من المتوقع على نطاق واسع أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي الأميركي أسعار الفائدة يوم الأربعاء بعد أن أبقى عليها عند أعلى مستوى في 23 عاما لأكثر من عام، وهو ما يغذي الآمال في أن سوق الإسكان الراكدة في الولايات المتحدة ربما تتحسن قريبا.
لقد تضاعفت أسعار الرهن العقاري منذ عام 2020، مما ساهم في ظهور واحدة من أكثر أسواق الإسكان غير الميسورة التكلفة في التاريخ. وفي حين لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، فإن إجراءاته تؤثر على تكاليف الاقتراض في جميع أنحاء الاقتصاد.
إن التأثير الأكثر وضوحاً هو أن خفض أسعار الفائدة قد يساعد في تخفيف الضغوط التصاعدية على أسعار الرهن العقاري، مما يجعل أحد أجزاء معادلة شراء المساكن أكثر يسراً. وقد يكون هذا بمثابة أخبار جيدة لمشتري المساكن لأول مرة وأصحاب المساكن الحاليين الذين كانوا مترددين في طرح منازلهم للبيع في بيئة أسعار فائدة أعلى. ولكن هذا قد يعني أيضاً منافسة أشد ضراوة بين مشتري المساكن.
في الواقع، بدأت أسعار الرهن العقاري بالفعل في الانخفاض بشكل مطرد تحسبًا لخفض الفائدة المتوقع من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء. ووفقًا لمؤسسة فريدي ماك، انخفض متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.20% الأسبوع الماضي – وهو أدنى مستوى منذ فبراير 2023، وانخفاضًا كبيرًا عن ذروته في العام الماضي عند 7.79%.
قد لا يبدو تغيير نقطة مئوية واحدة في أسعار الرهن العقاري كبيرا، لكنه يمكن أن يوفر على مشتري المنازل مئات الدولارات في المدفوعات الشهرية.
لنفترض على سبيل المثال أن منزلاً بيع بمبلغ 422.600 دولار، وهو متوسط سعر بيع منزل في الولايات المتحدة وفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وبافتراض أن المشتري دفع وديعة بنسبة 20% عند الإغلاق وكان لديه معدل رهن عقاري ثابت لمدة 30 عاماً، فإن هذا المشتري قد يوفر أكثر من 2.600 دولار سنوياً على أقساط الفائدة إذا حدد معدل رهن عقاري بنسبة 6% مقارنة بـ 7%.
كان العرض عاملاً رئيسيًا آخر ساهم في صعوبات سوق الإسكان: كان أصحاب المنازل الذين حجزوا أسعار الرهن العقاري المنخفضة للغاية في عصر الوباء أقل استعدادًا لبيع منازلهم. وقد أدى ذلك إلى خلق منافسة شرسة، مما أدى غالبًا إلى حروب مزايدة على المنازل الموجودة في السوق.
قد يؤدي انخفاض أسعار الفائدة في النهاية إلى كسر تأثير “حبس” الرهن العقاري.
وقال داريل فيرويذر، كبير خبراء الاقتصاد في شركة ريدفين: “هناك أصحاب منازل كانوا يرغبون في بيع منازلهم بالفعل لكنهم لم يفعلوا ذلك لأنهم لم يتمكنوا من تحمل تكاليف قرضهم العقاري التالي في ظل ارتفاع أسعار الفائدة”. “كلما انخفضت أسعار الفائدة، أصبح من الممكن لهؤلاء الأشخاص بيع منازلهم وشراءها مرة أخرى”.
ومع ذلك، فمن غير المرجح إلى حد كبير أن تنخفض أسعار الرهن العقاري إلى ما كانت عليه في الأيام الأولى من الوباء عندما خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في خطوة طارئة لدعم الاقتصاد، كما قال فيرويذر.
يراهن أغلب المستثمرين على أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض أسعار الفائدة القياسية بمقدار ربع نقطة مئوية فقط يوم الأربعاء. ورغم أن التخفيضات المستقبلية متوقعة، إلا أنه لا يوجد ما يضمن موعد حدوثها.
وقالت “لقد استقرت أسعار الرهن العقاري لدى كثير من الناس عند نحو 3%. ولن نعود إلى هذا المستوى المنخفض”.
في الواقع، تشير تقديرات ويلز فارجو إلى أن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما سيبلغ 6.5% بحلول نهاية عام 2024 و5.9% بحلول نهاية عام 2025.
إذا اشتريت منزلاً في عام 2022 أو 2023، فقد تبدو فكرة إعادة تمويل قرضك العقاري جذابة مع انخفاض الأسعار. وينصح بعض المستشارين الماليين بالانتظار حتى تتمكن من الحصول على سعر قرض عقاري أقل بنسبة مئوية كاملة من السعر الذي تدفعه بالفعل، كما يقول فيرويذر.
“إذا حصلت على معدل رهن عقاري بنسبة 7.5%، فقد تكون لديك بالفعل الأموال اللازمة لإعادة التمويل”، كما قالت. “إذا كنت في موقف شخص حصل على معدل مرتفع حقًا، فربما كنت سأنتظر لأرى إلى أين تتجه الأسعار”.
ومع ذلك، إذا كنت من المشترين المحتملين للمنزل الذين يرغبون في التوقف عن شراء منزل، فإن المزيد من الانخفاض في أسعار الرهن العقاري قد يصبح في نهاية المطاف سلاحاً ذا حدين.
ورغم أن انخفاض أسعار الفائدة قد يمنح مشتري المنازل المزيد من القدرة الشرائية، فإنها قد تؤدي أيضا إلى منافسة أكثر شدة على المنازل في السوق، مما يدفع أسعار المنازل المرتفعة إلى الارتفاع بشكل قياسي.
قال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في بنك رايت: “إنها واحدة من تلك الأشياء التي يجب أن تكون حذرًا بشأن ما تتمناه. إن المزيد من الانخفاض في أسعار الرهن العقاري قد يؤدي إلى زيادة الطلب مما يجعل شراء منزل أكثر صعوبة”.
وهناك عامل آخر قد يؤدي في نهاية المطاف إلى زيادة الطلب وهو التغييرات الأخيرة في القواعد التي أقرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
تم تصميم التغييرات، التي دخلت حيز التنفيذ في 17 أغسطس، لتغيير الطريقة التي يتم بها دفع أجور 1.5 مليون محترف في مجال العقارات في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين عندما يساعدون الناس على شراء وبيع المنازل.
قال فيرويذر: “لقد أصبح من الصعب بعض الشيء التعامل مع سوق الإسكان في الوقت الحالي بسبب تغيير تلك القواعد. أعتقد أن العديد من المشترين ينتظرون حتى العام المقبل للدخول في السوق”.
بشكل عام، من الصعب تحديد توقيت سوق الإسكان بشكل مثالي، على الرغم من أن التحدث إلى العديد من المقرضين العقاريين لمقارنة أسعارهم يمكن أن يساعدك في تأمين سعر أقل.
ورغم أن انخفاض أسعار الرهن العقاري قد يجعل احتمال شراء منزل أكثر جاذبية لبعض الأشخاص، فإنه لا ينبغي أن يكون العامل الحاسم الوحيد، كما قال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty، إحدى أكبر شركات الوساطة العقارية في الولايات المتحدة.
“أقول للناس دائمًا، اقتنوا ما تستطيعون تحمله”، هكذا قالت باريجا. “منزلك هو المكان الذي تربي فيه عائلتك. إنه أسلوب حياتك، والقرب من الأنشطة، والمدرسة وكل هذه المكونات المختلفة. إنه ليس مجرد عائد على الاستثمار”.
