صباح الخير. نقطتين بيانات من أمس. الأول: توقعت شركة فيديكس، “رائدة النمو الاقتصادي العالمي”، نموًا أفضل من المتوقع في الإيرادات وارتفعت أسهمها بنسبة 8 في المائة بعد ساعات العمل. ثانياً: قالت شركة بول كورب، التي تقوم بتركيب حمامات السباحة، إن بناء حمامات السباحة سينخفض بنسبة 15 أو 20 في المائة هذا العام؛ وانخفضت أسهمها، مما أدى إلى جر شركات التجميع الأخرى معها إلى النهاية العميقة. كيف يتناسب هذان الاثنان معًا؟ أرسل لي بريدًا إلكترونيًا: [email protected].
الإسكان الثاني
تعتبر إخفاقات السوق أكثر إثارة للاهتمام من نجاحات السوق. عندما تحتاج مجموعة من الناس إلى شيء ما، وتقوم مجموعة أخرى بإنتاجه، وتتاجر به المجموعتان بسعر يجعل كلاهما أفضل حالاً، فهذا شيء رائع. لكننا لا نتعلم الكثير من مشاهدة ما يحدث. وعندما تعجز الأسواق عن تحقيق هذه الغاية، تنكشف أسرار العالم.
كتبت بالأمس عن سوق الإسكان في الولايات المتحدة، التي تفشل في تسليم المساكن بأسعار يستطيع المستهلكون تحملها. وأصبحت القدرة على تحمل تكاليف السكن عند أدنى مستوياتها منذ عام 2007 على الأقل، ومنذ أوائل الثمانينات، بحسب بعض المقاييس. وفي ما يرقى إلى محاكاة ساخرة لسوق سليمة، فإن الطلب على المساكن آخذ في الانخفاض، والمخزونات في ارتفاع، والأسعار في ارتفاع على أي حال.
وكأنما للتأكيد على وجهة نظري، صدرت قراءة شهر أبريل لمؤشر كيس-شيلر القياسي لأسعار المساكن بعد رسالة الأمس مباشرة، وأظهرت أن الأسعار ارتفعت إلى مستوى مرتفع جديد، لتكسر بذلك الاتجاه الجانبي. وارتفعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 6.3 في المائة عن العام السابق. ويرتفع المؤشر الآن بنسبة 50 في المائة عن مستويات 2019.
زعم مايكل جابن، الخبير الاقتصادي في بنك أوف أميركا، في تقرير حديث أن الاتجاه في أسعار المساكن على المدى الطويل يتتبع نصيب الفرد من الدخل المتاح، وأن الأسعار ارتفعت فوق هذا الاتجاه للمرة الأولى منذ فقاعة الإسكان:
إلى متى سيتعين على الأميركيين تحمل هذا؟ إن المشكلة المركزية في السوق المحلية القائمة ـ تقييد الرهن العقاري الذي يعمل على قمع المعروض من المساكن المعروضة للبيع ـ مفهومة جيداً، وسوف يستغرق حلها بعض الوقت ببساطة. ولا شك أن الركود وارتفاع معدلات البطالة من شأنه أن يجعل الأمر يحدث بشكل أسرع؛ وهذه هي الطريقة التي تم بها حل مشكلة القدرة على تحمل التكاليف في عام 2008. ولكن فقط السادي على طريقة أندرو ميلون قد يشجع الركود باعتباره أداة لتطهير السوق.
وفي سوق المنازل الجديدة، تبدو المشكلة غامضة أكثر. كما نوقش بالأمس، تراجعت تصاريح الإسكان وبدايات الإسكان إلى مستويات ما قبل الوباء – وهي مستويات لم تكن في حد ذاتها كافية لحل مشكلة النقص في الإسكان الوطني الذي يعود على الأقل إلى الأزمة المالية الكبرى. لماذا لا يقومون ببناء المزيد من المنازل بأسعار تلبي الطلب؟
أحد التفسيرات المحتملة هو أن تضخم التكاليف يعني أن شركات بناء المساكن بدأت بالفعل في بناء أكبر عدد ممكن من المساكن التي يمكنها بيعها بشكل مربح. وهذا يعني أنه لا يمكن بناء منازل إضافية إلا بمستويات عائد غير مقبولة. لكن هوامش بناء المنازل تبدو جيدة جدًا. إن الهوامش الإجمالية والتشغيلية والصافية لأكبر خمس شركات بناء منازل في الولايات المتحدة بعيدة عن ذروتها في عام 2023، لكنها لا تزال مرتفعة للغاية وفقًا لمعايير التاريخ الحديث:
القصة مع العائد على رأس المال مشابهة:
إن عوائد الشركات العامة، كما تبدو قوية، قد لا تمثل الصناعة. أرسل ريك بالاسيوس من شركة جون بيرنز للاستشارات عبر البريد الإلكتروني أن بناء المنازل هو صناعة من نصفين:
إن شركات بناء المساكن الكبرى المتداولة علنًا تحقق أداءً جيدًا، وتتجه أكبر هذه الشركات مثل DR Horton وLennar إلى تحقيق نمو مزدوج الرقم في عام 2024. وتمثل شركات بناء المساكن المتداولة علنًا كمجموعة الآن 48 في المائة من جميع مبيعات المساكن الجديدة في الولايات المتحدة، ارتفاعًا من 22 في المائة في عام 2003، لذا فإن الأمر يتطلب قدرًا كبيرًا من الدمج. ربما لم تكن المزايا التي تتمتع بها شركات بناء المساكن العامة الكبرى على شركات البناء الخاصة الصغيرة بهذه الضخامة من قبل
وتشمل المزايا انخفاض تكلفة رأس المال والحجم وعمليات الرهن العقاري الداخلية. ومع ذلك، فإن شركات البناء العامة مثل لينار لا تستهدف زيادة معدلات تسليم المنازل في عام 2024 مقارنة بعام 2023، بل تستهدف فقط إيرادات أعلى.
