الأسهم المنزلية تقترب من مستوى قياسي. قد يكون استغلالها أمرًا صعبًا بسبب ارتفاع أسعار الفائدة

الأسهم المنزلية بالقرب من أعلى مستوياتها على الإطلاق. لكن استغلالها قد يكون صعبا بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، وفقا للمستشارين الماليين.

ارتفع إجمالي حقوق ملكية المنازل لحاملي الرهن العقاري في الولايات المتحدة إلى أكثر من 17 تريليون دولار في الربع الأول من عام 2024، وهو ما يقل قليلاً عن الرقم القياسي المسجل في الربع الثالث من عام 2023، وفقًا لبيانات جديدة من CoreLogic.

ارتفع متوسط ​​حقوق الملكية لكل مقترض بمقدار 28 ألف دولار – إلى نحو 305 آلاف دولار إجمالاً – مقارنة بالعام السابق، وفقًا لشركة CoreLogic. وقالت كبيرة الاقتصاديين، سلمى هيب، إن هذا ارتفع بنسبة 70٪ تقريبًا من 182 ألف دولار قبل جائحة كوفيد-19.

حوالي 60% من أصحاب المنازل لديهم رهن عقاري. حقوق الملكية الخاصة بهم تساوي قيمة المنزل مطروحًا منها الديون المستحقة. إجمالي حقوق ملكية المنازل لأصحاب المنازل في الولايات المتحدة مع وبدون الرهن العقاري هو 34 تريليون دولار.

وقال هيب إن القفزة في حقوق ملكية المنازل ترجع إلى حد كبير إلى الارتفاع الكبير في أسعار المنازل.

وقالت إن العديد من الأشخاص قاموا أيضًا بإعادة تمويل رهنهم العقاري في وقت سابق من الوباء عندما كانت أسعار الفائدة “منخفضة حقًا”، مما قد يسمح لهم بسداد ديونهم بشكل أسرع.

وقال لي بيكر، مؤسس ومالك ورئيس شركة أبيكس للخدمات المالية في أتلانتا: “بالنسبة للأشخاص الذين امتلكوا منازلهم قبل أربع أو خمس سنوات على الأقل، فإنهم يشعرون على الورق بالسعادة والسعادة”.

ومع ذلك، قال بيكر، وهو مخطط مالي معتمد وعضو في المجلس الاستشاري لقناة CNBC، ومستشارون ماليون آخرون، إن الوصول إلى تلك الثروة معقد بسبب ارتفاع تكاليف الاقتراض.

وقالت CFP Kamila Elliott، المؤسس المشارك لشركة Collective Wealth Partners وعضو المجلس الاستشاري لـ CNBC: “بعض الخيارات التي ربما كانت جذابة قبل عامين لم تعد جذابة الآن لأن أسعار الفائدة زادت بشكل كبير”.

ومع ذلك، قد تكون هناك بعض الحالات التي يكون فيها الأمر منطقيًا، كما قال المستشارون. وهنا عدد قليل من الخيارات.

وقال هيب إن خط ائتمان ملكية المنازل، أو HELOC، هو عادة الطريقة الأكثر شيوعًا للاستفادة من الثروة السكنية.

يتيح برنامج HELOC لأصحاب المنازل الاقتراض مقابل حقوق ملكية منازلهم، لفترة محددة بشكل عام. يدفع المقترضون الفائدة على الرصيد المستحق.

يبلغ متوسط ​​سعر فائدة HELOC 9.2%، وفقًا لبيانات Bankrate اعتبارًا من 6 يونيو. الأسعار متغيرة، مما يعني أنها يمكن أن تتغير على عكس الديون ذات السعر الثابت. (يمكن لأصحاب المنازل أيضًا التفكير في الحصول على قرض ملكية المنزل، والذي يحمل عادةً أسعار فائدة ثابتة).

للمقارنة، تبلغ أسعار الفائدة على الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا حوالي 7٪، وفقًا لفريدي ماك.

المزيد من التمويل الشخصي:
شراء منزل “وحدي في المنزل” أو شهرة جون لينون؟ توقع علاوة
إن الدفعة الأولى بنسبة 20% “ليست مطلوبة بالتأكيد” لشراء منزل
ما يمكن توقعه من سوق الإسكان هذا العام

وقال إليوت إنه في حين أن أسعار الفائدة على HELOC مرتفعة مقارنة بالرهن العقاري النموذجي، فهي أقل بكثير من أسعار الفائدة على بطاقات الائتمان. يحصل حاملو بطاقات الائتمان الذين لديهم رصيد حساب على متوسط ​​سعر فائدة يبلغ حوالي 23%، وفقًا لبيانات الاحتياطي الفيدرالي.

يمكن للمقترضين عمومًا الاستفادة من ما يصل إلى 85٪ من قيمة منازلهم مطروحًا منها الديون المستحقة، وفقًا لبنك أوف أمريكا.

وقال إليوت إن أصحاب المنازل يمكنهم الاستفادة من HELOC لسداد ديون بطاقات الائتمان ذات الفائدة المرتفعة المستحقة عليهم. وأضافت أنه مع ذلك، يجب أن يكون لديهم “خطة مستهدفة للغاية” لسداد مبلغ HELOC في أقرب وقت ممكن، ومن الأفضل أن يكون ذلك في غضون عام أو عامين.

