أعلنت نائبة الرئيس كامالا هاريس عن مجموعة شاملة من المقترحات بشأن سياسة الإسكان، مما يمنح الناخبين أول نظرة على الشكل الذي قد يبدو عليه سوق الإسكان في ظل إدارة هاريس.
كشفت هاريس عن المقترحات كجزء من خطة اقتصادية شعبوية تمثل أول إعلان سياسي رئيسي لها منذ حلولها محل الرئيس جو بايدن على رأس قائمة الديمقراطيين في السباق الرئاسي لعام 2024 ضد الجمهوري دونالد ترامب.
وتدعو سياستها الإسكانية المميزة إلى تقديم ما يصل إلى 25 ألف دولار كمساعدة فيدرالية للدفعة الأولى لمشتري المنازل لأول مرة الذين دفعوا إيجارهم في الوقت المحدد لمدة عامين على الأقل. ويوسع هذا بشكل كبير اقتراح بايدن السابق بخصم ضريبي بقيمة 10 آلاف دولار للمشترين لأول مرة، والذي كان يحد من مساعدة الدفعة الأولى الإضافية لمشتري المنازل من الجيل الأول.
وتقول حملة هاريس في بيان لها إن البرنامج من شأنه أن يوفر مساعدة في الدفعة الأولى لما يصل إلى 4 ملايين من المشترين لأول مرة على مدى أربع سنوات.
وتضمنت عناصر أخرى من الخطة، تخفيضات ضريبية جديدة للمطورين لتحفيز بناء المنازل الجاهزة، وفرض قيود على مشتريات المستثمرين من المنازل العائلية، وحظر منصات البرمجيات المشتركة التي يستخدمها أصحاب العقارات لتحديد الإيجار، وهو ما يقول المنتقدون إنه شكل من أشكال تحديد الأسعار.
وتقول هاريس إنها ستسعى إلى بناء 3 ملايين وحدة سكنية جديدة خلال فترة أربع سنوات. وهو هدف يمكن تحقيقه، حيث تظهر بيانات مكتب الإحصاء الأميركي أن 1.5 مليون وحدة سكنية جديدة تم بناؤها من قبل القطاع الخاص تم الانتهاء منها في عام 2023 وحده.
وتتطلب مقترحاتها الرئيسية، بما في ذلك مساعدة الدفعة الأولى، موافقة الكونجرس. وتقدر مجموعة السياسات غير الربحية “لجنة الميزانية الفيدرالية المسؤولة” أن سياسات الإسكان الجديدة التي تقترحها هاريس ستكلف 200 مليار دولار على مدى أربع سنوات، وأكثر إذا تم جعلها دائمة.
وتأتي تعهدات حملة هاريس في أعقاب ارتفاع هائل في قيم المساكن، الأمر الذي ترك أصحاب المساكن الحاليين يجلسون على جبل من حقوق الملكية، في حين جمد العديد من المشترين المحتملين لأول مرة خارج السوق. وفي مايو/أيار، ارتفعت أسعار المساكن الوطنية بنسبة 48% عن أربع سنوات سابقة، وفقاً لكيس شيلر.
وفي خطاب ألقاه يوم الجمعة في ولاية كارولينا الشمالية المتأرجحة، قال هاريس: “مع ارتفاع أسعار المساكن، ارتفع حجم الدفعات المقدمة أيضًا. وحتى إذا ادخر أصحاب المساكن الطامحون لسنوات، فإن هذا لا يكفي في كثير من الأحيان”.
كان اقتراح هاريس بشأن الدفعة الأولى خالياً من التفاصيل المحددة ــ من هم المؤهلون بالضبط للحصول على مساعدة الدفعة الأولى، وكيف سيتم توزيع الأموال؟ ولكن الخطة سرعان ما أشعلت نقاشاً محتدماً، حيث أشاد بعض خبراء سياسة الإسكان بالاقتراح وحذر آخرون من أنه قد يؤدي إلى زيادات جامحة في أسعار المساكن.
كما انتقدت حملة ترامب بسرعة الاقتراح، حيث زعم المرشح الجمهوري لمنصب نائب الرئيس جيه دي فانس أن “كامالا هاريس تريد إعطاء 25 ألف دولار للمهاجرين غير الشرعيين لشراء منازل أمريكية”.
من غير الواضح ما إذا كانت خطة هاريس ستتضمن شرط الحصول على الجنسية، ولكن المهاجرين الموجودين في البلاد بشكل غير قانوني غير مؤهلين للتقدم بطلب للحصول على قروض عقارية تقليدية أو “متوافقة”. واعتمادًا على كيفية إدارة البرنامج، فقد يجعلهم هذا أيضًا غير مؤهلين للحصول على المساعدة الفيدرالية مع الدفعة الأولى.
