لقد ساعد وكيل العقارات مايك ماكان سكان فيلادلفيا في شراء وبيع المنازل لمدة تقرب من أربعة عقود، لكن الانحدار الحالي في سوق العقارات لا يشبه أي شيء رآه من قبل.
وقال “لقد انخفضت المبيعات بشكل كبير منذ عامين. والأمر المدهش هو أنه في أي ركود آخر خلال 38 عامًا من حياتي، تبدأ الأسعار في الانخفاض، ولكن المخزون منخفض.
“لقد تجمد الناس، وقالوا، “أنا لا أبيع منزلي لأن لدي معدل رهن عقاري قدره 2.6 في المائة”.
في انتخابات اتسمت بالقلق إزاء ارتفاع تكاليف المعيشة في الولايات المتحدة، فإن سوق الإسكان الراكد في البلاد يشكل عقبة أمام الديمقراطيين في محاولتهم الفوز بدعم الناخبين المترددين.
في حين من المتوقع أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي الشهر المقبل في خفض أسعار الفائدة من أعلى مستوياتها في 23 عاما، فإن جهوده المستمرة منذ عامين لكبح التضخم جعلت امتلاك المساكن بعيدا عن متناول الكثيرين.
وفي أحدث تقرير لمؤشر أسعار المستهلك، شكلت تكاليف النفقات المرتبطة بالإسكان ما يقرب من 90 في المائة من التضخم المسجل خلال شهر يوليو/تموز.
قال أنطوان سيرايت، وهو استراتيجي ديمقراطي، “إن امتلاك منزل يشكل جزءاً من الحلم الأميركي. وبالنسبة للعديد من الناس، تحول الحلم الأميركي إلى كابوس”.
“أعتقد أن وجود خطة محددة حول إمكانية الوصول والقدرة على تحمل التكاليف سيكون أمرًا أساسيًا لكل من كامالا هاريس والحاكم (تيم) والز.”
كشفت هاريس يوم الجمعة عن مقترحات لمنح ائتمانات ضريبية تصل إلى 25 ألف دولار لمشتري المنازل لأول مرة – وهي محاولة لإقناع الناخبين بأنها ستعالج أزمة تكاليف المعيشة التي أدت إلى تآكل الدعم لمحاولة إعادة انتخاب جو بايدن قبل أن ينسحب من السباق.
واقترحت أيضا إعفاءات ضريبية جديدة لتشجيع شركات بناء المنازل على بناء منازل جديدة، واتخاذ إجراءات صارمة ضد الممارسات غير العادلة من جانب أصحاب العقارات والمستثمرين الذين يشترون كميات كبيرة من مخزون الإسكان.
وقالت هاريس يوم الجمعة “أنا لست جديدة على هذه القضية. أنا أعرف كيف أقاتل من أجل الأشخاص الذين يتم استغلالهم في سوق الإسكان، وأعرف ماذا يعني امتلاك المسكن”.
وأضافت نائبة الرئيس “سأعمل بالشراكة مع الصناعة لبناء المساكن التي نحتاجها، سواء للإيجار أو للشراء”. وقالت هاريس إنها تريد أن ترى بناء 3 ملايين منزل جديد في غضون أربع سنوات.
وبحسب استطلاع للرأي أجراه مركز الديمقراطية الشعبية التقدمي، فإن 84% من الناخبين في الولايات المتأرجحة يقولون إن تكلفة السكن تشكل قضية رئيسية.
يقول بوب تريست، الخبير الاقتصادي بجامعة نورث إيسترن: “من الواضح أن أي شيء يمكن أن يساعد في تسريع زيادة المعروض من المساكن سيكون مفيدًا. قد يكون ذلك من خلال السماح بالإصلاح لمحاولة إصدار التصاريح بشكل أسرع أو إصلاحات تقسيم المناطق التي تسمح بكثافة الإسكان في مناطق معينة”.
كان دونالد ترامب قد حقق تقدما في استطلاعات الرأي على بايدن بشأن الاقتصاد، مستغلا القلق بشأن التضخم وارتفاع تكاليف المعيشة. والآن تعمل هاريس على سد هذه الفجوة ــ لكن المرشح الجمهوري لا يزال يحاول تحميلها مسؤولية التضخم، في حين يتعهد بوضع خططه الخاصة لخفض التكاليف.
