يزعم الخبراء في اثنين من أكبر المقرضين في البلاد أن مشتري المساكن قد لا يفهمون تمامًا أ قاعدة إدارة بايدن الجديدة التي تعيد التوزيع تكاليف القروض عالية المخاطر لأصحاب المنازل الذين لديهم ائتمان جيد.
قالت ميليندا ويلنر ، مديرة العمليات في شركة United Wholesale Mortgage (UWM) ، لقناة Fox News Digital: “أعتقد أن هناك القليل من التفسير الخاطئ”.
“يعتقد الكثير من الناس أن درجات الائتمان الأعلى تدفع الآن مقابل قروضهم العقارية أكثر من درجات الائتمان المنخفضة وهذا ليس هو الحال في الواقع. إنها فقط بعض التغييرات كانت أكثر تأثيرًا على جيوب معينة من درجات الائتمان والقروض إلى القيمة.”
خطة بايدن لإعادة توزيع الرهن العقاري تثير تحذيرًا شاملاً حيث يلاحظ الخبراء أوجه التشابه مع الأزمة السابقة
تهدف القواعد الجديدة التي سنتها FHFA في 1 مايو إلى مساعدة المقترضين ذوي الدخل المنخفض تحمل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. وبموجب ذلك ، فإن المقترضين الحاصلين على درجة ائتمان 679 أو أقل وأموال أقل للدفعة الأولى سوف يكونون مؤهلين للحصول على معدلات رهن عقاري أفضل مما كانوا سيحصلون عليه بخلاف ذلك ، في حين أن أولئك الذين لديهم تصنيفات أعلى تتراوح من 680 إلى أكثر من 780 سيدفعون رسومًا متزايدة.
ومع ذلك ، قال سمسار LoanDepot جون جيراردي فوكس نيوز ديجيتال أن الأشخاص في نطاق درجة الائتمان العليا سيستفيدون من وجود خيار دفع أفضل من أي شخص لديه درجة ائتمان أقل.
وأوضح قائلاً: “ربما يخسرون فقط خصمًا صغيرًا للغاية كان من الممكن أن يحصلوا عليه قبل ستة إلى ثمانية أشهر مع شبكة التسعير القديمة”.
وفقًا لجيراردي ، كان المقرضون يمتثلون لطريقة التعديلات الجديدة قبل أن تدخل حيز التنفيذ.
وأوضح مستشار القروض الذي يتخذ من نيويورك مقراً له: “كانت هذه التعديلات قيد التشغيل لفترة طويلة ، وتعود (FHFA) إلى لوحة السحب ، لتحليل القروض التي تحقق أداءً أفضل من القروض الأخرى ، وإجراء التغييرات عليها”. “لذا لدينا الآن الأحدث من موجة التغييرات، والتي كان معظم المقرضين على علم بها في كانون الثاني (يناير) وبدأوا بالفعل في دمجها في نموذج التسعير الخاص بهم “.
أكد كل من جيراردي وميلنر أن تغيرات الأسعار أمر طبيعي وجزء من عملية FHFA النموذجية لتقييم الأسعار.
قال ويلنر: “تتغير الأسعار طوال الوقت. تتغير التعديلات في كثير من الأحيان أيضًا. لذلك نحن لسنا غريباً على هذه التغييرات”.
السماسرة يدافعون عن مشتري المنازل بسبب قاعدة الرهن العقاري “غير الضرورية” لبايدن: “ليس الوقت المناسب لزيادة الرسوم”
ومع ذلك ، أشارت أيضًا إلى أن مخاوف المشترين أصبحت “أعلى قليلاً” منذ أن بدأت التغييرات تنتشر في وسائل الإعلام وتحدى فكرة أن الدائنين الجيدين كانوا يدفعون الفرق في المعدلات الجديدة للمشترين ذوي الائتمان الضعيف.
قال ويلنر: “إنها مجرد تعديلات مختلفة”.
“لا شيء يمكنك الشعور به بشكل ملموس حقًا عندما يأتي المقترض إلى أحد المقرضين ويقول ، كما تعلمون ، ما هو السعر الذي سأحصل عليه ، وما هو دفعتي ، نقدم السعر مع كل شيء مدمج فيه. إنه ليس عادةً ، مهلا بالأمس كان هذا ، واليوم كان هذا النوع من الأشياء “. “أعتقد أن الاهتمام به نوعًا ما يجعل الناس يشعرون بهذه الطريقة ، لكنهم لا يرون قدرًا هائلاً من الاختلاف بين ذلك”.
