار تكاليف الصيانة والتكاليف الأخرى المرتبطة بالملكية.
ومع مستوى عالٍ من الثقة في عقله المالي وخلفيته في العقارات التجارية، قرر ريتشارد بدلاً من ذلك البقاء في شرق لندن لفترة أطول قليلاً، وتأمين عائد استثماري قوي من الأموال التي كانت ستنفق لولا ذلك لدفع ثمن المنزل. رسوم الودائع والطوابع. سيتم استخدام أي مكاسب لتعويض إيجاره. لذا، في الوقت الحالي، يظل ريتشارد وزوجته مستأجرين – دون التخلي عن حلم امتلاك المنزل.