خبراء يتفاعلون مع خطة مساعدة الدفعة الأولى التي اقترحتها هاريس
حذر العديد من خبراء الاقتصاد الذين تحدثوا إلى موقع Realtor.com من أن خطة هاريس قد تأتي بنتائج عكسية من خلال تعزيز الطلب في سوق الإسكان الساخن بالفعل، مما يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع.
ويحذر كين جونسون، أستاذ التمويل ورئيس قسم العقارات بجامعة ميسيسيبي، من أن تقديم مساعدات واسعة النطاق للدفعة الأولى سيكون بمثابة “إلقاء البنزين على سوق الإسكان المشتعلة بالفعل”.
يقول جونسون: “إن العَرَض الحقيقي لما يجري هو أننا نعاني من نقص في المعروض. فنحن نعاني من نقص خطير في المعروض. ولا نستطيع ببساطة أن نبني المساكن بالسرعة الكافية. ولا نستطيع أن نسهل على الناس شراء المساكن، وأن نقدم لهم قروضاً أسهل لشراء المساكن، في حين أن سوق الإسكان أصبحت باهظة الثمن إلى هذا الحد”.
ويقول جونسون إنه من أجل إعادة أسعار المساكن إلى مستوياتها الطبيعية، يتعين على الحكومة أن تبذل المزيد من الجهود لمساعدة شركات بناء المساكن الصغيرة والمستقلة في تأمين التمويل.
ويوضح أن إحدى الطرق لتحقيق ذلك تتمثل في إطلاق مؤسسة ترعاها الحكومة مخصصة لشراء قروض البناء، بنفس الطريقة التي تشتري بها مؤسستا فاني ماي وفريدي ماك الرهن العقاري.
ويعترف تاي كريستنسن، رئيس شركة “أريف هوم” التي تقدم المساعدة في دفع الدفعة الأولى من المسكن في القطاع الخاص، بأن الدعم الفيدرالي للمشترين لأول مرة قد يؤدي إلى تأجيج التضخم في سوق الإسكان إذا لم يتم موازنته بزيادة العرض.
ومع ذلك، فهي تزعم أن الإعفاءات الضريبية التي اقترحتها هاريس لبناة المنازل يمكن أن تعوض خطر التضخم من خلال تحفيز البناء الجديد، وأن مساعدة الدفعة الأولى من شأنها أن تشكل خطوة مهمة لتحقيق المساواة في الفرص وتعزيز فرص امتلاك المساكن.
يقول كريستنسن: “نحن ندعم تمامًا أي شيء يزيد من ملكية المساكن، وخاصة في المجتمعات المهمشة ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط. إن ملكية المساكن هي الوسيلة الأولى لخلق الثروة لغالبية الأميركيين، ولإتاحة الفرص لتوسيع هذه الفائدة لتشمل المزيد من الأميركيين، فإننا ندعم تمامًا أي شيء يبدو عليه هذا الأمر”.
وأشادت الجمعية الوطنية لبناة المنازل بهاريس لجعلها الإسكان وملكية المنازل محورًا لأجندتها الاقتصادية.
وقال رئيس الرابطة الوطنية لبناة المساكن كارل هاريس في بيان: “نحن سعداء بأن أساس خطتها يدعو إلى بناء 3 ملايين وحدة سكنية جديدة لأن الطريقة الأساسية لمعالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في البلاد هي زيادة المعروض من الإسكان في البلاد”.
وقال إن الإعفاءات الضريبية الجديدة للمطورين من شأنها أن تساعد في تعزيز البناء، لكنه حذر من أن “أي حافز ضريبي لدعم إنتاج المنازل الأولية يجب أن يستهدف ظروف السوق المحلية وأن يكون متاحًا على نطاق واسع”.
كما كرر كارل هاريس، الذي لا تربطه أي صلة بنائب الرئيس، دعوة مجموعته منذ فترة طويلة لخفض القواعد واللوائح الفيدرالية التي يقول إنها مرهقة ومكلفة بالنسبة لبناة المنازل.
“الشيطان يكمن في التفاصيل”
إذا حصلت كامالا هاريس على موافقة الكونجرس على برنامج مساعدة الدفعة الأولى، فلن تكون هذه هي المرة الأولى التي تدعم فيها الحكومة الفيدرالية مشتري المنازل.
في عام 2009، أثناء ذروة الأزمة المالية العالمية، أقر الكونجرس قرضاً مماثلاً بقيمة 8000 دولار للمشترين لأول مرة. ولكن عام 2009 كان وضعاً مختلفاً تماماً، حيث هبطت أسعار المساكن بسبب تراجع هائل في الطلب، وكان من الضروري تدفق المشترين لتحقيق الاستقرار في السوق.
