افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
تعتبر مباني المكاتب بمثابة “مكعبات الجليد الذائبة” بالنسبة للمستثمرين بسبب سرعة انخفاض قيمتها في السوق الحالية، وذلك وفقاً للرئيس التنفيذي لواحد من أكبر مالكي العقارات المدرجة في المملكة المتحدة.
يرأس أندرو جونز شركة LondonMetric، التي ستقتحم مؤشر FTSE 100 هذا الأسبوع بعد سلسلة من الصفقات بلغت ذروتها في عملية استحواذ بقيمة 1.9 مليار جنيه إسترليني على جميع الأسهم المنافسة الأصغر LXi، والتي اكتملت هذا العام.
وتحتل الشركة الآن المرتبة الثالثة من حيث القيمة السوقية بين صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة (Reits).
ولكن على عكس معظم أصحاب العقارات الآخرين المدرجين، قال جونز إن شركة LondonMetric ليس لديها تخصص ثابت في قطاع عقاري معين مثل المكاتب أو المستودعات.
وقال جونز، الذي أسس الشركة تحت اسم “متريك بروبرتي” في عام 2010: “عدد قليل جداً من صناديق الاستثمار العقارية على مدى السنوات الخمس عشرة الماضية قامت بتغيير استراتيجياتها”. وهو يلقي اللوم جزئياً على “عادة التشبث بالتخصص التاريخي وعدم الرغبة في التطور” في القطاع في تراجع صناديق الاستثمار العقارية. سوق العقارات المدرجة مقارنة بالصناديق الخاصة.
قبل عقد من الزمن، كان لدى شركة LondonMetric ما يصل إلى ربع محفظتها في المكاتب، لكنها باعت القطاع منذ ذلك الحين.
قال جونز إن الاتجاه نحو إيجارات المكاتب الأقصر، والمعايير البيئية الأكثر صرامة، وارتفاع توقعات المستأجرين للمرافق، كلها تعني أن “تقادم (المكاتب) قد تسارع على مدى العشرين عاما الماضية” – خاصة منذ الوباء وظهور العمل المختلط.
وقال: “إن الأموال اللازمة للحفاظ على (المكاتب) صالحة للغرض ترتفع بشكل أسرع من الإيجارات”.
وتأتي تعليقاته في وقت صعب بالنسبة للمستثمرين في العقارات التجارية. أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض القيم في جميع أنحاء القطاع، لكن المكاتب تضررت أيضًا من المخاوف بشأن الطلب، حيث تتبنى الشركات العمل المختلط. انخفضت قيم المكاتب الأوروبية بنحو الثلث في المتوسط منذ ذروتها الأخيرة في عام 2022، وفقا لشركة جرين ستريت الاستشارية.
وكان هذا الانخفاض مؤلما للعديد من المستثمرين العقاريين، الذين خصصوا تقليديا ثلث أو أكثر من رؤوس أموالهم للمكاتب. ومن بين كبار الملاك المدرجين، تمتلك كل من شركة بريتيش لاند ولاند سيكيوريتيز محافظ استثمارية تبلغ قيمتها مليارات الجنيهات الاسترلينية في لندن.
يجادل أصحاب المكاتب وبعض المحللين بأن السلبية واسعة النطاق بشأن الاستثمارات المكتبية تتجاهل الانقسام في السوق – مع نقص المساحات عالية الجودة المطلوبة ووفرة المباني القديمة.
يعتقد جونز أنه سيكون من الصعب على القطاع الهروب من الاضطراب الناجم عن التكنولوجيا، بنفس الطريقة التي دمرت بها تجارة التجزئة عبر الإنترنت قيمة مراكز التسوق. وقال: “سيزعم الجميع أن لديهم أفضل المباني المكتبية وأكثرها خضرة، والمتجر الأكثر تجربة”. “حقيقة الأمر هي أن لدينا عددًا كبيرًا جدًا من المكاتب والعديد من وجهات البيع بالتجزئة الفعلية.”
تحتوي محفظة شركة LondonMetric التي تبلغ قيمتها ستة مليارات جنيه استرليني على بعض البقايا الانتقائية من موجة عمليات الاستحواذ التي قامت بها، بما في ذلك مراكز الحدائق ومواقف السيارات. وقالت الشركة إنها توصلت بالفعل إلى صفقات لبيع 140 مليون جنيه إسترليني من الأصول الخارجية لشركة LXi، وتتطلع للتخلص من مكاتبها المتبقية البالغة 35 مليون جنيه إسترليني.
يفضل جونز نسبة الـ 45 في المائة تقريبا المخصصة لاستثمارات المستودعات، إلى جانب الحيازات الكبيرة فيما يسميه “متاجر التجزئة المريحة” – عادة محلات البقالة الصغيرة مثل ألدي، أو المتاجر الصغيرة على جانب الطريق أو تجار التجزئة الذين يقدمون خصومات. أضافت عملية الاستحواذ على LXi مجموعة كبيرة من الأصول “الترفيهية”، بما في ذلك أبراج ألتون وثورب بارك.
تمثل المتنزهات الترفيهية سمة مميزة لنهج LondonMetric، وهو تفضيل عقود الإيجار “الثلاثية”، حيث يدفع المستأجر جميع تكاليف الصيانة. تعد عقود الإيجار هذه أكثر شيوعًا في الولايات المتحدة، في حين يفضل العديد من مالكي العقارات في المملكة المتحدة الاحتفاظ بمزيد من السيطرة على ممتلكاتهم لتعزيز قيمتها من خلال الإدارة النشطة.
قال جونز: “أعتقد أن الكثير من الأشخاص في صناعتنا يربطون النشاط بالنجاح”. “يجب أن يكون الدخل والدخل المضاعف هو الأساس.”
أما بالنسبة للنشاط القادم، فستكون شركة LondonMetric مشغولة ببيع بعض العقارات التي استحوذت عليها من خلال عمليات الاستحواذ، بالإضافة إلى تقييم صفقات شراء صناديق الاستثمار العقارية الأصغر حجمًا.