إن أسعار المساكن مرتفعة بما يكفي لإبعاد شركات البناء والمستثمرين عن الهامش. فيما يلي مخطط جابين لنسبة السعر إلى الإيجار، والذي يصفه بأنه عائد على حقوق الملكية لمنزل جديد تم بناؤه:
لكن ما تخبرنا به أرقام البداية والتصاريح هو أن الصناعة ككل لا تقفز لتحقيق عوائد عالية. ولم لا؟ أفضل تخميني هو أن الأمر له علاقة كبيرة بالمخزون المتزايد من المنازل غير المباعة، والذي يقترب من نصف مليون وحدة، بالقرب من مستوى سنوات فقاعة الإسكان:
وفي أزمة الإسكان، تعلمت صناعة بناء المساكن، والمستثمرون في شركات بناء المساكن، أن المخزون الزائد يمثل خسارة في انتظار الحدوث. ربما لا تزال الصناعة في حالة صدمة منذ عام 2008، وبالتالي فهي مفرطة في الحذر. في بيئة عالية المعدل، يمكن أن يكون حمل المخزون مكلفًا أيضًا.
وأعتقد أن الارتفاع في المخزونات هو أفضل تفسير منفرد لحقيقة أن الارتفاع الغاضب في أسهم شركات بناء المنازل توقف قبل بضعة أشهر. ويبدو أن السوق قد خلص إلى أن فرص الاستثمار المتزايدة قبل الصناعة لم تعد كما كانت.
ولكن ارتفاع المخزونات لا يشكل في واقع الأمر سوى دليل آخر على عدم القدرة على تحمل التكاليف. ففي سوق تعاني من نقص المعروض، لا يتراكم المخزون إلا عندما لا يتم تسعيره بما يلبي احتياجات المشتري. فلماذا لا يضحي البناة بقدر أكبر من الهامش لزيادة حجم الإنتاج؟ لست متأكداً. فهل تفضل شركات البناء العامة، التي تتمتع بأكبر قدر من القوة المالية، الهوامش والعوائد الحالية على زيادة حجم الإنتاج وجني الأرباح في المستقبل؟ كثيراً ما يُـقال شيء من هذا القبيل عن صناعة النفط في السنوات الأخيرة، نتيجة للتأثير الخبيث لقصر النظر في وول ستريت. وهذا يتفق مع الفرضية القائلة بأن الصناعة أصيبت بصدمة دفعت بها إلى المحافظة بسبب أزمة الإسكان قبل خمسة عشر عاماً. أو هل أصبحت الصناعة أكثر تشدداً وأقل قدرة على المنافسة؟ لا أرى أي دليل على ذلك، ولكنه ممكن.
ويشير غابن إلى أن أحد آثار الوباء كان التحول الكبير في الطلب على الإسكان من المناطق الحضرية إلى المناطق الأقل كثافة سكانية. ويعتقد أن صدمة الطلب التي تحدث لمرة واحدة قد تفسر نصف ارتفاع أسعار المنازل أو أكثر بعد الوباء. إن صدمة الطلب من هذا القبيل ــ والتي لا تختلف عن صدمات العرض الناجمة عن الجائحة ــ تستغرق ببساطة بعض الوقت حتى يتم حلها في ظل توازن جديد. وبطبيعة الحال، فإن قواعد تقسيم المناطق والحركة النيمبية لها دور تلعبه أيضاً، على الرغم من أن الاندفاع إلى إلقاء اللوم عليها في كل شيء يبرز المتشككين بداخلي.
سواء كانت مشكلة عدم القدرة على تحمل التكاليف لها علاقة ببنية صناعة بناء المساكن، أو الآثار المترتبة على الوباء، أو القوى غير السوقية، فمن المرجح أن تستمر معنا لفترة طويلة.
قراءة جيدة واحدة
إصلاح Citi هو عمل شاق.