والآن يعتقد العديد من خبراء الاقتصاد أننا نواجه النوع المعاكس من الأزمة: فالمعروض من المساكن غير كاف لتلبية الطلب، مما يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بعيداً عن متناول العديد من الأسر.
يقول البروفيسور جونسون: “إن سوق الإسكان لا تزال بعيدة كل البعد عن المستوى الذي ينبغي لها أن تكون عليه”. ففي أعقاب الركود العظيم، “لم نقم نحن في الولايات المتحدة وحول العالم ببناء أي منتج سكني لمدة عقد من الزمان، ولم نقم بذلك على الإطلاق تقريباً. لذا فقد تخلفنا كثيراً عن الركب”.
في الفترة من 1996 إلى 2006، أنجزت الولايات المتحدة ما معدله 1.6 مليون وحدة سكنية جديدة كل عام. ثم هبطت وتيرة البناء على مدى السنوات الخمس التالية، حتى بلغت أدنى مستوياتها عند أكثر من نصف مليون وحدة في عام 2011. ومنذ ذلك الحين، ارتفعت وتيرة البناء ببطء كل عام، ولكنها لم تعد بعد إلى المستويات التي شهدتها قبل انهيار سوق الإسكان في عام 2007.
ومع قيام شركات البناء ببناء عدد أقل من المنازل بعد الأزمة، بدأت أيضًا في التركيز على المنازل الأكبر حجمًا والأكثر تكلفة، والتي تتمتع بهامش ربح أعلى. في عام 2015، بلغت المساحة المتوسطة للمنازل العائلية الجديدة ذروتها عند 2473 قدمًا مربعًا، ارتفاعًا من متوسط 2088 قدمًا مربعًا في العقد حتى عام 2006.
وقد انخفضت أحجام المنازل الجديدة ببطء منذ ذلك الحين، ولكنها ظلت أعلى بكثير من متوسط ما قبل الأزمة المالية في العام الماضي، عند 2238 قدم مربع.
ربما يأمل هاريس أنه من خلال توفير ائتمانات ضريبية للبنائين وإعانات للمشترين على وجه التحديد في فئة المشترين لأول مرة، فإنه سوف يحفز سوق المنازل المبتدئة ويشجع المزيد من البناة على التحول نحو منازل أكثر بأسعار معقولة تناسب مشتري المنازل لأول مرة.
ويشير كريستنسن من شركة Arrive Home إلى أن فئة المنازل المبتدئة قد تشمل اليوم في كثير من الأحيان وحدات في عقارات متعددة العائلات مثل الوحدات السكنية ذات الطابقين والوحدات الرباعية، والتي تكون أرخص في البناء من المنازل المستقلة، ولكنها لا تزال تسمح للمشترين ذوي الدخل المنخفض بالبدء في بناء حقوق الملكية.
وتقول: “عندما يفكر الناس في المنازل المبتدئة، فإنهم يتخيلون في بعض الأحيان سياجًا أبيضًا ومنزلًا مكونًا من ثلاث غرف نوم وحمامين مع فناء. لكن مشاريع التطوير الحضري المخطط لها تكون أرخص عادةً من الأحياء الضواحي العادية، وخاصة بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة، وهذا أمر بالغ الأهمية، لأنهم يحتاجون فقط إلى وضع قدمهم على سلم العقارات”.
ويشير ماثيو إس. رولاند، العميد المساعد لبرنامج تطوير العقارات والأستاذ المساعد السريري في كلية الهندسة المعمارية والتخطيط في جامعة بافالو، إلى أنه بالنسبة لقرض FHA بنسبة 3.5% مقدمًا، فإن ائتمان الدفعة المقدمة بقيمة 25000 دولار يمكن أن يغطي الدفعة المقدمة لمنزل يصل إلى 715000 دولار.
ومع ذلك، بنسبة 20% مقدماً، فإن الائتمان سيغطي الدفعة المقدمة لمنزل يصل إلى 125 ألف دولار فقط، وهو نطاق سعري غير موجود تقريباً باستثناء بعض وحدات الشقق السكنية.
ويقول رولاند إن الأسئلة الرئيسية المتعلقة بالبرنامج لا تزال بحاجة إلى إجابة، بما في ذلك كيفية تأهل مشتري المنازل، وما إذا كان يتعين عليهم دفع بعض أموالهم الخاصة أيضًا، وما إذا كانت الأموال ستوزع كرصيد ضريبي أو دفع مباشر للمقرض.
يقول رولاند: “بشكل عام، أعتقد أن هذا البرنامج لديه القدرة على المساعدة. ومع ذلك، فإن الشيطان يكمن في التفاصيل”.
