بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عامًا 6.49% هذا الأسبوع، وهو ما يزيد قليلاً عن مستوى الأسبوع السابق، وفقًا لما ذكرته شركة فريدي ماك يوم الخميس. لكن هذا لا يزال أقل بكثير من ذروة هذا العام وأعلى مستوى منذ عقدين من الزمان في الخريف الماضي – ويبدو أن هذا كافٍ لإغراء أصحاب المنازل بإعادة التمويل.
ارتفعت طلبات الرهن العقاري بنسبة 17% الأسبوع الماضي، مدفوعة برغبة أصحاب المنازل في إعادة التمويل، بنسبة مذهلة بلغت 35%، وفقًا لتقرير جمعية مصرفيي الرهن العقاري يوم الأربعاء. وانخفضت أسعار الرهن العقاري الأسبوع الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ أكثر من عام، وفقًا لأرقام من شركة التمويل العقاري العملاقة فريدي ماك.
ومن المتوقع أن تنخفض تكاليف الاقتراض بشكل أكبر في وقت لاحق من هذا العام إذا نفذ بنك الاحتياطي الفيدرالي تخفيضات أسعار الفائدة المتوقعة على نطاق واسع من قبل الاقتصاديين والمستثمرين.
ورغم انخفاض أسعار الرهن العقاري، تظل سوق الإسكان في أميركا بعيدة المنال بالنسبة للعديد من الأميركيين، وخاصة أولئك من ذوي الدخول المنخفضة الذين يعيشون في مراكز سكانية حضرية تشهد نمواً سريعاً في أسعار المساكن، مثل سان دييغو ونيويورك. فقد وصلت أسعار المساكن إلى مستويات قياسية مرتفعة عدة مرات هذا العام، وفقاً لبيانات من شركة ستاندرد آند بورز جلوبال وبشكل منفصل من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
وقال توم بورشيلي، كبير خبراء الاقتصاد الأميركي في مؤسسة بي جي آي إم للدخل الثابت، لشبكة سي إن إن في مقابلة: “إن قطاع الإسكان يواجه العديد من التحديات، وأهمها ارتفاع أسعار الرهن العقاري، وارتفاع أسعار المساكن، ونقص المخزون. ولا يزال متوسط الدفعة على الرهن العقاري ضعف ما كان عليه قبل أربع سنوات”.
لا يزال النقص المستمر في وحدات الإسكان المتاحة في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد يرفع أسعار المساكن. وقد تم اتخاذ بعض الخطوات الكبيرة نحو سوق أكثر تكلفة هذا العام، مع تحسن إجمالي مخزون الإسكان كل شهر حتى الآن في عام 2024، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. لكن الطلب لا يزال يفوق العرض.
إن العامل الرئيسي الذي خفف من تكاليف الإسكان في أماكن مثل تامبا ودينفر ومينيابوليس هو انتعاش البناء السكني. تعتمد وتيرة بناء المساكن على عوامل مثل قوانين تقسيم المناطق المحلية وتوافر الأراضي واتجاهات النمو السكاني. في تامبا، أدى تدفق السكان الجدد، إلى جانب العديد من أفدنة الأراضي، إلى تحفيز بناء المساكن، مما ساهم في تباطؤ نمو تكاليف المأوى بشكل كبير. أدى ذلك إلى انخفاض التضخم بشكل عام في المنطقة الحضرية إلى حد كبير، إلى 2.4٪ في العام المنتهي في مايو، انخفاضًا من أكثر من 11٪ في عام 2022.
لقد أثبتت تكاليف الإسكان المرتفعة باستمرار أنها عقبة أمام معركة التضخم التاريخية المستمرة التي يخوضها بنك الاحتياطي الفيدرالي. انخفض التضخم بشكل ملحوظ عن أعلى مستوياته في 40 عامًا والتي سجلها في صيف عام 2022، حيث وصل إلى معدل سنوي بلغ 2.9٪ في يوليو، وهي المرة الأولى منذ أكثر من ثلاث سنوات التي سجل فيها مؤشر أسعار المستهلك أقل من 3٪، وفقًا للبيانات الصادرة يوم الأربعاء. لكن هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي المعلن هو 2٪ على أساس سنوي. شكلت تكاليف المأوى ما يقرب من 90٪ من الزيادة في أسعار المستهلك التي شهدناها الشهر الماضي.
وقالت وزارة العمل إن مؤشر أسعار المستهلك، باستثناء المأوى، ارتفع بنسبة 1.7% خلال الاثني عشر شهرا المنتهية في يوليو/تموز.
يمكن للأميركيين الذين يشعرون بالقلق بسبب أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في البلاد أن يتوقعوا على الأقل بعض الراحة من انخفاض أسعار الفائدة قريبًا.
لقد أصبح التضخم تحت السيطرة بالقدر الكافي وضعف سوق العمل. ومن غير الواضح أيضًا ما إذا كانت البطالة ستظل ثابتة أو سترتفع أكثر من 4.3٪، وهو أعلى معدل منذ أكتوبر 2021، في الأشهر المقبلة. ووفقًا لخبراء الاقتصاد، فإن هذه حجة كافية لبنك الاحتياطي الفيدرالي لبدء خفض تكاليف الاقتراض في أقرب وقت من الشهر المقبل.
ولكن من غير المرجح أن يكون هذا التغيير كبيرا. فمن المتوقع أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي للإقراض، والذي يؤثر على تكاليف الاقتراض في مختلف أنحاء الاقتصاد، بمقدار ربع نقطة مئوية في سبتمبر/أيلول. ويراهن بعض المتداولين على أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يخفض سعر الفائدة بمقدار نصف نقطة مئوية. ولكن بيانات أخرى تشير إلى أن الاقتصاد لا يزال قويا: فقد أظهرت أرقام منفصلة من وزارة التجارة صدرت يوم الخميس أن المتسوقين الأميركيين لا يزالون يغذون الاقتصاد بإنفاقهم.
قال مسؤولون في بنك الاحتياطي الفيدرالي إن قوة الاقتصاد المستمرة سمحت لهم بالانتظار بصبر بينما يجمعون الأدلة للتأكد من ترويض التضخم بنجاح واتجاهه نحو التباطؤ إلى هدف البنك المركزي البالغ 2%. فضلاً عن ذلك فإن التعليقات الأخيرة من جانب محافظي البنوك المركزية لا تشير إلى أنهم يخططون لأي إجراء عدواني الشهر المقبل.
لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، لكن إجراءاته تؤثر عليها من خلال تحركات عائد سندات الخزانة الأميركية القياسية لأجل عشر سنوات. وعادة ما تنخفض عائدات السندات بعد أن تعزز البيانات الاقتصادية الضعيفة فرص خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة، كما ترتفع مع ظهور علامات على قوة الاقتصاد تشجع بنك الاحتياطي الفيدرالي على إبقاء أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول.
ومن المتوقع أن تنخفض أسعار الرهن العقاري بشكل أكبر هذا العام، ولكن من غير الواضح ما إذا كانت ستنخفض إلى أقل من 6%. وتظل الأسعار أعلى من أي شيء شهدناه في العقد الذي سبق عام 2022، وهو العام الذي بدأ فيه بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بقوة لمحاربة التضخم.