بمعنى آخر، لا تقم فقط بسداد الحد الأدنى من سداد الديون الشهرية – وهو ما قد يكون مغريًا لأن هذه الدفعات الدنيا من المرجح أن تكون أقل من تلك الموجودة على بطاقة الائتمان، على حد قولها.

وأوضح إليوت أنه بالمثل، يمكن لأصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى إجراء إصلاحات أو تحسينات في المنزل الاستفادة من HELOC بدلاً من استخدام بطاقة الائتمان. وأضافت أنه قد تكون هناك فائدة إضافية للقيام بذلك: أولئك الذين يقومون بتفصيل ضرائبهم قد يكونون قادرين على خصم فوائد قروضهم من إقراراتهم الضريبية.

الرهن العقاري العكسي هو وسيلة لكبار السن من الأميركيين للاستفادة من حقوق ملكية منازلهم.

مثل HELOC، الرهن العقاري العكسي هو قرض مقابل ملكية منزلك. ومع ذلك، لا يقوم المقترضون بسداد القرض كل شهر: ينمو الرصيد بمرور الوقت مع الفوائد والرسوم المتراكمة.

قال المستشارون إن الرهن العقاري العكسي هو الأفضل على الأرجح للأشخاص الذين لديهم الكثير من ثرواتهم مقيدة في منازلهم.

وقال بيكر: “إذا تأخرت في بدء عملية التقاعد (المدخرات)، فهذا مصدر محتمل آخر لدخل التقاعد”.

الرهن العقاري لتحويل ملكية المنازل (HECM) هو النوع الأكثر شيوعًا من الرهن العقاري العكسي، وفقًا لمكتب الحماية المالية للمستهلك. إنه متاح لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكبر.

يتوفر الرهن العقاري العكسي كمبلغ مقطوع أو خط ائتمان أو قسط شهري. إنه قرض بدون حق الرجوع: إذا اتخذت خطوات مثل دفع الضرائب العقارية ونفقات الصيانة، واستخدام المنزل كمقر إقامتك الأساسي، فيمكنك البقاء في المنزل طالما أردت.

يمكن للمقترضين عمومًا الاستفادة من ما يصل إلى 60% من أسهم منازلهم.

سيتعين على أصحاب المنازل أو ورثتهم في النهاية سداد القرض، عادة عن طريق بيع المنزل، وفقًا لـ CFPB.

في حين أن الرهن العقاري العكسي يترك عمومًا قدرًا أقل من الميراث للورثة، إلا أنه لا ينبغي بالضرورة اعتبار ذلك خسارة مالية بالنسبة لهم: في غياب الرهن العقاري العكسي، ربما كان هؤلاء الورثة يدفعون من جيوبهم للمساعدة في دعم دخل التقاعد للمقترض على أي حال، كما قال إليوت. .

وقال هيب: تاريخيًا، كانت أكبر ميزة للحصول على ملكية المنزل هي جمع المزيد من الأموال لوضعها في منزل مستقبلي.

وقالت: “هذه هي الطريقة التاريخية التي تمكن بها الناس من الارتقاء في سلم الإسكان”.

لكن أصحاب المنازل الذين يحملون رهنًا عقاريًا منخفض السعر قد يشعرون بأنهم محبوسون في منازلهم الحالية بسبب المعدلات المرتفعة نسبيًا التي قد تصاحب قرضًا جديدًا لشراء منزل جديد.

وقال بيكر إن النقل وتقليص الحجم يظل خيارًا، لكن “هذه الرياضيات لا تعمل في صالحهم حقًا”.

وأضاف: “لم ترتفع قيمة منزلهم فحسب، بل ارتفعت أيضًا قيمة كل شيء آخر في المنطقة المجاورة”. “إذا كنت تحاول العثور على شيء جديد، فلن تتمكن من فعل الكثير به.”

وقال إليوت إن إعادة التمويل النقدي هو خيار آخر، على الرغم من أنه ينبغي اعتباره الملاذ الأخير.

وقالت: “لا أعرف أي شخص في الوقت الحالي يوصي بإعادة صرف الأموال النقدية”.

يستبدل نظام إعادة التمويل النقدي رهنك العقاري الحالي بقرض جديد أكبر. وسيحصل المقترض على الفرق كمبلغ مقطوع.

لإعطاء مثال بسيط: لنفترض أن المقترض لديه منزل بقيمة 500000 دولار ورهن عقاري مستحق بقيمة 300000 دولار. يمكنهم إعادة تمويل رهن عقاري بقيمة 400000 دولار والحصول على فرق قدره 100000 دولار نقدًا.

وقال إليوت إنه بالطبع، من المحتمل أن يقوموا بإعادة التمويل بسعر فائدة أعلى، مما يعني أن مدفوعاتهم الشهرية من المرجح أن تكون أعلى بكثير من رهنهم العقاري الحالي.

قال بيكر عن الخيارات المتاحة لأصحاب المنازل: “قم بتحليل الأرقام حقًا”. “لأنك تثقل كاهل السقف فوق رأسك. وهذا يمكن أن يكون وضعا محفوفا بالمخاطر.”