هذه المقالة جزء من سلسلة Home School التي تقدمها Global News، والتي توفر للكنديين الأساسيات التي يحتاجون إلى معرفتها حول سوق الإسكان والتي لم يتم تدريسها في المدرسة.
بدأت تكاليف الاقتراض في الانخفاض بعد أول خفض لسعر الفائدة من قبل بنك كندا خلال الدورة، مما أثار تكهنات من جميع أنحاء سوق الإسكان حول كيفية رد فعل المشترين والبائعين.
يمثل تخفيض بنك كندا بمقدار ربع نقطة في وقت سابق من هذا الشهر نقطة تحول لسوق الإسكان، الذي تباطأ بشكل كبير من جنون عصر الوباء الذي شهد انخفاض أسعار الفائدة إلى أدنى مستوياته مما فتح الباب أمام مجموعة جديدة من المشترين.
أدت دورة رفع الأسعار التي تلت ذلك إلى إبعاد العديد من المشترين المحتملين الذين إما لم يتمكنوا من التأهل أو كانوا ينتظرون ليروا أين ستستقر أسعار المنازل قبل القفز إلى السوق بأنفسهم.
يقول كلاي جارفيس، الخبير العقاري في NerdWallet Canada، لـ Global News إن فكرة “توقيت السوق” عادة ما تجعل المشترين “الأذكياء وذوي الخبرة” يحاولون الاستفادة من انخفاض أسعار المنازل في فترة هادئة، والقفز قبل الاندفاع للحصول على أفضل صفقة مع القليل من المنافسة.
أظهرت بيانات من جمعية العقارات الكندية الصادرة في وقت سابق من هذا الأسبوع أن العديد من أسواق الإسكان في جميع أنحاء البلاد قد تباطأت بالفعل هذا الربيع. قال المطلعون في CREA إن السؤال الذي سيحدد مدى انشغال بقية العام يعود إلى مدى وسرعة استمرار دورة التيسير لبنك كندا.
ويؤيد استطلاع الرأي الذي أجرته شركة Ipsos حصريًا لصالح Global News هذا الأمر. ومن بين غير المالكين الذين شملهم الاستطلاع بعد خفض البنك المركزي لسعر الفائدة هذا الشهر، قال حوالي 63 في المائة إنهم سيحتاجون إلى رؤية المزيد من التيسير قبل أن يبتعدوا عن الهامش ويدخلوا إلى السوق.
لكن دافيل موريسون، الوسيط العقاري لدى شركة Bosley Real Estate في تورونتو، يقول إن المشترين الذين ينتظرون معدل الرهن العقاري المثالي قد يفوتون فرص الحصول على صفقة أفضل في السوق الأبطأ اليوم.
عندما تنخفض أسعار الفائدة أكثر، يقول موريسون إنه من المحتمل أن يعود المزيد من المشترين إلى السوق. وتقول إن ذلك يزيد من حدة المنافسة على القوائم المتاحة ويمكن أن يجعل حروب العطاءات أكثر شيوعًا، وهي بيئة يمكن أن تشهد ارتفاعًا في قيمة المساكن.
يقول موريسون إن الكنديين يجب أن يزنوا معدل الرهن العقاري الذي يمكنهم التأهل له وسعر الشراء، ولكن ليس بالضرورة بالتساوي. وتلاحظ أن مشتري المنازل يحصلون على فرصة واحدة فقط لتسوية سعر شراء ممتلكاتهم، لكنهم سيجددون معدل الرهن العقاري الخاص بهم عدة مرات على مدى عمر القرض.
يقول موريسون: “أود أن أقترح على بعض هؤلاء الأشخاص الذين ينتظرون على الهامش، كما يقولون، أن يتزوجوا المنزل، لكن يحددون السعر”.
إن دفع معدل أعلى مقدمًا والأمل في التجديد إلى شيء أرخص في غضون بضع سنوات قد يكون أمرًا يستحق المقايضة إذا كان بإمكانك الحصول على شقة مبتدئة بسعر 600 ألف دولار بدلاً من 700 ألف دولار عندما تنخفض تكاليف الاقتراض، كما تقدم كمثال. .
وبطبيعة الحال، فإن القدرة على تحديد وقت السوق على الإطلاق تفترض أن المشتري المحتمل قادر على التأهل في المقام الأول.
يقول جارفيس إنه في حين أن بعض أصحاب المنازل قد يتناقشون حول ما إذا كان الوقت مناسبًا لشراء منزل، بالنسبة للكثيرين، فإن “العائق الحقيقي سيكون ماليًا”.
الأخبار والرؤى المالية تصل إلى بريدك الإلكتروني كل يوم سبت.