تتعهد منصة الحزب الجمهوري لعام 2024 بالسماح ببناء منازل جديدة على الأراضي الفيدرالية، ومثل هاريس فإنها ستقدم أيضًا إعفاءً ضريبيًا للمشترين لأول مرة.
إن الأسواق تتوقع أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، بدءاً من سبتمبر/أيلول، بنحو نقطة مئوية واحدة هذا العام، من النطاق الحالي الذي يتراوح بين 5.25% و5.5%. ولكن تأثيرات الخفض لن تصل إلى الناخبين إلا تدريجياً.
وقال ريان سويت، كبير خبراء الاقتصاد الأميركي في أوكسفورد إيكونوميكس: “لن نشهد ارتفاعا كبيرا في مبيعات المساكن بسبب خفض أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي. أعتقد أن الخفض يشكل نوعا من الراحة”.
في حين بدأت أسعار الرهن العقاري في التراجع – حيث انخفضت أسعار الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا إلى 6.47 في المائة – فقد ارتفعت تكلفة الاقتراض لشراء المساكن بشكل حاد في السنوات الأخيرة. في أكتوبر 2023، بلغت الأسعار أعلى مستوى لها في 24 عامًا عند 7.79 في المائة، مقارنة بنحو 2.65 في المائة فقط في بداية عام 2021.
وقال ديفيد سيف، كبير خبراء الاقتصاد في الأسواق المتقدمة لدى نومورا: “الأمر الوحيد الذي يعيق السوق بالكامل هو أن المشترين يواجهون معدلات رهن عقاري أعلى بكثير، وبالتالي فإن القدرة على تحمل التكاليف منخفضة للغاية، حتى لو كانت مشروطة بسعر المنزل”.
كما أن أصحاب المساكن الذين كانت أسعار الفائدة عليهم منخفضة قبل أن يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي تكاليف الاقتراض قبل عامين يترددون في الانتقال إلى مساكن أخرى لأنهم سوف يضطرون إلى تحمل تكاليف الرهن العقاري الأعلى. ذلك أن العديد من الرهن العقاري في الولايات المتحدة لا يمكن “نقله” أو ترحيله إلى مساكن جديدة.
وهذا أحد الأسباب التي أدت إلى انخفاض مخزونات الإسكان الوطنية بنسبة 27 في المائة منذ أغسطس/آب 2019، وفقاً لبيانات شركة الوساطة العقارية ريدفين.
إن نقص المعروض من المنازل القائمة هو محرك لمزيد من النشاط في قطاع المنازل الجديدة.
وقال دوغلاس ييرلي جونيور، الرئيس التنفيذي لشركة تول براذرز لبناء المنازل، في مكالمة أرباح حديثة، إن الطلب على المنازل الجديدة يعكس “نقص الإنتاج المزمن” للمنازل والمخزون المنخفض تاريخيًا للمنازل القائمة بسبب “تأثير الإغلاق بسبب ارتفاع الأسعار”.
وتظهر بيانات مكتب الإحصاء أن عمليات إكمال بناء المساكن الجديدة ارتفعت بنسبة 15.5% على أساس سنوي في يونيو/حزيران، لكن الانخفاض بنسبة 4% على أساس سنوي في عمليات البدء يشير إلى أن بعض شركات البناء أوقفت أعمال البناء.
وقال ماثيو والش، الخبير الاقتصادي في شؤون الإسكان في موديز: “يبدو أن هناك زيادة في التصاريح المصرح بها ولكن لم يتم البدء في تنفيذها. وهذا يتفق مع التوقعات بأنهم ينتظرون انخفاض الأسعار مرة أخرى للبدء في تشييد العقارات المصرح بها”.
بالنسبة للأميركيين الذين لا يريدون – أو لا يستطيعون تحمل – شراء عقار، يظل الإيجار مكلفًا، على الرغم من أن السوق بدأت في التباطؤ. ارتفع التضخم في الإيجار إلى 8.18 في المائة في مارس 2023 – وهو أعلى مستوى له في 42 عامًا – لكنه كان 5.2 في المائة في يوليو.
وتشير الزيادة في الإيجارات إلى أنه في ولاية متأرجحة مثل أريزونا، يلزم دخل سنوي يبلغ نحو 70 ألف دولار لشراء شقة من غرفتي نوم، وفقًا للائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل. وهذا يعادل تقريبًا ضعف متوسط الدخل السنوي الذي يبلغ 37209 دولار.
تقرير إضافي بقلم لورين فيدور في نيويورك