في محاولة لتخفيف المخاوف ، قالت ساندرا طومسون مديرة FHFA في بيان الشهر الماضي إن الرسوم الجديدة “لن تمثل تخفيضات صافية للمقترضين ذوي المخاطر العالية أو زيادات نقية للمقترضين ذوي المخاطر المنخفضة” وستستهدف بدلاً من ذلك “منتجات مثل كمنازل ثانية وعمليات إعادة تمويل نقدية “.
وأوضح طومسون أن “العديد من المقترضين الذين حصلوا على درجات ائتمانية عالية أو دفعات مقدمة كبيرة سيرون رسومهم تنخفض أو تظل ثابتة”.
قد يكون الدافع وراء ذلك ، وفقًا لجيراردي ، هو جذب مشتري منازل لأول مرة إلى السوق.
وقال: “لقد تلقينا بعض الضربات أثناء الوباء ونريد الآن إجراء تغييراتنا الجديدة لإلهام مشتري المنازل لأول مرة ، ومنحهم القليل من الفوائد ، حتى لو لم يكن لديهم أفضل الائتمان”. “ولكن من أجل إعطاء جانب واحد من الطيف ، يجب أن يأخذوا من جانب آخر.”
وأضاف جيراردي أن نموذج التسعير لأولئك الذين يشترون منازل ثانية قد تغير أيضًا مع قواعد FHFA الجديدة. في الماضي ، تم تسعير المنازل الثانية مثل المساكن الأولية ، ولكن يتم تسعيرها الآن “أقرب إلى شكل العقارات الاستثمارية”.
وقال “هناك مخاطرة كبيرة في تمويل عقار استثماري في منزل ثان ، خاصة مع هذه الأسعار المتضخمة”. “هذا بالتأكيد خطر يظهر لك النية من وراءه وهو المكان الذي نشعر فيه (FHFA) أن الرقائق ستنخفض في يومنا هذا وعمرنا؟ لديهم؟ – المشتري لأول مرة. “
“يعتقد الكثير من الناس أن درجات الائتمان الأعلى تدفع الآن مقابل قروضهم العقارية أكثر من درجات الائتمان المنخفضة ، وهذا ليس هو الحال في الواقع.”
نظرا للصخب سوق الإسكان مع نقص المخزون والمعدلات المرتفعة والتكاليف المرتفعة ، أصبحت المخاطر المرتبطة بالمنازل الثانية والعقارات الاستثمارية تحت عدسة جديدة.
تسبب تقلبات السوق في قلق بعض الخبراء مثل جيراردي بشأن هذه التغييرات والخوف المحيط بها يمكن أن يكون له تأثير سلبي على سوق الإسكان الضعيف بالفعل.
وأوضح: “مع هذه التغييرات القادمة ، بالإضافة إلى تثبيط الناس عن الخروج والتطلع لشراء منازل ، فإنهم يشعرون بالفعل أنهم وراء الكرة الثمانية كونهم سوقًا للبائع”. “ولكن الآن قد تثني البائعين عن الرغبة في إدراج منازلهم لأنهم قلقون الآن ، حسنًا ، ما الذي سأتمكن من تحمله في عملية الشراء التالية؟”
“آخر شيء نريد القيام به هو تثبيط البائعين حتى من إدراج منازلهم بسبب قضية المخزون الذي نتعامل معه “.
ومع ذلك ، قالت ويلنر إنها لا تعتقد أن التغييرات “ستوقف” سوق الإسكان حيث تلعب الموسمية والعديد من العوامل الأخرى دورًا عند شراء منزل.
وقالت: “لا أرى أيًا من هذه التغييرات في LLPA كارثية أو أي شيء مهم للغاية من شأنه أن يؤثر على الكثير من الناس من شراء المنازل”. “التأثير الأكبر هو في الحقيقة ما ستفعله المعدلات بشكل كلي. هذه التعديلات ليست مهمة كما لو أن المعدلات تنخفض إلى الخمسات والأربع والثالث مرة أخرى.”
وأضاف ويلنر: “الأمل هو أن يكون هناك بعض التأثير ، خاصة على الائتمان المنخفض وحيث كان هناك انخفاض ، وربما هناك مجموعة من الأشخاص يمكنهم الآن شراء المنزل بناءً على التغييرات التي تم إجراؤها هناك”.
كما المخاوف لا تزال قائمة العديد من مشتري المساكن، التأثير الحقيقي لهذه المعدلات لم يتضح بعد. وأشار جيراردي إلى أنه يمكن إعادة تقييم هذه التغييرات ، ويمكن أن تأتي تعديلات جديدة خلال العام إذا لم يتم تحقيق النتيجة المرجوة.
شدد كل من ويلنر وجيراردي على أهمية الحفاظ على درجة ائتمانية عالية عند شراء منزل.
ساهم مايكل لي وكريستين ألتوس من FOX Business في هذا التقرير.
