تدخل التغييرات الناجمة عن تسوية تاريخية تؤثر على عمولات السماسرة من أكبر جمعية تجارية عقارية في أمريكا حيز التنفيذ هذا الأسبوع، مما قد يؤدي إلى خلق عملية شراء أكثر تعقيدًا وعدم يقين بالنسبة للمستهلكين، وفقًا لخبراء الصناعة.
وقال فيل كريسينزو جونيور، نائب رئيس قسم الجنوب الشرقي لشركة Nation One Mortgage، لشبكة FOX Business، إن التغييرات التي تم إجراؤها بموجب تسوية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) البالغة 418 مليون دولار، والتي تم الإعلان عنها في مارس، “تضيف المزيد من عدم اليقين والمجهول إلى صناعة مرهقة ومضغوطة بالفعل”.
في حين أن الصفقة من شأنها أن تجعل العملية أكثر تعقيدًا، يقول الرئيس التنفيذي لشركة Pending، نويل روبرتس، إنها ستمهد الطريق لمزيد من الشفافية والمفاوضات مع عمولات الوكالة بشأن الصفقات. Pending هي شركة عقارية تعمل بالتكنولوجيا وتسهل المعاملات خارج السوق.
وبموجب التسوية، وافقت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين على وضع قاعدة جديدة تحظر عروض التعويض على قواعد بيانات القوائم التي تحكمها المجموعة، والمعروفة أيضًا باسم خدمات القوائم المتعددة (MLS)، لإنهاء سلسلة من الدعاوى القضائية التي تزعم أن سياسات عمولة السماسرة أدت إلى رسوم مبالغ فيها وانتهاك قوانين مكافحة الاحتكار.
الرئيس التنفيذي لشركة REDFIN يقول إن سوق الإسكان في حالة “ركود” حيث يزن مشتري المنازل حالة عدم اليقين بشأن الانتخابات
ولم تعترف الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بارتكاب أي مخالفات، وقالت مراراً وتكراراً إن المجموعة التجارية لا تحدد عمولات. وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن هذه الرسوم كانت وستظل قابلة للتفاوض بالكامل بين الوسطاء والعملاء.
وبموجب القواعد الجديدة، لم يعد البائعون ملزمين بتقديم تعويضات لوكيل المشتري، وهو ما يعطل نظام العمولة التقليدي الذي يتراوح بين 5% و6% والذي يغطي فيه البائع عادةً كل من رسوم الإدراج ورسوم وكيل المشتري، وفقًا لروبرتس.
ستتطلب الصفقات الآن اتفاقيات صريحة من خلال اتفاقية وكالة المشتري (BAA)، وهو عقد قانوني يحدد ما سيكسبه وكيل المشتري، بغض النظر عما يعرضه البائع. الاتفاقية مطلوبة قبل أن يقوم المشتري بجولة في المنزل.
قطب عقاري يحذر من الأخطاء التي يمكن تجنبها عند شراء منزل ويشرح كيفية تجنب “الغرق”
وبما أن رسوم العمولة هذه كانت ولا تزال قابلة للتفاوض بين الجانبين، فإنها لا تغير بشكل مباشر مقدار ما يكسبه وكلاء العقارات، وفقًا لكريسينزو جونيور.
وبما أن التغييرات دخلت حيز التنفيذ يوم السبت، أشار كريسينزو جونيور إلى أن التأثير الفعلي على ما ستفعله هذه التغييرات بالسوق وكيفية معالجة الوكلاء والشركات للمعاملات في المستقبل، لم يتضح بعد.
“وقال روبرتس إن القواعد الجديدة ستغير من قيمة استخدام وكيل المشتري. فالمخزون النشط لا يعكس المخزون الفعلي المتوفر في السوق. وهناك عدد كبير من البائعين المحتملين غير الراغبين في الإدراج علناً ولكنهم ما زالوا منفتحين على العروض. ومع سهولة العثور على العديد من المنازل عبر الإنترنت، فإن القيمة الحقيقية لوكيل المشتري ستصبح أكثر وضوحاً إذا كان بوسعه مساعدة المشترين في الكشف عن المخزون المخفي أو الذي يصعب العثور عليه”.
التأثير على المشترين والبائعين
المشترين
وقال روبرتس إن الهيكل السابق خلق انطباعا بأن وكيل المشتري يعمل “مجانا”. وأضاف أن القواعد الجديدة التي ستدخل حيز التنفيذ في السابع عشر من أغسطس ستجلب المزيد من الشفافية للمشترين، لكنها قد تكلف أيضا المزيد.
من ناحية أخرى، إذا وافق المشتري على عمولة قدرها 2.5% للوكيل، فسوف يحتاج المشتري إلى التأكد من قدرته على تغطية هذه النسبة ما لم يتم التفاوض على تنازل مماثل من البائع.
ونتيجة لهذا، قد يصبح المشترون “أكثر انتقائية بشأن العقارات التي يشاهدونها أو الوكلاء الذين يوافقون على العمل معهم اعتمادًا على ما إذا كان البائع على استعداد لتغطية بعض أو كل رسوم وكيل المشتري”، حسبما قال روبرتس.
الباعة
وقال روبرتس إن التغييرات الجديدة، التي تعيد تصنيف تعويض وكيل المشتري باعتباره “تنازلاً” بدلاً من “عمولة”، “يمكن أن تؤدي إلى مفاوضات أكثر دقة”.
وقال روبرتس إن “البائعين قد يشعرون بالضغط لتقديم هذه التنازلات لجذب المشترين، وخاصة في الأسواق التنافسية”. ورغم ذلك أشار روبرتس إلى أن الافتقار إلى طريقة موحدة لعرض هذه التنازلات “قد يضيف طبقات من التعقيد، مما يجعل من الصعب على المشترين ووكلائهم تقييم الصفقات المحتملة بسرعة”.
