فتح Digest محرر مجانًا
تختار رولا خالاف ، محررة FT ، قصصها المفضلة في هذه النشرة الإخبارية الأسبوعية.
لقد مر بعض الوقت منذ قيام Alphaville بتسجيل الوصول على صندوق الاستثمار العقاري غير المدرج ، لكن Antoine Gara من Mainft قام بتنبيهنا إلى تقرير JPMorgan مثير للاهتمام حول الموضوع الذي يستحق تسليط الضوء عليه.
للتلخيص ، كانت شركة Blackstone Real Estate Investment Deforce Trust عبارة عن طاغوت تجاري في عصر ZIRP ، حيث ينمو إلى ما يقرب من 130 مليار دولار في الأصول وتصبح جوهرة التاج للإمبراطورية العقارية لمدير الاستثمار.
ولكن في ديسمبر 2022 ، أُجبرت على الحد من السحب ، حيث قفز المستثمرون إلى الصرف في Breit's Juicy ويبدو أن صافي قيمة الأصول المتأثر في الأسعار قد غمروا القدرات المولدة للنقد في الصندوق. جديلة الكثير من العناوين الصاخبة.
ثم أبرم بلاكستون صفقة انتهازية مع الوقف بجامعة كاليفورنيا لدعم بريت. في مقابل استثمار بقيمة 4 مليارات دولار لمدة ست سنوات ، ضمنت شركة Blackstone UC بحد أدنى صافي سنوي بنسبة 11.25 في المائة – مع وجود 1 مليار دولار من أسهم BREIT الخاصة بمدير الأصول. استثمرت جامعة كاليفورنيا في وقت لاحق 500 مليون دولار أخرى على نفس الشروط ، ورفع Blackstone الخلف إلى 1.125 مليار دولار.
لسوء الحظ ، فإن أداء Breit مسطح لاحقًا ، مما يجبر Blackstone على الإبلاغ عن التزام محتمل متزايد على الصفقة.
قام أنطوان بالإبلاغ منذ عام تقريبًا كيف نمت مسؤولية بلاكستون تجاه جامعة كاليفورنيا إلى 560 مليون دولار بحلول ذلك الوقت ، بعد خسارة بريت بنسبة 0.5 في المائة في عام 2023. عاد بريت بنسبة 1.95 في المائة العام الماضي ، لكن هذا لا يزال يعني أنه قد انخفض إلى أبعد من ذلك خلفها ضمان الأداء إلى جامعة كاليفورنيا.
إذن ما هو الضرر الآن؟ قدّر كينيث وورثينجتون ، محلل JPMorgan الأسبوع الماضي ، أن الضربة الإجمالية هي “إغلاق خسارة الحد الأقصى” وستصل إلى حوالي 900 مليون دولار في حالة استمرار الاتجاهات الحالية. تركيز ألفافيل أدناه:
إذا لم يتم الوفاء بمتوسط العائد السنوي 11.25 ٪ ، فإنه سيحصل على خيارات لبيع أسهم BREIT التي ستتلقاها من BX على مدار عامين قابلة للاعتماد على مدار عام 2028. إن فهمنا هو أن هذا النشاط سيظهر كدخل استثمار سلبي لـ BX في الأرباح القابلة للتوزيع على تلك الأرباع من 2028-2030 في حالة اختيار UC للبيع. نحن نتفهم أن 1.25 مليار دولار هو الحد الأقصى لعدد BX الذي يمكن أن يكون BX على خطاف بناءً على سعر BREIT المنشور كضمان في وقت الاتفاق. نلاحظ أيضًا أن الاتفاقية قد تم إبرامها من حيث الأسهم ، وبالتالي إذا كانت NAV أقل عندما تحتاج إلى تسليم الأسهم المضمونة إلى جامعة كاليفورنيا (والتي من المحتمل أن تكون الحالة إذا كان الأداء قد تم تسمية الأداء خلال فترة الاتفاقية ، سيكون BX بالفعل على الخطاف بأقل من 1.25 مليار دولار.
استنادًا إلى قيمة أسهم Breit عندما تم إبرام الاتفاقية ، نقدر أن Blackstone يسير بخطى سريعة لمفقد ~ 0.90 مليار دولار من 1.25 مليار دولار من العقد الجانبي لعقد U-CAL. ومع ذلك ، فإننا نشير إلى أنه نظرًا لأن فترة التبلور لاتفاق UC هي ست سنوات (بعد أربع سنوات من الآن) ، لا يزال Blackstone لديه وقت كبير للتخلص من عائدات معدل التشغيل في عامي 2023 و 2024. . . نحن نقدر أن Breit سيحتاج الآن إلى توليد عوائد متوسط قدرها 17 ٪ تقريبًا خلال السنوات الأربع المتبقية لتجنب فقدان ضماناتها. تصدرت Breit مستوى العائد هذا في عام واحد فقط منذ إنشائها عام 2017 ، عندما حقق عائدات 30.19 ٪ في عام 2021.
يجب التأكيد – كما يفعل وورثينجتون في تقريره – أن الأضرار الكلية التي لحقت بلاكستون سيتم تخفيفها من قبل UC دفع الرسوم الكاملة على استثماراتها البالغة 4.5 مليار دولار (في الواقع ، التزمت UC بدفع رسوم أعلى قليلاً إذا فاز الأداء على العقبة المتفق عليها معدل ، ولكن هذا يبدو من غير المرجح الآن).
في ذلك الوقت ، قدّر Blackstone أنه طالما أن Breit حقق عائدًا صافيًا سنويًا قدره 8.7 في المائة أو أعلى ، فإنه سيستمر في تحقيق ربح ، وذلك بفضل تلك الرسوم الإضافية.
ومع ذلك ، في الوقت الحالي ، يبدو أن عقبة 8.7 في المائة تتجاوز Breit ، بالنظر إلى المدى الذي تخلفه بالفعل. خاصةً إذا قام DeepSeekmageddon بإعداد النمو في مراكز البيانات – أحد أكبر رهانات مركبة الاستثمار. في بيان قال بلاكستون:
حقق Breit عائدًا سنويًا بنسبة 9.5 ٪ تقريبًا على الفئة الأولى منذ إنشائها قبل ثماني سنوات ، أي حوالي 65 ٪ من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة.
من المهم أن نلاحظ أن هناك أكثر من 4 سنوات متبقية في اتفاق UC وأن Breit يمتلك محفظة استثنائية للعقارات. ومع ذلك ، في دفع تعويضات كاملة لسيناريو UC ، نتوقع أن يكون التأثير المالي الصافي التراكمي لمساهمي Blackstone أقل من نصف قيمة ضمانات Breit لأن Blackstone يكتسب رسومًا كاملة وحوافزًا على رأس المال UC ، واستثمارنا يشارك المحترفون في تكلفة أي نقص.