يأخذ التأهل للحصول على قرض عقاري في الاعتبار التاريخ الائتماني للفرد وحجم الدفعة الأولى ومستويات دخله.
يوضح جارفيس أن خفض سعر الفائدة بمقدار ربع نقطة مئوية لن يغير الحساب بالنسبة للكنديين الذين لم يتمكنوا من التأهل للحصول على رهن عقاري سابقًا، لأن قرارات بنك كندا بشأن أسعار الفائدة تؤثر بشكل مباشر على القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة في السوق.
لكن المعدلات المتغيرة في السوق تظل أعلى بكثير من ستة في المائة في كثير من الحالات، في حين أن القروض العقارية ذات السعر الثابت عادة ما تكون أقل بنقطة مئوية على الأقل. عندما يتعلق الأمر بالتأهل للحصول على رهن عقاري واجتياز اختبار الإجهاد، فإن مشتري المنازل مؤهلون الآن بمعدلات أعلى بنقطتين مئويتين من معدلات عقودهم.
وهذا يعني التأهل بمعدلات فائدة لا تقل عن ثمانية في المائة بالنسبة للقروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة، أو أقرب إلى سبعة في المائة في حالة بعض المعدلات الثابتة.
يقول جارفيس إنه بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة الذين يتطلعون إلى التأهل، فمن المنطقي التفكير في المسار ذو السعر الثابت الآن بسبب هذا الحد الأدنى.
لكنه يشير إلى أن سوق أسعار الفائدة الثابتة لا يرتبط ارتباطًا وثيقًا بقرارات بنك كندا. وبدلا من ذلك، يتم تسعير الرهون العقارية الثابتة من سوق السندات، التي تستمد أسعارها من الرهانات حول مسار سعر البنك المركزي. يمكن لسوق السندات أن تنخفض استجابة ليس فقط لتخفيضات أسعار الفائدة من قبل بنك كندا، ولكن أيضًا لتوقعات السوق بناءً على بيانات التضخم أو حتى لهجة صانعي السياسات في البنك المركزي الذين يناقشون توقعاتهم.
يقول حنيف بيات، الرئيس التنفيذي لموقع المقارنة Wowa.ca، لـ Global News إنه كان هناك بعض التخفيف في أسعار الفائدة الثابتة على الرهن العقاري وسط بداية دورة التيسير لبنك كندا.
منذ بداية حزيران (يونيو)، انخفض العائد القياسي لسندات الحكومة الكندية لأجل خمس سنوات – الذي يحدد الأسعار المعروضة على القروض العقارية الثابتة لمدة خمس سنوات – بنحو نصف نقطة مئوية.
ويقول بيات إن بعض المقرضين الرئيسيين في كندا بدأوا في تخفيف عروض أسعار الفائدة الثابتة استجابة لذلك، لكنه يحذر من أن التحركات هنا أكثر تدريجية من التخفيضات التي يقدمها بنك كندا.
عندما تنخفض القروض العقارية ذات السعر الثابت بما يكفي لكي يتأهل الكنديون لحجم الرهن العقاري الذي يحتاجونه وتكلفة الحمل الشهرية التي يمكنهم تحملها، يقول جارفيس إنها ستكون مسألة وقت فقط قبل أن تشتد المنافسة في سوق الإسكان الكندي.
وأظهر استطلاع إبسوس الذي أجري في وقت سابق من الشهر أن ستة في المائة من غير المالكين الذين شملهم الاستطلاع قالوا إن أسعار الفائدة يجب أن تنخفض بأقل من نقطة مئوية واحدة حتى يفكروا في شراء عقار. وقال واحد من كل أربعة إنهم بحاجة إلى رؤية تخفيضات تتراوح بين واحد و3.99 نقطة مئوية لدخول السوق، في حين قال 10 في المائة إنهم بحاجة إلى تخفيضات أكبر لجعل ملكية المنازل أمراً ممكناً.
“بمجرد أن يقرر الناس أن الأسعار منخفضة بما يكفي بالنسبة لي للرحيل، فسوف يرحلون. ويقول جارفيس: “وبمجرد أن يفعلوا ذلك، فسوف تزيد المنافسة”.
“ربما ليس إلى الحد الذي رأيناه في السنوات القليلة الماضية – وبالتأكيد ليس أثناء الوباء – ولكن بمجرد أن يزول حاجز الدخول أمام الجميع، لماذا ينتظر الناس؟”
ومع ذلك، فإن بيات غير مقتنع بأن التخفيضات القليلة المقبلة في أسعار الفائدة ستشهد بالضرورة ارتفاع الطلب – وبالتالي الأسعار -.
ويعترف بوجود حالات سابقة لتسارع الأسعار بعد تخفيضات أسعار الفائدة، وأبرزها جائحة كوفيد-19، عندما ارتفعت أسعار المنازل مع تدفق المشترين إلى السوق بأسعار فائدة رهن عقاري رخيصة.
لكن بيات يوضح أن ذلك لم يكن ممكنا لولا استقرار دخل الأسر نسبيا خلال فترة التعافي من الجائحة، بدعم من حزمة قوية من الحوافز المالية من الحكومات.
واليوم، تأتي دورة تخفيف أسعار الفائدة من بنك كندا وسط علامات ضعف في الاقتصاد الكندي.
ويوضح بيات قائلاً: “هناك عامل أصبح أكثر أهمية، ألا وهو سوق العمل”.
ويصل معدل البطالة إلى 6.2 في المائة على المستوى الوطني، ويصل إلى أعلى من ذلك في بعض المدن مثل تورونتو، حيث ارتفع معدل البطالة في مايو إلى 7.9 في المائة محليا.
ومع توقعات مراقبي السوق بأن الاقتصاد سيظل ضعيفًا وأن البطالة قد ترتفع في الأشهر المقبلة، يرى بيات أن الطلب في سوق الإسكان سيظل محدودًا إذا رأى الكنديون تضرر دخولهم.
هناك عامل آخر يؤثر على الأسعار وهو توافر المنازل. وفي حين عانت كندا من نقص هيكلي في العرض، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن حتى أثناء التصحيح، فإن بعض قطاعات السوق تبدو مكتظة بالمخزون. يشير بيات إلى أن القوائم المتاحة في تورونتو وصلت إلى أعلى مستوى لها منذ 14 عامًا اعتبارًا من منتصف يونيو، على سبيل المثال.
يقول بيات إن المسار المستقبلي للأسعار يمكن أن يختلف إقليميا في كندا، اعتمادا على قطاعات الاقتصاد الأكثر تضررا في التباطؤ الحالي. ولكن في بعض القطاعات، مثل أسواق الشقق في تورنتو وفانكوفر، لا يرى أن الأسعار ترتفع بسرعة، هذا إذا حدث ذلك على الإطلاق، هذا العام على الرغم من توقع ثلاثة تخفيضات أخرى في أسعار الفائدة من بنك كندا.
وقال روبرت هوغ، مساعد كبير الاقتصاديين في RBC، في تقرير في وقت سابق من هذا الأسبوع، إن الأمر سيتطلب انخفاضًا “مفيدًا” في أسعار الفائدة “لإطلاق العنان للطلب الكبير المكبوت” في سوق الإسكان الكندي الذي تراكم خلال رفع أسعار الفائدة في العام الماضي. دورة.
ويتوقع أيضًا أن ينتعش نشاط الإسكان بشكل ملموس في معظم الأسواق بحلول عام 2025.
ومن وجهة نظر بيات، لا يحتاج مشتري المنازل المحتملين إلى التسرع في هذه المعركة، ويمكنهم انتظار تكاليف الاقتراض لتلبية احتياجاتهم المالية قبل الشراء.
ويوافق جارفيس على أنه قبل السماح للخوف من تفويت الفرصة، أو FOMO، بدفع شراء المنازل وسط انخفاض أسعار الفائدة، يجب على الكنديين “التراجع خطوة إلى الوراء”.
إذا كان امتلاك منزل هو جزء مهم من استراتيجية التقاعد، على سبيل المثال، فإن جارفيس يقول إنه نعم، يجب على المشتري أن يركز أهدافه على اقتحام سوق الإسكان.
هنا، يجب على المشتري أن يزن واقعه على المدى الطويل والقصير: هل سيؤمن شراء منزل اليوم مستقبلك المالي على حساب ميزانية أقل لسنوات في المرة الواحدة؟
من ناحية أخرى، إذا كان الدافع عاطفيًا – الشعور بأن ملكية المنزل هي خطوة ضرورية “للشعور بأنك شخص بالغ”، على سبيل المثال – يحذر جارفيس من أن FOMO يمكن أن يدفع المشترين المحتملين إلى مواقف تقديم العطاءات حيث يقدمون أكثر مما هو واقعي بالنسبة لهم. أهدافها.
“إن الشيء المتعلق بـ FOMO هو أنه حافز حقيقي قبل أن تفعل شيئًا ما، ولكن بمجرد أن يختفي … حسنًا، ما هو دافعك؟ ماذا تبقى؟” سأل.
“أنت تزن العاطفة مقابل الحقائق المالية الخاصة بك. وأعتقد أنه عندما يكون هناك منافسة بين هاتين الديناميكيتين، فإن الحقائق المالية سوف تفوز بشكل عام.
– مع ملفات من آن جافيولا من Global News
